来源：第一财经日报
段思宇
政策密集发声之下，涉房类融资环境有所回暖。
一方面，房企银行间债券发行提速。第一财经根据Wind统计，截至11月21日，本月房企计划发债规模已达296.70亿元，明显超过10月份房企境内发债总额。
另一方面，银行间市场发行的RMBS（住房按揭贷款资产证券化产品）规模也在放量。Wind数据显示，截至目前，11月已发行和待发行的RMBS规模达814.09亿元，是前一个月发行规模的近四倍，而RMBS的放量发行有利于银行腾挪房贷额度。
近日来，房企融资松动的消息频繁刺激市场。11月19日，港股、A股地产股再次领涨。
在业内人士看来，近日监管部门多次提及促进房地产行业稳定健康发展，政策端风向有所缓和，以积极重塑市场信心，维稳房地产。基于此，多种市场融资渠道有望“解封”。不过，也有观点称，由于房企的流动性问题发酵未见底，此次政策边际放松的口子不会开得太大，房企仍面临着层层限制，当前融资端口的破封更多是针对经营状况良好、资产优质的企业。
融资环境趋暖
上周有消息称，有银行总行向分支行发令开放国有房地产企业授信，给予专项政策支持，并为国有房地产企业开出融资“白名单”。11月19日午后，二级市场异动，A股大金融及地产板块集体拉升，其中多股涨停或逼近涨停，港股内房股也集体大涨。
第一财经记者向多位银行人士求证，均回应称未接到通知。某股份行内部风控人士表示，“没听说过”。
日前，中指研究院一份内部会议纪要显示，房地产行业的信贷改善政策正在加速落实，多家机构已在执行和落地，但传导至市场端仍需过程，且不同区域、不同客户存在差异，银行端在“两道红线”影响下放松空间有限。
中指研究院风险测评结果亦显示，房地产行业整体抗风险能力降低，抗风险更强的国企正受到更多金融机构的关注。
此前，受房企债务违约影响，多家房企信用评级被下调。据东亚前海证券统计，截至10月25日，穆迪前后共下调了29家房企的信用评级或展望。随之而来的是，房地产融资快速收缩。
但近来，市场融资环境发生变化。一边是，为提振市场信心，雅居乐集团、中国金茂、世茂集团、中梁控股、建业地产、弘阳地产等多家房企进行了债券回购操作，表明其资金充足。
另一边，政策端也吹来暖风。先是9月末，央行首次提及“两个维护”，指导银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。
随后10月15日，中房协召集了10家房企在京座谈，住建部相关部门人员参与主持，据透露，房企的主要诉求集中在希冀调控政策在坚持“房住不炒”的前提下适当松绑，包括稳定市场预期、支持刚需购房及调整土地价格等。
此后，央行和银保监会又多次提及促进房地产行业稳定健康发展。11月9日，第一财经曾独家报道，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团、佳源创盛、美的置业等公司近期均有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。
“这一座谈会表明，监管机构将从房企发债方面给予支持，改善房企发债融资环境。经营稳健、信用等级较高的企业将会更容易实现融资。”东亚前海证券分析师易斌说道。
光大证券固收首席分析师张旭也对记者称，“目前房地产市场出现了一点问题，这导致相应主体的融资被暂时‘冷藏’。但我们也深切感受到，政策的暖风正在吹散融资市场中的寒意。”
张旭还表示，事实上，调控目标是明确的，且政策的出台历来是有急有缓、有先有后，调控的效果也是积水成渊、涓滴成河。所以，融资市场的“解冻”是必然的，充其量只是时间问题。
此外，10月以来银行贷款也明显回暖，单月房地产贷款投放较9月环比多增超过1500亿元。11月19日，银保监会在答记者问时再次强调，截至10月末，银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%，整体保持稳定。个人住房贷款中90%以上用于支持首套房，投向住房租赁市场的贷款同比增长61.5%。
房企银行间发债提速但存分化
在此次银行间交易商协会座谈会召开后，多家房企密集发行中期票据和超短融资券。
