房地产企业的成长逻辑要发生转变了。
上周发生了一件大事:“万科11月5日傍晚公告,决定分拆万物云到香港上市。”
万物云其实就是大家熟悉的万科物业,今天给大家说说这意味着什么。
至于为什么要把这件事说给每一个普通购房者听,原因很简单;我们现在买房,买的是两年甚至三年后的房子,那时的周边发展、板块规划落实的怎么样,大家或多或少都会考虑到。
但你所买的房子是什么样的企业在操盘,这是一个切切实实所有人都有必要关注的维度,却是多数人都会忽略考虑的因素。操盘的房企靠不靠谱,直接关系到你收房有没有保障,甚至关系到你能不能如期顺利收上来房。
/01/说回拆分上市,这是行业利好
万物云作为万科旗下物业公司,上半年营业收入103.8亿,净利润10.4亿,妥妥的优质资产。
这回拆分对万科是直接利好,卖房子的企业除了房产外,大力发展其他房地产相关产业链了;
这对整个房地产行业来说更是起着带领性的作用。
为什么这么说?
思考一下卖房子和卖物业服务的区别在哪里,先给大家举个例子:
假如有两类企业,第一类企业营收一百万年赚12%,到了年底可以把利润都拿走;
第二类企业营收一千万也是年赚12%,但是所有赚取的资金必须要进行再投资。
如果然你选择持有,你选哪个?
卖房子其实就属于第二种企业。
开发商一有钱就得去投资新的楼盘,所有的利润都会锁在钢筋水泥以及未开发的土地里;这还不够,还得借一大部分钱锁进去。
不停的借款拿地造房子回款,再拿地再造房子再循环,手上的现金永远短一块。
这样的盈利模式高度依赖经营环节中的每一环,一旦出了差错,必然面临很大的资金风险。
但是物业服务不太一样,不管是物业管理费,上门维修费,绿化费、安防费等等,所有的利润都可以变成随意支配的现金流。
当然这类物业服务赚的都是小钱,卖房子赚的是大钱,可是物业服务的每一笔利润都是实实在在会落到你口袋里去的。
这两种产业有点类似滚雪球和吃雪糕。
卖房子就是滚雪球,开发商不断拿地囤地,这个雪球确实越滚越大,但最后你会发现没几片雪花你可以带回家。
卖物业服务就是吃雪糕,雪糕不大,但每一口甜头都能吃到自己肚子里,虽然一口吃不成胖子,但日积月累就是早晚的事。
房企雪球滚得再大,多数时候只是赚到了面子,而且雪球说硬不硬,说散也就是一下子的事。
/02/经历了黄金时代,却没人是赢家
过去的十年房地产经历了史诗级的牛市;
按理说购房者也好开发商也好,都应该共同成为大赢家,赚的盆满钵满。
但事实上每个人都背上了沉重的债务。
开发商有巨额银行欠款在身,这个债务风险已经大到一旦崩掉将直接影响我国金融经济的程度。
这也是为什么政府出台“三道红线”,要求房企剔除预收款的资产负债率不得大于70%,净负债率不得大于100%,现金短债比不得小于1倍的原因。
而购房者呢?
很多业主别看他有房在手,但也是进退两难难变现,往往总身家资产有1005万,但手里现金却只有5万,每个月恐怕还得偿还上万元的债务,典型的伪富豪一个。
那么问题出在了哪里?
是现金流,就像姐前面说的一样。所以现在的结果就是房价是大涨了十年,可是很多开发商依旧资不抵债难前行。
今年诸多房企的暴雷,已经充分印证了这点。即使做到规模再大,手里没现金就会十分容易崩塌。
说到这有人可能会想说,万科大力发展万物云做物业,暴雷的恒大也有其他产业也不单纯是房地产。
确实是这样,但万科与恒大的区别就在于,万科发展的是物业、是商业、或是公寓,一直是地产上下游及相关产业链;
而恒大呢?是足球是汽车还是金融?恒大的多种经营,是恒大粮油、恒大冰泉、恒大乳业、恒大生鲜、恒大光伏、恒大汽车、儒意影业。万科最早从追地规模这条路换了车道,从单纯的地产开发商模式变为研究地产相关产业链的多种经营。几乎所有产业都是对地产行业的深度挖掘,恒大则是哪里有风口红利就开拓哪里,完全不同的两种铺面模式。
像外界媒体说的那样,两种不同的思路,使他们一个为自己挖了深坑,一个却是护城河。
/03/万难之下,地产企业终于醒了
其实除了万科发展万物云,另一位地产榜上的老大哥碧桂园,也早就有了行动。
今年上半年碧桂园营业收入2340亿,在这轮地产寒冬中股价接连的下跌,市值已经跌到1620亿了;
然而做物业的碧桂园服务上半年营收只有115亿,市值却涨到了1875亿。
当然碧桂园卖地产这块主业收入,是做物业服务收入的20多倍,可是地产这块的市值不知不觉间,已经被物业服务所赶超了。
所以不管是估值还是成长空间,单纯的卖房子和卖物业服务都没办法作比较,原因就在于物业服务拥有的是源源不断的现金流,碧桂园也正是认识到了这点。
在这些龙头企业的带领下,地产企业的第二成长曲线已经悄悄开启了。
逐步告别过去的高风险、高周转、高依赖的经营模式,我国的房地产企业势必要经历相关经营多样化的转型。
发展物业是第一步,像日本房企一样通过全产业链和全物业化布局,来获取行业各环节的收益,综合发展也是可能;
像香港一样,租售共进双驱动,来实现高利润增长也是可能,未来这些都可以是大陆房企的发展思路,我们共同期待吧。
房地产作为奔走在政策刀刃下的行业,像教培行业一样,刀刃落下必然凉。
不过幸运的是,在这个黄金转黑铁的时代,各种跑路暴雷层出不穷的同时,有人带头前行。
现在万科能不能成还是个未知数,但深陷泥潭的地产板块,明天或许就会出现第一屡曙光。
房地产行业不仅要活下去,更要稳健的千亿级。