来源：第一财经日报
作者： 郑娜 孙梦凡
尽管政策面已经出现了边际放松的信号，但市场端，房企的销售颓势仍旧没有改善的迹象。
11月30日，多家第三方研究机构发布了11月的房企销售数据榜单，显示即便各家企业努力冲刺年底业绩，然而房企自7月份以来向下的销售趋势还在延续。
万科单月登顶
克而瑞发布的销售数据显示，2021年11月，TOP100房企实现销售全口径金额8450.3亿元，单月业绩规模较10月环比下降5.9%，而10月单月仍环比保持上涨的态势。同时，11月单月业绩同比也延续了自7月以来的下跌趋势，降幅进一步扩大至39.3%。
具体到企业表现来看，百强房企中逾八成企业单月业绩同比下降，其中有超过半数的房企同比降幅大于30%。
从亿翰智库提供的11月单月销售数据来看，以全口径销售数据计，万科以530亿元的销售额位列行业第一，碧桂园以529亿元的销售额紧随其后；保利发展、融创中国分别实现380亿元、367亿元，列三、四位。
但即便是头部房企，11月单月销售额同比仍是下挫的态势。除恒大外，Top10房企中，绿地、融创中国、碧桂园、华润置地、中海地产的同比下跌幅度最大，分别为56%、47%、34%、30%、18%。
而在TOP11~20的房企中，中南置地、世茂、旭辉、新城、金科、阳光城、中梁等房企的单月销售额同比跌幅在30%以上。实际上，纵观TOP20房企在11月的销售表现，仅有金地集团实现同比增长，增幅约为12%，销售额约为170亿元。
11月销售表现的持续下挫，使得房企累计业绩增幅也出现放缓。克而瑞数据显示，截至11月末，百强房企销售全口径金额同比增幅仅为1.8%，较截至10月底的7.5%有明显放缓。
鉴于7月以来销售金额持续下滑，大部分房企截至目前的年度目标达成率都不理想。
中指院统计显示，2021年1~11月，从公布销售目标的32家房地产企业来看，目标完成率均值约为83%。其中绿城中国、滨江集团、大发地产等企业提前超额完成年度销售目标，正荣集团等企业的目标完成率均超过90%。
尽管销售业绩单月登顶，万科销售目标完成率约为72.7%，处于较低水平；除去恒大以及目前已完成私有化的首创置业之外，目前销售目标完成率最低的为金科集团，仅实现69.9%。
“接下来要加大促销力度，降价促销回款。”某华东房企人士告诉记者，保证现金流是当务之急。
各地政策显转向
市场连续疲软的背景下，政策面早已在10月开始出现缓和迹象，此前，多个城市已经公开出台房价的“限跌令”，近日，又有地方政府跟进出台相关护盘政策。
11月30日消息显示，张家界市房地产行业协会近日发布《关于促进我市房地产行业平稳健康发展的倡议书》称，商品房销售价格不得高于备案价格，不得低于备案价格的80%。
11月29日，南通出台了“人才新政3.0版”，其中提到人才购房自住最高可享150万元补贴；近日宜昌也开始发放“购房首付款补贴券”。
11月23日，成都市发文放松预售资金监管限制，譬如房地产企业信用等级为A级及以上的，可使用外地银行保函替代相应下浮的监管额度；项目并联竣工验收备案后，监管额度内预售资金支取比例可达到95%。
平安证券称，成都新规在坚持“房住不炒”基调的同时，多措并举缓解房企资金端压力。考虑开发商现金流承压，行业下行压力犹存的现状，基于以稳为主要求，政策仍有持续托底必要，后续不排除其他城市出台类似举措。
10月份时，哈尔滨也出台了“十六条”新政，从降低预售证许可申请门槛、适当放宽商品房预售资金监管、放宽二手房公积金贷款房龄年限、为人才和新市民发放购房补贴等，多措并举。
同时，义乌降低预售条件，并调整“公证摇号”政策；湖南发布推进非住宅商品房去库存的若干意见；东莞、惠州、江门、肇庆、珠海、揭阳等地，纷纷减征免征个人转让二手住宅的个人所得税和土地增值税，降低交易成本，缓解地方二手房成交下滑的颓势。
“10月地方出台房地产调控政策条数较上月基本持平，但紧缩性政策占比由上月的50%进一步下降至44%，地方房地产政策收紧趋势继续放缓。”中房研协测评研究中心统计称。
上述研究中心认为，从政策层面来看，短期房地产政策面已基本见底，后续将呈现边际改善。近期长春、哈尔滨、东莞等多地已出台财税支持类政策，后续预计将有更多城市跟进，尤其以库存压力较大的三四线城市为主，热点一二线城市仍将保持审慎。
不过在业内看来，政策面见底，并不意味着市场见底。在“房住不炒”调控主基调下，政策宽松幅度有限，对市场的提振作用也将受限。因此，短期房地产市场或仍将延续下行态势，但在边际改善政策作用下，下行态势将逐渐放缓。
事实上，在当前并不乐观的预期下，购房者的信心尚未得到有效恢复，各地政府给出的鼓励政策，目前来看，收效仍较微弱。克而瑞数据显示，2021年11月，房地产市场持续转冷，29个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降4%，同比跌幅扩至32%，较2019年同期下降19%。
在多数业内人士看来，市场底一般比政策底延迟几个月，在11月政策有触底迹象的情形下，预计市场面的触底需要等到明年。中信证券预计，房价的集中下跌可能会出现在今年第四季度，2022年3月开始销售才能出现回暖。
