楼价直逼桂城，北滘会是下一个千灯湖板块吗？
近日，顺德北滘中海悦林熙岸开盘，均价创造近年北滘楼市新高，超越大良，直逼桂城。北滘新城楼市真的有那么热吗？记者近日走访了北滘新城部分楼盘及相关专家。
产业大镇 高学历人才近10万
改革开放以来，顺德北滘逐步发展成为地区生产总值超600亿元，国内唯一拥有2家世界500强、双千亿企业，13家上市企业的经济强镇，这是北滘交出的时代答卷。
统计数据显示，目前北滘高学历人才接近10万人，其中博士接近2000人，硕士超12000人，本科生超85000人。过去三年北滘人口流入接近28000人，每年超过8000名佛山新市民落户北滘，其中大部分是高学历人才。北滘高层次人才云集与美的、碧桂园两大世界500强企业对高端人才的虹吸，功不可没。
而北滘新城作为北滘镇重点发展新城区，加之广州地铁7号线西延顺德段及大学城卫星城的建设，有关卖家预计到2020年北滘新城高端就业人才将达到8万~10万人！而人口结构变化，将成为主推中高端消费的力量。
配套成熟 路网交通仍有瓶颈
经过多年沉淀和积累，北滘新城在教育、市政配套、医疗、商业等多方面已趋于成熟，北滘公园、北滘文化中心、北滘市民活动中心、北滘体育公园、君兰河堤公园、岭南和园等大批配套落成，可满足大部分业主对美好生活的需求。特别在教育方面，北滘最为引人关注的是近年打造的华师附属北滘学校，学校为省级示范学校，小学部已于2018年开学，初中部也于今年开始招生。
虽然华师附属北滘学校已开学，但学位不足问题今年已开始凸显，未来还有众多楼盘交楼入住，学位将会越来越紧张。
一直以来，北滘新城的路网交通存在短板，其东面主要通过105国道接驳，而西面则通过林上路与周边连接，然而，林上路也改造了多年仍未完工，当前接驳线路比较单一，出入北滘新城的畅通度和便捷度均有待提高。
成交放缓 楼市步入平稳状态
楼市也创造了一个神话，从2017年到2018年，一条广州地铁7号线西延顺德段将延伸到北滘新城的消息，使得北滘楼价在一年间翻倍，北滘楼市从价格洼地变身为价格高地。
2019年以来，北滘楼市经历了短暂爆发式增加后，逐步迈入平稳状态，成交量放缓，楼价平稳。
近日，记者走访了北滘新城部分楼盘。在合景天銮，虽然不是周末，但销售中心内咨询的客户不少，据悉，该盘目前在销售三期产品，四期尚未开建，月底会加推一栋全新产品，户型面积主要有85平方米、96平方米、105平方米三种。
合景天銮31楼鸟瞰北滘新城。/梁瑞卓摄
而位于林上南路南侧的中海悦林熙岸，记者走访时正好赶上楼盘的渠道销售推介。据介绍，该盘已于6月开盘，是北滘新城价格最高的一个楼盘。该盘是去年3月，中海最终以“总价184962万元+30633平方米配建+2.1万平方米自持面积”竞得的焦点项目。
据悉，目前北滘新城销售相对平淡，特别是一些高价楼盘，不走渠道营销、一二手联动，就很难走货。广东粤湾数据研究院统计数据显示，今年上半年，北滘新城主要在售新盘5个，网签总数为849套，其中网签量最大两个盘为合景天銮、美的绿城凤起兰庭，分别为320套、255套。
据不完全统计，北滘在售楼盘中，广州客比例普遍不超过三成。汇诚鸿图房地产顾问有限公司总经理刘世恩表示，目前，北滘楼市以本地需求为主，也有部分顺德其他镇街与广州客到北滘置业。随着北滘城市化水平提升，禅城、南海桂城等中心城区市民到北滘置业的意愿逐步提高。
业内声音：乐观OR谨慎北滘众多利好有待兑现
