昨日，被沈海高速和梧村大道夹住的狭长的西围工业区一片繁忙，大货车来来往往。繁忙的景象下，工业区更显杂乱无章。
但很快，这里将是另一番天地。5月9日，梧村村党员、村民代表大会通过表决，同意对租户续租，采用租户自筹资金改造的村改模式。
此前，村民迫切希望提高村集体收益；租户因为历史遗留问题，物业产权存在争议；租期到期在即，租户不敢追加投资、企业去留情况不明朗……多个复杂的问题交织，因佛山村改总攻坚政策的助力，一举破局。这也成为南庄首个企业自行改造的村级工业园项目。
难题：
租期不一老旧工业区陷困境
梧村村位于南庄镇南部，与顺德相邻。这个以桑基鱼塘及养蚕业为主的南方传统农业村落，乘着改革开放的春风，建厂从商，逐步发展壮大。20世纪90年代，经过股份制改革后，村中遍布工厂和大小企业。
西围工业区Z54、Z56地块就是见证。这两个地块总面积约150亩，呈狭长的带状。昨日，记者在现场看到，这两个地块十几米之隔就是沈海高速，宽敞的梧村大道紧挨工业区，加上毗邻一环、佛开高速、樵乐路等交通要道，这里成了中小企业发展的“乐土”。汽配、印染、家具、化工、陶瓷仓库等遍布其间。
此一时，彼一时。毋庸置疑，这些企业发展曾为南庄经济做出贡献，然而，随着产业转型升级，却遇到了棘手难题。
“租户多、租期不一，村里早都想动了，一直达不成协议。”梧村村党委书记、村委会主任谭文杰说，这里20多年前以零星的方式先后租给了20个租户，其中面积最大的18亩、最小的2.5亩左右。其中65亩今年9月即将到期，长的还有10年才到期。当时，租户自建了物业，因为历史问题，一直未取得物业产权。几十年前的合同，也未对地上建筑物权属进行规定。租期到期时，争议在所难免。
5月9日，梧村村举行了党员、村民代表大会，表决一致同意村改方案。/受访者供图
而集体物业，村民也有自己的想法。之前签订合同的租金早已不符合市场价格。到期后是租是卖？是续租还是重新公开招标？
租户企业也是忐忑不安。租期未定，政策有变化风险。“土地不是我的，租期没定，追加投资，分分钟可能打水漂。哪敢？”采访中，一租户说。
破局：
村改契机盘活多方利益
契机在今年春节后到来。2月19日，全市村改总攻坚大幕拉开。
很快，禅城区、南庄镇相继召开了动员会。梧村从镇会议现场领回了“一村一策”村改总攻坚方案和任务。会上，镇委镇政府还详细解读了村改政策，谭文杰脑子活络起来。“要以村改为契机，解决历史遗留问题，这就是可以去谈的突破口。”
他将此想法汇报给了南庄镇村改办。镇驻村团队和相关职能部门在规划、土地现状和交易、村改案例、合同范本、成本测算、报建指引等方方面面对梧村进行协助。梧村村初步确定了对租户续租35年，租户筹集资金自行改造的方案。
企业思想工作不好做。梧村村委会的工作人员还记得，刚开始，一个化工企业租户对村改方案十分抵触。他的租期还有10年才到期，预计盈利可达一两千万元。让租户放弃掉这些利益，重新找地方搬迁，还要投入资金去拆除新建，他觉得不划算。
村物管组成员和村集团公司董事轮流上门宣讲政策，南庄镇村改办负责人更是帮企业算起了账，租户思想终于有了松动。大的租户带头，很快，其它租户也认可了方案。
村民的思想工作也在同步进行。5月9日，梧村村举行了党员、村民代表大会，续租期间，租金和周边持平，涨至6.3万元/亩·年左右，加上租户投资3.5亿元改造物业，到期后归村集体所有，可持续盈利，方案兼顾眼前和长期，在表决大会上一举通过。
目前，该项目已经进入土地公开交易协商和办理相关手续准备阶段。下一步，梧村村还将聘请中介单位，对150亩产业用地进行统筹规划，设计统一的外立面。“我们打算和杏头工业园设计的色调差不多，一路过来，有连片整体的感觉。”根据预计，该项目做好报建后，可在今年底或明年上半年启动拆除。
记者手记
推动村改多方共赢
棘手难题变成一举多得好事，关键点在于兼顾政府、村集体、村民、租户多方利益。
在制作初步方案时，村改办靠前服务，把相关工作做在前面。例如梧村村委考虑续租期限，租期长，村民不同意；租期短，企业要算账，改造不划算。村改办根据周边村改经验，提供了测算数据。按照投入产出比，22年左右可回本。最终续租35年，给出了企业一定盈利空间，成为推动企业自行改造的动力。加上解决报建问题，给企业吃下了定心丸。
从村民角度来考虑，经济账一目了然。租金从平均1.5万元/亩·年涨至6.3万元/亩·年，租金不仅翻了几番，而且租户投资3.5亿元建设的物业35年后也归村集体，有可持续发展的空间。
从村集体角度来考虑，原本租期到期存在争议的问题一举解决，村民长短期利益都有保障。
从南庄镇角度来考虑，新建的工业园产业布局势必得到重新优化，推动工业上楼、产业升级转型。作为首个企业自行改造的项目，在全镇也有示范意义。
原标题：租户投3.5亿元改造村级工业园
南庄首个企业自行改造的村改项目落地，预计最快年底开拆
来源|佛山日报
文|记者王晓丹
