楼市前沿 | 万科城市之光·东望

经济形势不断转变，楼市相对不稳定的情况下，自2018年开始，一系列楼市限购政策的提出，使得房产市场长时间处于寒冰期。自从去年中央经济工作会议提出“六个稳”，就充分说明中央高层已经看到了在国际复杂形势下，经济下行压力及房价波动状况可能会发生。

自从2016年开启的新一轮房地产调控以来，中国储备了大量的稳房价工具：取消限贷、降低首付、降低房贷利率等金融手段；再比如取消限价、取消限购等行政手段；降低税费等财政手段，国家通过对政策上的调控，帮助房产市场重新回暖。

试想，开发商拿地价格上涨，肯定会带动区域销售，并同时拉高区域二手房价格：尤其是对于北京这种城市而言，是影响房价预期至关重要的影响因素。北京市规划和自然资源委员会2019年1月9日发布的建设用地出让预申请公告显示，朝阳区孙河乡预出让两宗商品住房不设定住宅销售限价的地块。

近期，北京又调整了购房资格。6月5日，北京市住建委发布《关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告》的补充公告，对购房资格审核中的个税政策执行标准做出相应调整。新政规定，如无个税记录，则可以看社保记录，社保正常缴纳的月份计入个人所得税累计缴纳月数。这个政策的出台，昭示着对购房资格的认定将更加合理灵活，对购房者的资格放开了。对于购房者来说，政策的出台让使用个税购房的市民有了资格，在一定程度上扩充了房产市场的消费端口。

国家态度已很明确，“要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制”提出后，各大城市明确表态“不动摇、不放松”。而要想维持稳定，放松限价让房产市场恢复生命力是当前市场形势下应有的决策。5月28日，北京市土地交易市场成交了4宗经营性用地，土地面积约16公顷，总建筑规模约32万平方米，朝阳区孙河地块最受关注，北京“3·17新政”后中心城区首次成交的纯商品房地块，这分明是北京城六区取消限价的土地拍卖的信号，同样预兆着房屋限价将放宽。

伴随着政策的放宽，房子的价格与土地价格全面上升以及去库存化到合理区间、供小于求。考虑到收入增长跟不上房子的价格，人民币贬值速度快于房子价格，未来就越来越难买得起房。所以最佳的购房时机还是要抓住眼下。

买房也是我们经常谈论到的一个话题，跟过去的提法差不多，定位房住不炒，因城施策。好多人就因此认为未来房价不会涨了，我觉得没必要这么极端。我简单做一下分析。

首先是，房住不炒针对的是全国来说的。从大环境方面看，前两年房价还在蹭蹭涨，现在稳房价一定是主要任务。针对全国的说法，没有必要套用到每一个城市，每个城市有每个城市面临的问题。在城市层面，要重点注意第二个词，就是因城施策。

其次，要理解房住不炒的核心是在于稳。并没有说，房价不能涨，或者房价不能跌，一定范围的涨跌，只要保证稳，就没什么问题。实际上这两年在一直强调稳房价的情况下，还是有很多城市有小的涨幅，深圳不就涨了一小波嘛。在保证稳的前提下，各地的政策微调是比较正常的。

对于大多数人来说，买房是这一辈子必须要做的一件事情，因为在中国人的概念里，成家立业里房子是必不可少的。

有的为了孩子上学，有的为了上班方便，有的为了投资，就说刚需纯自住的，买了房心里也还是希望房子未来是升值的，否则小面积的刚需房未来5-10年面临置换，房价涨幅小，将来的换房压力可想而知。

所以我们去售楼处时，常听售楼员把楼盘说得天花乱坠，围绕的都是学校、地铁、商场、医院等综合配套体。每每遇到关键时刻销售就会告诉您，这要问我们领导，最终决定房子价值的，还当属是房子的地段。

小编针对当下正处于，明明想买房，但又不着急买，所以先不定。但又担心涨价，所以先去打听打听，有优惠不先预定，算了！万一更优惠了怎么办，不到最后一刻绝不预定。

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从2019年5月开始，万科在台湖深耕七载打造的城市之光·东望入市，一直受到市场的关注。该项目位于通州台湖，是限竞房，限定销售均价51585元/㎡。项目总建筑面积超过28万平方米，将分为5期开发，万科城市之光东望一期已于8月底开盘，目前是尾盘在售阶段，首期开盘共计488套，本次公示的是城市之光·东望的二期产品信息。