对于佛山每一块有潜力的楼市板块，商家都喜欢与千灯湖板块作比较，甚至打出“下一个千灯湖”旗号，对北滘板块的发展，目前市场有不同的声音。
绿城中国佛山公司副总经理陈金海认为，北滘是全球知名的制造业基地，产业发展推动了人才流入，政府策略先行，与13所高校签订战略合作协议，规划大学城卫星城，大量引进广州大学城人才。“我们这几年在北滘，目睹了这个城市经济欣欣向荣，华师附属学校、悦然广场和美术馆等配套资源先后落户，整个城市面貌不断更新，就好像有一股巨大的能量在推动北滘向上，前景不可限量。”陈金海说。
而刘世恩同样看好北滘楼市的发展前景，首先北滘毗邻广州番禺，靠近禅城、桂城、佛山新城，地理位置优越。其次，北滘的城市化建设近年进展很快，当前北滘新城无论城市面貌，还是商业、教育、文化、医疗配套都初具现代化城市雏形。更重要的是，北滘高端产业配套规模大、档次高（如美的库卡智能制造产业基地、国际机器人产业生态园、世界级无人机项目都是千亿级大项目），大批高端企业、巨量高端人才不断涌入北滘，有效提振了北滘楼市对人居产品的需求。
佛房网创始人张旭辉认为，北滘新城是目前佛山唯一有能力挑战千灯湖片区的潜力区域，由于还有众多利好有待兑现，正处于片区价值腾飞的加速上升期。
而合富研究院高级分析师曹绍林对北滘楼市则持谨慎看好态度。“为什么我谨慎看好北滘楼市呢？2017、2018年那两年，顺德北滘楼市价量齐升，非常火爆。从2019年开始，北滘楼市步入稳步发展状态，上涨空间有限。所以我主张可以购买自住，不建议投资。如果硬要在北滘附近投资，不妨考虑邻近的顺德陈村、乐从等片区。”（文/梁瑞卓、招敏枝、韦廉 实习生谢映惠）
TOD将是佛山楼市发展大方向之一
绿城中国进驻佛山房地产市场4年，其在顺德北滘新城板块打造的首个TOD项目将在未来两月内发售，日前，绿城中国佛山公司副总经理陈金海接受了本报记者专访。
问：绿城中国进入佛山已经四年，你对佛山这座城市有什么印象？
答：我们进驻佛山四年，一是深刻感受到佛山的包容性，对人才的吸附力很强，对产业发展起到基础作用；二是传统文化，许多岭南传统民俗文化，例如龙舟、武术、醒狮，还有非遗的木版年画、香云纱等，深刻感受到这片土地的精神，敢为天下先、务实、团结、有担当；当然还有佛山的美食，佛山人对美食烹制的执着已是一种工匠精神了。佛山人民生活水平高，对美好事物也充满向往，这个特质跟绿城很相似。
问：长三角城市群轨道联网后苏杭等城市价值的快速提升，佛山有何借鉴？
答：长三角城市群通过密集的轨道交通联网，各城市间的距离在缩短，产业和文化上互融互通，吸引了附近及全国各地的人才汇聚，整个区域发展成为经济实力强、具有国际竞争力的城市群之一。各城市大力发展轨道交通枢纽的建设，如引入国际先进的TOD建设模式，以公共枢纽为中心辐射发展“微型城市”，是一种提高土地利用效能、激发产业发展、聚集人才精英的开发模式。
近年佛山轨道交通、路网建设在推进，据不完全统计，广佛双城规划的连接轨道达40余条，有轨道的地方，必然激发产业经济，而产业经济的发展需要大量人才，如何满足人才的工作、生活需要，则是我们作为房产开发商要思考的。引进先进的轨道建设理念、围绕轨道枢纽进行城市建设等，将是佛山楼市发展的其中一个大方向。在粤港澳大湾区的互联聚合下，未来的佛山，城市价值必将得到快速提升。
问：杨柳郡北滘项目有什么独特之处？主要针对什么客户群？
