本期嘉宾
梁瑞卓（佛山日报社资深媒体人）
杨东立（佛山市合富置业房地产顾问有限公司总经理)
按照市场规律，商品住房在过了一定期限，价值就开始降低，越往后价值锐减就越快。那么，对于那些超过三十年楼龄的老房子，它的剩余价值在哪里？
楼龄与楼价关系
梁瑞卓：同一地段的二手楼卖得并不定比一手楼便宜，有时候甚至更贵，经常出现一、二手倒挂现象，特别是5年内的次新楼体现得更加明显，比如保利东湾小区超过25000元/m2的二手房很多，但附近的一手楼则普遍在21000元/m2~23000元/m2。这主要是因为这些次新楼交易后即可入住，而且经过几年开发，周边配套较为成熟，即买即享；而新盘普遍还要过两年才交楼，周边配套相对不够成熟。
杨东立：一般住房楼龄与楼价关系，10年内达到价值高峰，超过15年住房的剩余价值就开始降低，超过30年降得更快。因此，10年内的次新楼售价超过附近一手楼是很正常的。
老房子的价值
梁瑞卓：去年底有朋友想在桂城入手一套二手房，解决小孩读书问题。看了一些老房子，单价12000元/m2~13000元/m2，楼龄普遍超过30年，非常破旧。
另一位朋友在2016年以140万元卖掉惠景城一套90多m2老房子（20多年楼龄），后用差不多的价钱在禅西新城买了一套约100m2的江景楼。惠景城老房子值钱，很大程度是因为周边有惠景小学、惠景中学。
杨东立：有优质学位配套的二手房是不怕买的，此类物业流通性很强，转手也会很快。
住房的价值不单单是土地加房屋价值，还有城市价值，下降的仅仅是房屋价值，即钢筋混凝土价值，其土地价值和城市价值是上升的。这里的城市价值主要指景观、学校、医院、商业等配套。所以，虽然老房子钢筋混凝土价值已不大，但其他附加价值会增加。一套30年楼龄的房子今年是100万元，过了5年还可能是100万元，中心地段老房子的流通性还是较好的。当然，“30年河东，30年河西”，也会存在城市中心转移导致的价值下降。
哪类住房更保值
梁瑞卓：商品房一般超过30年就较为老旧，一方面是因为建筑设计缺乏文化底蕴，另一方面是建筑质量，且缺乏必要保养。因此，住房要保值，除了地段好、配套成熟因素外，选择建筑质量好、物业管理好的楼盘才更保值。
杨东立：其实，住房保值与物业管理关系更为密切。只有拥有良好的物业管理，住房才会保持较高的增值率。毫无疑问，中心地段、配套成熟、拥有稀缺资源又有良好物业管理的住房最为保值。中心城区一套老房子，甚至比郊外一栋别墅更值钱。
原标题丨老房子价值何在
编辑丨林晓筠