作为通州首个限竞房，全年热销30亿，这是2019北京万科重要作品交给市场的成绩单，也是在限竞房时代中新升代产品与客户擦出新的火花。项目一期成交均价为49574元/㎡，比销售限均价51585元/㎡稍降一点。二期开盘价格预测在49574元/㎡ -51585元/㎡之间。

近日，北京市住建委官网已公示万科城市之光东望的预售许可预告（住建委备案名 - 万平家园），此举动意味着项目即将开盘。

万科城市之光·东望本次公示的是其二期6栋楼的预售许可信息，户型包括70平米的两居，90平米的三居，120平米的四居和145平米的大四居。70平米的小两居南北通透，户型方正。难得的是，这个户型符合普通住宅的条件，总价360万左右，因此可以最低首付35%，首付125万！

1项目基础信息

万科城市之光东望位于通州台湖镇，属于东南五环到东南六环之间。项目临近京津高速、京哈高速、京沪高速，其中离京津高速最近，直线距离在2公里左右。

作为在北京生活的都市青年，朝阳的CBD客群始终在寻找工作与生活的平衡感。而东望的【近城距离】，不仅让他们找到了与城市的合理距离，也更好的解放了时间能效，将更多的时间归还予生活。

对于朝阳的客群来说，国贸CBD是生活与工作的核心交织点。他们选择置业时，更多会看重一个区域与CBD节点的距离关系。东望地处通州、朝阳、亦庄三区交汇的台湖。

地铁17号线、S6号线，以及京哈、京津、京沪三大高速共同交织成扇面的交通结构。让东望半小时交互圈辐射副中心、国贸CBD等城市重要的政治、经济节点。

2项目配套

根据通州发布的新三年行动计划，未来三年，北京通州总投资10706亿，储备项目937个，重点建设轨道交通、学校、医院等基础设施。

“10706亿元”的投资额，是一个什么样的概念呢？这么说吧！2018年年末，中国只有17个城市的GDP过万亿，如：上海、北京、广州、深圳、成都、杭州、重庆等城市。“10706亿元”的投资额，相当于未来三年，把“一个杭州”或“一个成都”装进了通州，充分展示了北京建设通州的决心和力度。

通州计划分为三大板块，运河商务区、行政办公区、文化旅游区，加上后来的科技创新区，其中以行政办公职能为主。最重要的核心经济支柱板块是——由环球主题公园、台湖总部基地等构成的台湖新城。

到2025年，通州区将建成符合城市副中心定位的七大千亿级产业集群，产业规模将达到万亿级别。从交通便利性来说，通州的轨道交通目前确定八通线、7号线东延计划之外，6号线东延、18号线东段，22号线也有了新消息。虽然2015年通州发布了最严限购令，限制了房价的增长。但目前来看，通州的房价有了上涨的迹象。

对于城市副中心的规划，不仅是面向155平方公里，更包括外围乡镇和部分亦庄新城地区在内的广大拓展区，覆盖了通州全区906平方公里的范围。在新的通州规划中，常住人口规模控制数量由160万人提高至180万人，将有效促进通州的经济活跃。

通州限购严厉！主要表现在：1、北京本地户籍首套住房可以在通州购买。二套住房需要有三年以上通州户籍或者在通州缴纳三年社保（或个税）才可以购买。2、外地户籍首套住房在满足北京五年社保要求的同时，还需要在通州缴纳三年社保（或个税）要求。并且，外地人不可在通州买第二套房！

2016年，通州发布了关于商住房的限购政策，明确指出商业和办公项目不再出售给个人。在通州买了首套房的北京人，如果想在通州买第二套房，要么落户通州，要么在通州连续缴纳三年的个税或者社保！包括商住房！换言之，首套房买了通州再置换别处容易，买了别处想再买通州？一个字：难！显然，这项限购政策的发布，从根本上断绝了通州炒房的可能性。俗话说，调控越严厉的地方，楼市往往越坚挺，升值空间越可观。

在过去的五年时间里，通州房价的涨幅超过了北京大部分板块。再加上通州是“供地荒漠”。从2014年至今，五年的时间，通州只成交了4宗含住宅用地。因此，土地供应最稀缺的区域，最值得入手，也最具备投资价值！对于刚需人群来说，第一套房不买在通州，你想什么呢？还有另外一个逻辑是首套房的资格难能可贵，买了通州你可以还能买别的地儿，买了别的区域再买通州，那简直难上加难，很简单的道理。