答：杨柳郡是绿城中国TOD的专属创新品牌，是一个以轨道交通为载体，集居住、商业、办公、文教、休闲于一体，具备“年轻、复合、活力、便捷”特征的“理想生活样本”。
北滘益丰TOD的规划中，唯一坐拥江景资源的在售项目，就是顺德杨柳郡。就目前来看，国内几乎没有一个城市能把交通枢纽和城市公园两者兼顾，这也是很多TOD项目面临的不足，追求枢纽快效率，意味着不可避免地要远离绿色慢生活。而顺德杨柳郡选址在23公里潭洲水道景观的头排，紧邻君兰河岸公园，在快与慢，轨道交通与生态之间找到更好的平衡，集合“中央车站”和“中央公园”，造就了顺德杨柳郡区别于其他项目的独特优势。
杨柳郡，这个名字的由来颇有诗意。绿城集团创始人宋卫平先生说过，绿城通过建造好的房子，注入多元诉求的园区文化，从而引领年轻的一代奋发向上，过上理想生活。希望能“用一枝杨柳召唤一座城市的春天”，这就是“杨柳郡”的来源。（文/佛山日报记者陈海生）
本期话题：禅桂客是否还会来北滘买房？
本期主持：梁瑞卓（佛山日报资深媒体人）
本期嘉宾：张旭辉（佛房网创始人）
短短几年间，北滘楼市从佛山价格洼地跃升至价格高地，楼价直追桂城。北滘楼价上来后，禅城、桂城跨区购房客户到北滘买房的热情还有多大？
1、客源构成及变化
张：统计数据显示，北滘购房客有六七成是顺德人，少数配建人才房的楼盘有小部分外区客。随着优粤佛山卡A卡、B卡、C 卡、T卡政策出台，今年有一个一环东线南线交汇项目广州客占比超过1/3。总体来说，北滘楼市更依赖本地客群消化。
梁：随着楼价上升，北滘楼市客源构成也在不断变化，2017年、2018年，由于广州地铁7号线西延顺德段规划建设的刺激，吸引了大批广州客及禅桂客来投资，非本地客占比超五成，但随着北滘楼价稳定，广州客已回落至最多三成左右，禅桂客也很少了。佛山地铁3号线开通后，禅桂客比例或许会有所增长，但乐从的位置优势更大。
2、对禅桂客的吸引力
张：个人认为要将自住需求同投资需求区别对待，从自住的角度看，如果工作生活不在顺德，北滘是不适合禅桂客自住的。
从投资角度看北滘新城核心区，因两个世界500强企业拥有大量人口流入基础，而且硬件配套逐步完善，城市升级已日新月异，可以说北滘新城是目前佛山唯一有能力挑战千灯湖片区的潜力区域，由于还有众多利好有待兑现，目前正处于片区价值腾飞的加速上升期！
不过，投资北滘也要谨防一刀切，不是所有住宅项目都可以买入，因地施策很有必要！ 梁：从乐从到北滘，行程需要近30分钟，到顺德大良才40余分钟，所以北滘的交通对禅桂客没有什么吸引力。禅桂客对价格比较敏感，楼价都直逼桂城了，价格已毫无优势，比环境又比不过佛山新城，除非有较大升值预期。
3、发展瓶颈
张：严格来说，个人不同意北滘新城核心区域价值缓升存在瓶颈，受当前金融政策及疫情的大环境影响，稳地价稳房价稳预期是主旋律，决定了整个北滘镇新房网签均价或缓步微升，北滘镇各项目的升跌幅度不一，雄踞优势地段如轨交上盖、坐拥优势稀缺资源如景观或学位的项目，楼价长期缓缓微升的大趋势难以逆转。
梁：制约北滘楼市发展主要还是交通问题，目前途经北滘的轨道交通尚未开通，主要路网还在建设及改造，很难吸引周边客户群，要往上有较大突破，就必须与禅桂、广州番禺完全融入20分钟生活圈内。名校资源虽是北滘的优势，但今年学位开始出现紧张，镇政府已有新校规划，重要的是引入更多优质教育资源。（文/梁瑞卓）
原标题丨楼价直逼桂城，北滘会是下一个千灯湖板块吗？
来源丨佛山日报
编辑丨钟静文
