12月29日，贝壳研究院在北京举办了2020年报发布会。来自国务院发展研究中心、贝壳研究院的专家、学者齐聚一堂，共同探讨2020年房地产行业动态、市场格局，展望新一年的趋势变化。
发布会上，以“预见2021：新供给、新居住”为主题，贝壳研究首席市场分析师许小乐通过回顾2020年住宅土地市场、新建住宅市场和二手住宅市场的变化趋势，以数据为航，寻找市场启示，并给出了他对未来市场的趋势预判。
（图为贝壳研究院首席分析师许小乐进行主题演讲）
回顾与启示：数字化是新供给的第四生产要素
回顾即将过去的2020年，许小乐表示，这一年市场的第一个关键词是“韧性”。
在房地产市场的强韧性下，市场交易规模再创新高。根据贝壳研究院的数据预估，今年新房加二手房交易规模将高达22.3万亿左右，同比去年增长接近8%左右。前11月房地产投资增长6.8%，对经济复苏产生了极强的拉动作用。
在疫情、封闭的冲击影响下，房地产市场仍然保持强大韧性。这首先得益于政府采取了积极稳妥的举措，在抗疫的同时积极复工复产；同时，也离不开这个家庭住房生命周期的稳定性——需求只会推迟、不会消失；此外，从全世界看，在货币宽松之下，美国、日本、韩国等国家的房价都在上涨，并不是只有中国在涨。这是房地产本身资产避险的属性决定的。
如果说“韧性”与“新高”是市场的A面，那么“分化”与“背离”就是市场的B面。许小乐表示，市场有复苏的韧性，也存在需要解决的问题与隐忧。解决问题的方式之一，是回归产业需要与消费者需求本身，构建有效的新供给，实现新居住。
怎样才是有效的新供给？对此，许小乐提出两个新供给的关键词——多样性、可持续。
而在建立多样性和可持续新供给的过程中，“数字化，在我们未来的住房新供给体系里将扮演非常重要的角色，它将成为实现新供给的第四生产要素。”许小乐如是说，唯有数字化能够帮助存量化的供给和多样化的新供给匹配当前多样的需求，持续提高供需匹配效率。
预测与展望：房地产行业发展六大趋势
展望未来，预判2021年房地产的发展，许小乐在这场接近年末的演讲中给出了他对未来行业发展的趋势判断。
在政策走向的预判上，许小乐提出，房地产调控从短期限制到长效机制，将在2021年呈现三个特点：一是从短期到长期、二是“一城一策”差异化、三是政策影响的精准化。
在市场发展的预判上，许小乐指出，2021房地产市场将呈现以下三个特征：大而趋稳、区域分化、存量加深。据贝壳研究院的数据与研究显示，当整体市场规模站上22万亿以上的高位，它将成为一个大而趋稳的市场；而不同区域不同城市之间、以及城市内部的分化将持续加剧，随着二手房占比可能迎来大幅上升，市场存量化发展的趋势程度也将加深。
同时，在贝壳研究院的研究中，随着交通基础设施的不断完善，城市之间通勤的成本被降低，如今，城市群之间的居住联动已经显现，并预计将在2021年进一步提速。许小乐以粤港澳大湾区的城市群居住联动举例，在东莞和深圳、惠州和深圳、广州和佛山、广州和清远进行双城生活与工作的家庭正在持续增长——仅仅在惠州，就有一半的购房人居住在惠州，工作在深圳。
随着人口持续向城市群聚集，仅仅是城市群居住联动，也是无法解决问题的。应对大城市住房供给不足的问题，租赁市场的发展成为关键之一。在租赁市场发展上，许小乐认为，尽管今年长租公寓出现问题，但这并不能改变我国租购并举的发展趋势。长租市场于大浪淘沙后再出发，轻者更轻、重者更重，将在2021迎来进一步迭代和优化。
而在开发领域，新开发的新时代正在来临。对于房企开发来说，大规模房地产开发建设阶段基本结束，房企不得不面临转型。许小乐预判，2021年，开发行业转型升级全面到来，将有越来越多的开发商进入自持运营与存量改造领域，城市更新、存量资源盘活将变成行业主战场。
此外，随着存量新时代的到来，消费者在品质住房、品质租赁、品质交易、品质服务四个维度的需求已经上升到“新居住”阶段。面向新居住服务的综合性居住服务机构和平台，也将因此不断涌现与崛起。居住服务行业需要提供给新居住产品和服务，不仅要实现边界的扩展，也要持续打通并整合不同居住子领域，聚合服务者价值的平台将会因此崛起。
在演讲的最后，许小乐说：“希望开发商以消费者为导向，构筑城市社区服务能力等慢能力；在我们越来越完善的调控下，市场将会变的非常平稳，希望购房者不用焦虑，从自身需求出发，理性选择；希望经纪人主动积极拥抱数字化，看长看远，成为雇佣型经纪人；希望租赁机构在新的一年平衡轻重关系，聚焦单店盈利，看到租赁发展中仍有很多机会。”
而在许小乐的新年寄语中，贝壳研究院也在将持续坚守自身行业指责，赋能新居住发展，持续为行业在数字化影响下的转型升级提供高效助力，与所有行业同行者共赴美好未来。