自11月10日以来，据克而瑞研究中心不完全统计，共有25家房企及城投企业宣布在银行间市场融资，所涉金额达287.8亿元，数额及发行企业数量相对较高。与此同时，审批速度也相对较快，比如小商品城11月10日宣布拟发行的10亿元超短融计划，已经于11月15日发行完成。
另就11月房企银行间整体发债量来看，第一财经根据Wind数据统计，截至11月21日，当月已发行和计划发行规模共计296.70亿元，明显高于前一个月的发行量。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，从这波房企的发债情况来看，不仅参与的房企数量越来越多，而且涉及的金额也挺大。“这对于房企的经营等有积极作用，对于年底两个月的销售回款等也是有利的。”
业内的共识也在于，房企银行间债券发行的“回暖”一定程度上显示了当前市场融资的口子已经打开，鼓舞了市场信心。不过，还需注意的是，就发债主体而言，当前发行的企业仍是以城投公司或央企国企为主，且主体和债券的评级相对较高，未来能否扩大至其他类型的企业仍有待观察。
易斌称，央行要求金融机构准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，矫正偏紧的房地产信贷环境，特别是对“三道红线”执行过紧的情况进行微调，不会全面放松，放松力度有限，因此不会出现房企集中发布融资方案情况。
一位城商行分行高管也对记者表示，针对房企融资严监管的大方向并未发生变化，近期监管层面关于房企融资的相关表态，并不代表政策的转向，对于银行来说，可能在执行层面有小幅调整，但具体策略仍是根据市场化原则进行。“对于一些资质好的、信用高的国企央企可能会有松动。”
克而瑞研究中心企业研究总监房玲亦认为，目前针对房企融资端开放的企业，仍是部分经营状况良好、资产优质的房企。因此，在未来一段时间，行业内的众多房企仍需要积极降负债，加大现金回款，从根本上保证企业的资金链安全。
这就意味着，对中小房企提出了更高要求。在业内人士看来，融资政策的调整，将进一步加剧房企行业的分化。毕竟对房地产企业来说，保持现金流的稳定至关重要，打开增量融资的渠道，才能改善企业的流动性问题。“政策重视及时托底，避免系统性金融风险蔓延，避免市场硬着陆，龙头开发企业的集中度也会进一步提升，资金周转困难的中小房企将逐渐被挤出市场。”易斌称。
RMBS发行规模明显增长
除了超短融、中票等债券发行提速外，记者注意到，银行间市场中RMBS发行也逐步放量，这被市场视为涉房类融资环境改善的又一个积极信号。
作为住房按揭贷款资产证券化产品，RMBS发行量的提高将有助于银行盘活资产、腾挪信贷空间，进而或支持银行个人按揭贷款的发放。第一财经记者根据Wind统计，截至11月21日，当月已发行和待发行的RMBS规模合计为814.09亿元，而在10月份，RMBS发行量仅为231.53亿元。
实际上，今年以来，RMBS的发行呈现火热-冷清-火热的走势。先是一季度，随着房贷集中度管控的推出，RMBS发行热度保持强劲；但随着发行端收紧以及RMBS投资端被纳入房贷集中度统计口径，6至7月发行陷入停滞；8月重启发行，9月发行量则出现井喷，单月发行量达769.75亿元。不过到了10月份，RMBS发行再度“降温”。
如今步入11月，RMBS发行放量，“这一定程度上也反映了融资环境的改善。”前述城商行分行高管对记者说道，但不排除季节性因素的存在，因为从往年来看，每到四季度RMBS发行量就会迎来高峰。
中金公司研报也称，RMBS四季度发行量上升是一个年度规律。从2017年开始成为信贷ABS市场的第一大类基础资产，近三年RMBS四季度的发行量均超过了2000亿元。
但由于RMBS从封包到发行一般需要一个半月到2个月的时间，有分析预计，今年RMBS整体的发行节奏与往年四季度差异不大，同时在持续落实好房地产长效机制的政策指导下，预计发行规模也跟往年保持在同一水平，不大可能出现大爆发。
另外，中金公司研报还表示，在房地产债券信用风险有所抬升、市场情绪有所波动的情况下，RMBS的放量在“腾挪房贷额度—个人住房按揭贷款或有上量可能—房企销售回款或有回暖—房企流动性压力会有缓解”的逻辑链条下，或是房地产调控政策边际放松的信号，但实际边际放松的效果有待持续观察。
（第一财经记者亓宁对本文亦有贡献）
