中海地产这家财务管控优秀，业绩稳健的 " 利润王 "，再次显露出它在地产小周期发展的实力和优势。
得益于过去几年间在土地市场上的积极进取，即便今年多数房企在疫情的影响下销售额出现下滑，中海地产也逆势上扬。中海地产中海前 1~10 月销售 2861.1 亿元，同比增长 5.7%，增速稳居头部房企前列。
不仅如此，中海地产前 11 个月北上广深四个一线城市销售约 900 亿，全年有望冲刺 1000 亿。
在市场分化的房地产下半场，得一二线者得天下，其中四个一线城市尤其具有战略重要性和风向标的意义。中海地产在四个一城城市千亿销售，能在北上广深有如此发展规模的房企寥寥可数，这也显示出这家财务指标优秀的房企在当下所体现的战略定力和发展潜力。
在 " 三道红线 " 的大环境下，中海地产健康的负债水平和突出的利润表现将成为它跑赢同行的利器。
新战略成效显著
回溯中海地产过去几年的销售额表现，在一线城市的发展可谓是 " 跃升 " 上扬。
2016 年，中海在四个一线城市的整体销售仅 300 亿（北京 80 亿元，上海 60 亿元，广州 85 亿元，深圳 65 亿元），那时候的中海地产在土地市场上鲜少出手，进而也导致它的销售规模表现平平。
转机出现在中海地产董事会主席颜建国上任之后。2016 年底，颜建国回归中海，对 " 主流城市、主流地段、主流产品 " 的发展战略的强化，对一线及核心二线城市的重点加磅。
得益于这一战略的贯彻实施，中海地产加大了土地市场上的投资，在核心城市的表现也活跃了起来。
据中国指数研究院数据，今年前十个月，中海地产拿地金额为 1080 亿元，仅次于碧桂园，而此前中海地产的管理层曾表示，今年新增土地权益投资预算为 1400 亿元，同比增长 23%。
此外，中海地产今年启动了 " 大项目 " 战略，在上海、武汉以及太原等城市获得了多个大型项目，其中上海红旗村项目、上海建国东路项目投资额分别为 270 亿元、590 亿元，武汉汉阳建桥项目投资额为 230 亿，太原综改区项目为 65 亿元。
随着土地储备的逐渐释放，中海地产不断抢占市场份额。2019 年，北京中海望京府开盘热销 56 亿；上海中海建国里问鼎上海年度单盘总销榜首，销售 72 亿。2019 年，北京的销售额超过 360 亿元，广州的销售额超过 145 亿元。
2020 年，深圳市场，中海寰宇时代开盘售光，销售 67 亿，中海汇德理开盘抢光 82 亿。
2019 年，除了四个一线城市之外，中海在 8 个城市的销售额超过 100 亿：南京、香港、苏州、沈阳、济南、成都、宁波、西安。其中，南京超过 200 亿元，位居南京市场榜首。
" 三道红线 " 下的优等生
今年 8 月，监管层对房企融资进行分档管理，以 " 三道红线 " 进行约束，其具体指：剔除预收款后的资产负债率大于 70%；净负债率大于 100%；现金短债比小于 1.0 倍，如果三道红线全部命中，只能借新还旧，不能新增负债。踩中两条，有息负债规模年增速不得超过 5%；踩中一条，增速不得超过 10%；一条未中，不得超过 15%。
得益于过去严格的自我要求，中海地产成为为数不多 " 三道红线 " 全部不踩的 " 绿档 " 房企。
截至 2020 年 6 月末，中海剔除预收账款后的资产负债率为 53.8%；净负债率 32.7%；现金短债比 2.9。
颜建国此前曾公开指出，中海的发展策略一直是稳健经营，高质量发展。
颜建国称，中海曾经历了 97 亚洲金融危机，当时因为加杠杆高速扩张，曾经面临资金链断裂，甚至破产的风险，教训极为深刻。自此之后，中海的经营 " 稳 " 字当头。尤其是对于负债率、现金占比等，在公司内部设立了几条红线。
其后的 20 多年，中海一直稳居行业前十，其负债率、资金充裕度在头部房企中一直表现最优，这是标普、穆迪、惠誉给予中海在内地房企最高信用评级的核心原因。
不依赖高杠杆、高负债实现行业领先，这是中海极为出众的能力。房地产下半场的政策与市场环境，高杠杆发展此路不通，中海的比较优势将得以更充分地发挥，在当前的环境下能够更加从容自如。
中海地产一直保持融资优势，融资成本处于行业最低区间，今年上半年，中海地产加权平均融资成本为 4.01%。
2020 年 11 月份，中海地产成功发行 2020 年面向专业投资者公司债券（第一期）24 亿元人民币，票面利率 3.4%，期限为 3 年，利率再创新低。
中海地产也维持行业 " 利润王 " 称号多年，今年上半年，中海地产净利润 205.3 亿元，稳居行业前列。
在严守投资纪律之外，中海地产也致力于提升管理水平，为股东创造更丰厚的回报。继 2018 年 6 月 29 日推出第一期股权激励计划，向 404 名中高级管理人员授出 1.07 亿股股份期权后，中海地产再在 2020 年 11 月 24 日推出第二期股权激励计划，授出 2.8584 亿股股份期权予约 1131 名中高层员工。
中海地产称，" 公司一直注重为股东创造价值，股权激励将公司管理层利益与股东利益紧密结合，鼓励核心骨干人才锐意创新、更有利于公司业绩的中长期稳健发展和股东价值的体现。"
房地产下半场剩者为王，中海应该是最具潜力在下半场胜出，继续长跑的选手。文 / 程翔
每日经济新闻
