来源：环球网
近期，央行、银保监会等监管层陆续表态：支持房地产企业合理正常融资需求；满足首套房、改善性住房的按揭需求。
12月8日，中指研究院数据显示，11月房地产企业融资总额为707.8亿元，同比下降71.3%，环比上升33.1%。其中，保利、招商蛇口等央企和国企成功融资，龙湖、碧桂园等优质民营房企的融资需求也得到了实质进展。
房企融资开闸，住房贷款端也有所提速。12月9日，央行发布11月金融统计数据显示，住户贷款中，短期贷款增加1517亿元，中长期贷款增加5821亿元，其中，中长期贷款以房贷为主，11月中长期贷款新增值高于10月数据，显示信贷规模正在企稳回升。此外，据贝壳研究院统计，11月100城首套房贷利率为5.69%，较10月回落4个基点；超过60%的城市放款周期有所缩短。
支持房企合理正常融资
12月3日，证监会表示，将继续保持市场融资功能的有效发挥，支持房地产企业合理正常融资。晚间，央行强调，短期个别房企出现风险，不会影响中长期市场的正常融资功能。
监管层的表述透露着积极的信号，“支持房企合理正常融资需求”。
实际上，早在11月9日，中国银间市场交易商协会举行房企代表座谈会上已经明确了监管机构将在房企发债方面给予支持，会议显示招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团、佳源创盛、美的置业等房企均有后续发债计划。
”在银行信贷放松的基础上，出现了第二波的放松，即债务融资政策开始放松。“易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，“11月9日会议是去年三道红线政策以来，首个对房企发债释放暖意的会议，说明房企后续在银行间市场中发债的空间增大。包括短期融资券、中期票据等发行规模会上升，且获批的节奏会加快，有助于房企更好地改善现金流。”
据中指研究院统计，11月房地产企业融资总额为707.8亿元，其中，信用债规模占比52.5%，同比下降19.6%，环比大增197.1%。发行主力包括保利、招商蛇口、中海、首开、绿城等央企和地方性国企。
典型房企11月债券发行统计 图源：中指研究院
而碧桂园、龙湖、珠江实业等经营稳健的规模性民营房企的境内融资也得到实质进展。据非金融企业债务融资工具注册信息系统披露，碧桂园于12月1日在银行间债券市场拟注册发行50亿元中期票据，项目状态为“反馈中”；龙湖于12月1日拟发行2021年度第二期30亿元中期票据，项目状态为“反馈中”；珠江实业于12月7日拟发行26.2亿元中期票据，已进入预评环节。
房企其他融资渠道也逐渐通畅。金地一笔ABS（资产抵押证券）产品于近期获准发行，将于2022年初上市。此外，多笔购房尾款、供应链融资计划的项目状态出现更新。据上交所公司债券项目信息平台披露，保利置业武汉保利广场10.1亿元ABS项目获受理，上海五角场合生汇83亿元ABS项目状态更新为”已反馈”，华发股份50亿元租赁住房ABS状态更新为“已反馈”，金科慈溪爱琴海购物公园7.9亿ABS项目状态更新为“已反馈”；中铁建资管第1-4期供应链资产支持专项计划、发行金额80亿元状态更新为“已受理”。
此外，多家房企宣布启动发行ABS融资产品，其中，碧桂园称拟于近期向交易所申请发行供应链ABS产品，获批后将在监管机构指导下尽快启动相关产品的发行工作；万科称将于近期发行7.77亿元供应链ABS，用作补充上下游流动性需求；龙光集团宣布将于近期启动CMBS、供应链ABS等资产支持类证券化产品的发行工作。
“2021年6-10月，单月受理以及反馈的房地产资产证券化产品规模大都在300亿元左右，11月单月就飙升至2147亿元。随着房地产资产证券化产品的审批在11月大幅加速，未来或将迎来一波发行潮。“易居企业集团首席执行官丁祖昱认为。
值得注意的是，12月3日，证监会表态，支持优质房地产企业发行债券，资金可用于出险企业项目的兼并收购，近期，已有大型优质企业启动相关债券发行工作。
”证监会对于部分房企收购爆雷企业的项目给予了支持。类似工作也有助于相关房企资产的处置和债务风险的化解，具有积极的作用和效应。明年上半年收并购市场会迎来一波交易高峰”，严跃进认为。
满足首套房、改善性住房贷款需求
进入9月份以来，监管层开始关注到，部分城市银行房贷额度收紧、贷款审批时间延长造成了房企的资金和销售的问题。央行在三季度例会上首提“两个维护”：要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。
此后，信贷端开始有所放松。11月，部分房价回稳的城市的房贷放款速度、房贷利率迎来了实质性改善。
贝壳研究院发布重点城市主流房贷利率数据显示：11月，贝壳研究院监测的100+个城市主流首套房贷利率为5.69%，较10月回落4个基点，二套利率为5.96%，较上月回落3个基点。百城中超过60%的城市放款周期缩短，柳州、南通、北海等城市放款周期较上月缩短20天以上。南通，盐城、绍兴、东莞、中山等利率下降的城市放款周期也同步缩短。本月平均放款周期为68天，较上月缩短5天。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，自10月房贷利率出现年内首次环比回调后，本月利率再次下降，信贷环境继续改善；放款周期自4月以来首次缩短，银行放款力度加强，房地产市场的合理资金需求正得到满足，这有利于改善市场预期，促进市场成交筑底回升。
据央视财经报道，近期，上海地区的银行放贷周期明显缩短。一位房贷专员表示，近期房贷审核依然很严格，但放款速度在10月份之后确实有所加快，周期从此前四个多月缩短到了现在的两个多月。
不过，也有分析人士指出，尽管近期多地传来房贷松动的消息，但放贷速度并无明显提升。一方面此前贷款积压的情况较多，另一方面政策的落地也需要一定时间。中原地产首席分析师张大伟就认为，按照10月房贷数据，楼市存量积压排队，至少需要到2022年一季度才可能有所缓解。
到了12月，监管层再次释放了重大利好，明确支持首套房、改善性住房按揭需求。12月3日，银保监会表示，现阶段要根据各地情况，重点满足首套房、改善性住房的按揭需求，促进房地产行业和市场平稳健康发展。
对此，严跃进认为，此次明确对于改善性住房按揭需求的支持，不排除二套购房和大户型购房的首付比例等会有所下调，包括部分城市会微调认房又认贷政策，比如调整为“认房不认贷”等，进而使得购房者购房方面的信贷约束减少。大户型或非普通住宅的交易将趋于活跃，对于一些房企的项目去库存具有积极的作用。
12月6日，中共中央政治局会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。同日，央行公告称，2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构），本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.4%。
图源：中国人民银行
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，按照中央“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”的要求，首次购房和改善性换房方面有望得到更好的政策支持，降准也有利于这些需求释放，从而加快市场修复。
严跃进认为，此次降准很显然希望提高金融机构的资金配置能力。到明年一季度，部分项目结合宽松的房贷条件，销售节奏会加快，对于房地产市场的活跃和房企资金的加快回笼等有积极的作用。
光大证券金融行业首席分析师王一峰表示，结合银保监会关于“根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求”表述来看，除按揭利率下行外，未来不排除部分地区银行根据各地楼市情况，对于改善性住房首付比、利率以及“认房又认贷”的政策进行调节，从而实现对改善性住房需求的支持。
目前，信贷环境改善预期较为明显，整体态势或可延续至2022年一季度。中指研究院在《中国房地产市场2021总结及2022展望》中指出，仍值得注意的是，在银行端“两道红线”监管下，信贷端大幅放松的可能性较小。
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