作者：杨湧智
后疫情时代，在中国经济开始全面复苏之际，“三条红线”政策的出台，给房地产行业带来了不小的震动。新力地产（02103.HK）作为成功赴港上市的年轻房地产开发企业，也迎来了上市后的首个挑战。
“永远比对手多做一步”和“超越对手的专业服务能力”都是新力践行服务的宗旨。可是，在通往白热化竞争之路上，新力作为地产“新锐”却未能阻止高层震动，明星经理人相继出走。
在疫情冲击下，新力地产试图凭借标准化的运营管理模式、合理的成本管控体系、谨慎的财务政策和扁平化的管理理念，想持续保持平稳良好的规模扩张势头，看来并非易事。
收入急剧下滑，疑似寅吃卯粮
新力地产始创于2010年，成立十年上市，其强劲的发展势头后暗流涌动。截至2020年10月31日止十个月，该集团连同其合营企业和联营公司的合同销售金额约835.4亿元，其中2020年10月份取得101.2亿元，环比下降15.67%。
持续增长的销售额是保证收入利润稳步实现的前提，但受政府限购、疫情抑制消费的影响，新力地产2020年前6个月累计确认收入87.03亿，较2019年全年的一半还少。外部因素固然是收入下滑的原因，但有没有不易觉察的内部因素呢？
图1以2016年营业收入作为基期数据，可以看到2017年营收增幅135.76%，2018年较上年增幅60.58%，2019年增幅最大为220.64%。上市前保持了较大的增幅率，但上市后的第一年中期营收同比增幅有所降低，全年负增长基本上已是大概率事件。2019年是新力地产IPO关键一年，营业收入增幅奇高，上市后即出现较大降幅，甚至是负增长，不免让人怀疑其为保上市寅吃卯粮，后续营收和创利如何，还需给予重点关注。
图2在土地储备方面，截至2020年6月30日新力地产累计权益土储面积15,336,724平方米，其中江西省地区土储面积4,934,832平方米，占比32.2%；粤港澳大湾区土储面积4,748,817平方米，占比31%；长江三角洲地区土储面积3,057,874平方米，占比19.9%；华中华西核心城市及其他高增长潜力地区土储面积2,595,201平方米，占比16.9%。这其中就包括2020年上半年新增土储面积2,289,620平方米，权益土储面积1,659,386平方米。充足的土储面积给新力地产未来结转收入的确带来一定的稳定性，但也意味着储备土地需要占用大量的资金，似乎这才是新力地产成立仅十年就急于上市的真正目的。
房产新锐，盈利、营运双双下降
新力地产作为房产新锐、资本新宠，一上市就立刻获得大量积极评价。但是，从上市前及2020年上半年表现来看，其盈利能力可谓一般（截至2020年6月30日加权平均债务成本9.4%，2019年底加权平均债务成本是9.2%；2020年6月30日净利润率为10%，2019年净利润率为7.1%）。
2020年中期报告显示，本期净利润8.71亿元，权益总额161.52亿元，截至2020年6月30日权益净利率仅为5.39%，远低于近五年百强房地产行业的均值。
了解财务管理知识的都应该清楚，权益净利率受三个因素影响：营业净利率、资产周转率、权益乘数。新力地产净利率大约在10%的既定水平，权益乘数即财务杠杆我们下文接着说明，这里我们可以单独看一下资产周转率相关指标，也就是新力地产的营运能力水平：
图4、图5、图6显示，自2017年-2019年，新力地产的存货周转率分别是0.25、0.22、0.54；流动资产周转率分别是0.18、0.16、0.37；总资产周转率分别是0.15、0.13、0.31。而据中期报告显示2020年前6个月，新力地产的存货周转率、流动资产周转率、总资产周转率分别是0.17、0.11、0.09。
不难看出，2020年中期新力地产的存货周转率、流动资产周转率、总资产周转率都明显低于均值，意味着新力地产的资产、存货周转一次需要的天数远远大于业内平均水平，可见其运营效率仍具有巨大的提升空间。
改善公司运营效率，以期使新力地产的业绩能够维持或有所突破，对外展示积极进取的形象，使新力地产能够继续稳定运营，力争进入千亿房企的队伍。
可事与愿违，上任半年之久的职业经理人出走，难道真的像新力地产公告中所说因个人事务的解决而离开么？真实情况我们无从得知，但新力地产所展现出的营运管理能力从侧面也可以说明一些问题。
借新还旧，涅槃还是“红线缚身”？
2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议上，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，被称为“三道红线”，将于2021年1月1日起全行业全面推行。
图7新力地产最近四个报告期（2016年、2017年、2018年、2019年下同）资产负债率分别是86.01%、90.58%、93.48%、84.52%，剔除预收款后的资产负债率分别为78.30%、84.01%、86.47%、75.97%，而2020年中期负债总额866.08亿元，总资产1027.59亿元，合约负债348.83亿元，计算资产负债率、剔除预收款后的资产负债率分别为84.28%、76.21%，剔除前后均在高位，且高于70%的红线。
