证券时报记者 张达
近期，成都、唐山、潍坊等多地相继加强商品房预售资金监管。据贝壳研究院统计，2020年以来，共28个省市出台加强预售资金监管的相关政策或实施细则。业内人士认为，各地出台预售资金监管新政的主要目在于保障项目顺利施工交房，防止工程烂尾，保障购房者合法权益。多地加强预售资金监管并严格执行政策要求，或对房企财务状况形成压力。
12月8日，成都发布《商品房预售款监管办法》，提出预售款监管应遵循专户存储、专款专用、全程监管、节点控制、多方监督原则，预售款监管额度与开发企业信用等级挂钩，建立全市统一的预售款监管服务平台，明确各监管方责任等。
对此，平安证券研究所地产团队、固定收益团队认为，成都通过强调开设预售款监管账户、明确监管额度、专款专用等方式规范商品房预售资金监管，主要目的在于保障项目顺利施工交房，防止工程烂尾；此前已有多个省市相继出台商品房预售资金监管新政，包括江西、福州、石家庄、嘉兴、银川等，体现各地对防范“烂尾楼”重视程度加强，对于保障购房者合法权益具有积极作用，后续不排除其他城市跟进出台政策。
据贝壳研究院最新统计，2020年以来，共28个省市出台加强预售资金监管的相关政策或实施细则，其中3座城市为征求意见（惠州、汕头、绵阳），内容主要集中于四个方面：一是，要求开发商开设商品房预售资金监管专用账户；二是，要求开发商与监管机构、监管银行签订预售资金监管协议；三是，对信用资质不同的开发商实行差别化资金监管额度；四是，在预售资金使用上，按照工程进度支取相应比例的资金。
其中，12月以来，昆明、株洲、成都、潍坊、唐山等地相继出台了预售资金监管新政，均明确开设资金监管账户的规定，并规定要签订资金监管协议，提出预售资金留存比例要求，昆明、株洲、成都、潍4城还差别化资金监管政策。
梳理今年以来的预售资金监管新政，贝壳研究院指出，在预售资金监管额度上，长沙、惠州、长春、荆州、汕头等城市规定根据房地产开发企业的信用状况、综合实力等情况，实行差别化管理。具体来说，对信用较好、综合实力较强的房地产开发企业，降低资金监管比例，对信用较差、未正常履约的房地产开发企业按较高额度予以监管。从预售资金的留存比例看，不同城市在取得预售许可证、建设层数、主体结构封顶、竣工验收、交付使用等不同节点设置不同的监管留存比例。总体来看，银川、福州的监管力度较大，以主体结构封顶为节点看，预售资金留存比例要求分别为30%和40%。桂林、长沙的监管力度相对较低，以结构封顶为节点看，预售资金留存比例要求分别为10%和8%。以竣工验收为节点看，汕头、桂林的资金留存比例要求较低，均为5%，福州资金留存比例要求最高，为15%。
今年上半年，受疫情影响，多地出台的稳地产政策中有关于预售监管放松的内容。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，今年上半年，全国各地预售政策确实有放松的地方，但是放松的同时，或也使得预售的相关工作出现很多新情况。所以严格此类预售工作，防范一些不符合工程要求的楼盘违规申请预售证，具有积极的意义，这有助于此类预售制度的更好推进。
平安证券研究所地产团队、固定收益团队还指出，从各城市规定的预售监管资金占项目预售总额比例来看，统计的7个城市中，仅南宁、桂林占比低于20%。在不考虑分级监管，以及不同建设阶段下按规定提取可能影响占比的情形，实际情况中房企预售监管资金可能达到或超过预收款项的20%。按预收款项20%对预售监管资金进行估算，2020年三季度末A股上市房企不考虑预售监管资金的现金短债比为104.9%，考虑预售监管资金的现金短债比为46.3%，因此各地加强预售资金监管并严格执行政策要求，预计将对房企财务状况形成压力。
