来源：北青网
东隅已逝，桑榆非晚。
曾一度因为限制售价，5年锁定期内不能交易，而引发颇多争议的限竞房，在入市三年后，已售出近8万套，仅剩的几个限竞房项目也纷纷被摆上货架，或许在明年，限竞房就要彻底卖完，封存于楼市的记忆之中了。
近日，包括永定府、龙湖天璟这样拿地许久的限竞房项目，终于传出了即将开盘的消息，引来市场的极大关注。很多人都未曾想到，一度颇受争议的限竞房如今却成了楼市中香饽饽！凭借更明显的价格优势，不错的区位，以及对刚需更友好的户型设计，限竞房有望在2021年楼市的谢幕演出中C位出道。
最后的限竞房被摆上货架
进入12月，两个颇受瞩目的限竞房可能入市的消息，让岁末的楼市有些亢奋。
封存多年的二环边永定府项目，这次似乎是真的要来了！
2017年8月1日，华润、招商、碧桂园以38.4亿元的价格，联合竞得永定门地块，溢价率不到1%。根据当时的土地出让规划显示，该项目居住建筑规模需执行“90/70政策” ，即套内建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到70%以上，均价不高于89068元/平方米，最高单价不高于93521元/平方米。由此不难推算出，占比最多的90平方米户型，套均价格在810万至850万之间。
永定府88平方米的户型占比达73%，套均价格在800万左右
二环，新房，八百万一套，永定府自然受到了最多的关注。
也许正因为关注度太高，项目在拿地后的四年半时间里，始终没有动作。直至今年10月15日，终于获得了建设工程规划许可证。紧接着，11月项目的规划图和详细户型图曝光，被市场普遍解读为12月入市前的主动释放。
无独有偶，昌平区最后一个限竞房，项目龙湖天璟也已经开放了售楼处并蓄客，同样有望在12月开盘。龙湖天璟位于地铁8号线，朱辛庄站附近，交通便利，临近码农集中的北部互联网区域。项目限售均价不超过57500元/平方米，最高销售单价不超过63300元/平方米，同样执行70/90政策。今年9月份，龙湖从持有人中公教育手中获得了项目51%的股份，明显加速了整体上市销售的节奏。
其实在龙湖天璟曝光之前，一路之隔的华润萬橡悦府限竞房，在没做宣传的情况下，迅速开盘并卖掉了最后2栋楼， 可见当下市场对于限竞房的态度是非常积极的。
数据显示，从2019年首个限竞房项目瀛海府入市开始，限竞房成为了北京楼市的绝对主力，每年都有超过2.5万套限竞房被推入市场，但大部分却都因为供应量大和同质化，陷入销售困境。
不过，随后土地价格出现明显反弹，开发商也更积极地采取低于限售价的策略，大大加快了限竞房的去化率。
中原地产的数据显示，2021年，北京限竞房新增供应量，已经大幅缩减到0.8万套，仅仅是高峰期2019年的1/4。
但成交额却并不落后，截止11月中旬，2021年限竞房成交额已达1309亿元，仅次于最高点2020年全年的1515亿元。
可见大量的存量限竞房正在被市场快速消化掉，仅剩的几个或许也将成为区域新盘中的香饽饽。
尚有6宗限竞房未开售
北京中原地产统计，截止2021年11月，北京总计出让了114宗北京限竞房用地，只有6宗尚未开售，除了上述提到的永定府，龙湖天璟外，还有天恒·学院里、山水首府、众美房山地块、龙湖+京投+首开的门头沟地块。预计这些项目也将于今年末或明年初陆续登场。
值得指出的是，关注的最高的永定府、和天恒学院里，由于价格倒挂过于明显，限售价远低于周边二手房，有极大可能转为新型“共有产权房”。
一位接近项目的知情人告诉北青-北京头条记者，永定府大概率要转共有产权，开盘均价仍是目前的8.9万元/平方米，但持有比例调整为80%，另外20%为政府持有。这意味着调整后的实际价格为8.9/0.8，即11.1万元/平方米。价格与周边二手房明显倒挂的逻辑就没有了，之前是买到即赚到，现在综合来看性价比没有以前那么高了。
同永定府类似，海淀区四道口的地铁盘天恒·学院里同样有可能转为新型“共有产权房”。如果真的如此，两个项目的关注热度和抢房程度一定会比之前的预期下降很多，市场对于这两个内城区域楼盘上市销售的反应，也将更为理性。
价格是受追捧的核心逻辑
为何在一众新供地、新开发的项目中，老限竞房还成了抢手货，主要还是因为价格优势。
这个优势从土地市场的反应来看最为明显。在北京今年前两轮的集中供地中，
首轮计划出让30宗地块、第二轮计划出让43宗地块，12月份还将有第三轮13宗地块出让。这些地块中的住宅用地，无一例外都对新房进行了价格指导。更具销售指导价，可以看到北京楼市未来环线的价格逻辑已经变成了四环10万+、五环8万+，六环6万+。
更早出让的限竞房项目，在熬了几年后，反而具备了价格优势。以南五环内的限竞房新城·熙红印为例，价格稳定在6.2万元/平方米，同时还推出了返现、特价等活动，一些房源的单价甚至能降到5字头。而周边的五环外新房售价则超过6万元，自然吸引了更多购房人。
同时，今年新供地的项目对于70/90的描述，改为套内面积90平方米的户型要占比70%，意味着主力户型将以120平方米为主，与主打89平方米三居的限竞房相比，虽然居住体验有所改善，但购房门槛也明显提高。
在价格与产品的多重因素下，限竞房在年底的去化速度明显更快。
但这并不意味着限竞房适合所有买房人捡漏。需要提醒的是，也有一些顺销中的限竞房因为硬件条件不尽如人意，开发商产品力缺乏支撑，并未获得市场认可，消费者要对项目有所分辨。再加上限竞房要求获得房本后5年内不得交易，意味着从买房那一刻起，加上2-3年的建设交房期，一套房子要持有7-8年，对于有短期换房打算，可能再次改善居住条件的购房人来说，或许限竞房并不能算是最优解。
文/北青-北京头条记者 李桁