图8新力地产最近四个报告期净负债比率【净负债比率=（有息负债-货币资金）/所有者权益，根据新力地产报告显示，此处有息负债为长短期借款、公司债券、优先票据的合计】分别为205%、300%、297%、108%，而2020年中期净负债比率为94%，降到了安全区间，满足净负债比不得大于100%的监管要求，但是94%的标准仍然具有相当大的风险，比如现金储备量不足，或者大肆举债，都将迅速超过红线，使企业再次陷入被动。
图9新力地产最近四个报告期现金短债比【现金短债比=货币资金/短期债务，根据新力地产报告显示，此处短期债务为短期借款、公司债券、优先票据的合计】分别为0.23、0.31、0.77、0.91，2020年中期报告现金短债比为1.05，现金短债比呈现稳步上升趋势，暂时满足现金短债比不得小于1的监管要求，但是同净负债率一样，都处在临界点上，可见风险不但存在而且依然巨大。
而据新力地产2020年中期报告显示，期内新力地产出售附属公司安徽新创房地产开发有限公司50%的股权，资产净值1.18亿，仅有息负债就有10.4亿。通过股权变更，将债务缠身并表的子公司从体内剥离，从中也可窥见，新力地产的净负债率及现金短债比的下滑的部分原因。
报告显示，截至2020年6月30日新力地产未偿还借款总额为人民币284.31亿元。报告期后事项中列示新力地产于2020年7月24日发行2021年8月3日到期的本金为人民币5.16亿元的资产支持证券。分A级别及B级别资产支持证券，利息率分别为年利率6%、7%。而最新公告显示，新力地产于2020年10月20日发行于2021年到期本金为2.5亿美元、利息9.5%的优先票据。可以想见，三道红线的政策2021年1月1日开始执行，届时新力地产的净负债率压力几何，为未可知。
打个比方，新力地产好比压在五行山下的齐天大圣，刚上市进入资本市场打开了融资的取经之路，就戴上了“三条红线”的紧箍咒，而距离政策执行不到1个月，新力地产将如何调整以符合监管要求，这无疑考验着企业决策管理层的智慧。
新力地产发展至今，一直秉承高周转的运营模式，标准化地缩短拿地、建造、交付、回笼资金的周期。然而保持高周转离不开资金源源不断地投入，资金从哪里来，无外乎股东追加投入和外部借款。股东投入的资金作为资本金没有偿还的压力，而外部借款就要接受偿还条件的限制。
接下来，我们来看一下图10新力地产的偿债能力：
图10流动比率反映短期偿债能力，看新力地产2016年-2019年流动比率分别是124%、110%、114%、118%，2020年中期报告流动资产816.27亿元，流动负债706.27亿元，计算流动比率116%，比率均大于1，说明企业的短期偿债能力很好，流动资产变现后可以偿还短期借款还有剩余。
而现金流量与负债比率，反映企业的长期偿债能力。看新力地产2016年-2019年现金流量与负债比率分别是-12%、-15%、2%、-5%,2020年中期报告经营性现金流量净额19.80亿元，负债总额866.08亿元，计算现金流量与负债比率为2%，比率最高2%，负值表示经营活动产生的现金流量不足以满足企业日常经营需要，企业的生存依赖股东的投入或者外部融资。这从侧面说明，新力地产无法逃脱借新还旧的生存法则，一旦银行贷款收紧偿还旧债后无法再举借新债，或一味地扩张规模无资金储备以偿还借款，必将接连发生债务违约。新力地产究竟是涅槃还是受困，值得投资者关注。
品质下滑，如何创见幸福无限？
房地产开发企业平均上市周期为20年，而新力地产成立仅十年就完成了上市目标，的确算得上行业内的独秀，但是作为公众上市公司，其如此快速的上市步伐、高调展现发展势头、吸引无数资本垂青的背后，也不乏令消费者寒心、口碑品牌下滑的事件发生。
如近期新力铂园涉嫌变相出售人防车位，精装房存在质量问题，与展示的样板房、开发商承诺的收房标准有天壤之别，而对问题的处理也让业主感到失望。惠州大亚湾胜源香山居涉嫌虚假宣传、欺诈，资源配套设施不能共享，缩水小区等质量问题遭到业主投诉。合肥新力东园项目存十大问题，被合肥城建局勒令全面停工整顿并列为重点监管对象，通报批评……
房地产作为大宗特殊商品的民生工程，大到绿水青山就是金山银山的经济发展要求，小到个体居住环境的差异化需求，一砖一瓦都应建立在环境保护、和谐人居的基础上。
作为成立十年的房地产开发企业，新力地产更要顺势而为，加大环境保护的投入，在房地产开发全寿命周期内，节约资源、保护环境、减少污染、为人们提供健康、适用、高效的使用空间，最大限度地实现人与自然和谐共生的高质量建筑，努力践行企业创见幸福无限的公司使命和目标。
在通往幸福之路跋涉，如若缺少了品质的有力支撑，幸福又从何谈起？任重道远，践行绿色建筑发展之路的品质基石最关键的是知行合一。
