北京房山中粮京西祥云
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虽然限价房70%是90平米以内的小户型，但30%剩余的改善户型，与商品房户型接近，而且从2018年7月到现在，北京合计供应140平米以上户型住宅9300套，其中商品房只有55%， 45%是限竞房，未来一年这个比例预计将高达70%。同时限竞房也开始不断提高产品力，市场的竞争越来越充分。另一方面，2019年，对于高端市场来说，竞争程度空前提高。不仅有纯高端项目的，更有数十个限竞房叠拼产品的积极加入。比如前几日，金融街融府的叠拼产品，刚刚拿到预售证。
在这种情况下，降价促销，以价换量，可谓是抢占“窗口期”的良策。但是，市场依然存在个别坚挺的纯商品房住宅项目，在限竞房供应众多的区域没有选择降价，也获得了热销。
这类项目中，最典型的莫过于中粮京西祥云。
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从2019年北京楼市的热力图看，在全北京可以说2019年以来竞争最集中的区域就是西南区域。特别是春节后，这个区域有2个位置非常好的五环内限竞房入市——西四环·国风长安、·华润橡树澜湾。
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那么，地处这样一个原本就竞争激烈，后续又有明星项目将入市的区域，前后夹击之下，中粮京西祥云是如何做到在不降价的前提下保持着热销态势？
项目信息
【中粮京西祥云】
顺销认购
125㎡总价在720-760万左右
140㎡总价在820-860万左右
项目位置：北京市房山区房山线地铁稻田站向北800米
产品：住宅
单价：5.7-6.2万/㎡左右
户型：125㎡四室两厅两卫，140㎡四室两厅三卫
朝向：南北通透
产权：70年
交房标准：非毛坯
绿化率：30%
物业费：5.48元/平
容积率：2.4
水电暖：市政、集中供暖
交房时间：2019年年底
车位配比：1:1.3
楼栋总数：20栋
总户数：1160户
项目卖点
开发商：中粮地产
区位：西南五环，800米直抵地铁，规划中丰良路，畅达四环
环境：永定河畔生态走廊，九大公园群，8万㎡私属生态园，畅享绿色生活
商业：项目配建5000平米移动大悦城、奥特莱斯旗舰店、半岛广场
教育：项目东侧9年教育用地（将引进一所优质小学）
科技住宅：采用新风+三恒科技，华为Hi-Link，智控家居系统，高标准交房
精工产品：159道人性化细节设计，高品质智能化未来社区
医疗：携手元化医疗，引进国际领先医疗理念，24小时呵护家人
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项目卖点
实际上，在商品房、限竞房的竞争中，降价跟增配，是开发商们常用的两种方法。
降价，真金白银地省钱，很刺激也很直接，但后遗症也有，兴奋过后回过神来的购房者们，会默默盘算自己拿到次品的概率有多大。
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项目售楼处
增配比较温吞，间接提高性价比，而且挑客，对注重改善品质的客户更有效。
市场低迷期，多数开发商会选择直接降价，但中粮京西祥云，似乎是后者。
写几个观察到的现象：
1、精装交付的项目，看样板间时，晓房子一般会注意两个方面，一个是装修用材的品牌，另外一个是「非交标」的提示标牌。
装修品牌的选择，往往代表项目在开发商心中的定位上限，而非交标提示，更像是一条下限，贴牌过多，你拿到的就是缩水版的样品。
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京西祥云样板间交付标准，写的还挺明白的
中粮的装修标准还是挺给力的，瑞士原装进口的吉博力同层排水系统、华为Hilink智能家居，这些在限竞房中，已经相当少见。
看惯限竞房毛坯简装交付的标准后，再看中粮京西祥云，竟然有种恍惚之感。
2、除此之外，项目还对室内装修细节做了局部提升，在交付标准上，提升了玄关用材，将之前的壁纸换成了石材。
讲真，在我接触到的案例中，大多数情况是石材换壁纸，装修改毛坯，中粮的这波逆操作还蛮有意思。
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项目样板间
猜测，这应该也是属于市场倒逼之举，供应激增，是在价格上割肉，还是在品质上补贴，总归要选一样。
据说，升级的实体样板间会在年中对外开放，到时候有时间会再去做一轮走访。
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售楼处品牌展示
评论君觉得，以中粮的品牌号召力，招商应该不算难事儿，何况，这又是中粮第一个落地的移动大悦城，除了便利业主还承担着示范标杆的使命。
3、项目预计今年年底交付，已经能呈现出完整的立面外观。
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项目工地
目前在售的是是125㎡四居、140㎡四居，基本都处于准现房状态，天气好的时候，在高楼层还能看到大宁水库。
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除此之外，在中粮京西祥云拿地三年多之后，周边配套也在逐渐增配。
最直接的利好应该是房山线北延，实际上，初次走访置业顾问向晓房子介绍这条北延线时，出于职业敏感，我其实是持怀疑态度的。
直到它出现在北京重点工程计划清单中。
按照规划，房山线北延将从现有的郭公庄站延伸至10号线，在首经贸站实现换乘，然后继续向北与地铁16号线在丰益桥南站接驳。
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房山线北延示意
整条北延线并没有多长，只有5.3公里，但却直接打通了京西祥云与西三环的链接。
如果没有地图的直观呈现，京西祥云会非常容易被「房山板块」误导一个核心事实：它虽然地处房山区，但与五环非常接近。
2020年西延线建成通车后，中粮京西祥云的位置，从稻田站到达西南三环，只有6站。
路网升级，双擎提速人生
对于傲踞西五环城市沃土的京西祥云来说，未来交通升级的消息绝对振奋人心。目前，京雄高速公路（北京段）工程设计方案已取得批复，京雄高速自五环起，穿越房山区的长阳和良乡，并连接京良路、六环、房黄亦路，在北京市西南方向新增一条放射线，缓解北京西南方向既有交通压力，作为穿越房山的第三条高速路，也必将极大的方便周边居民的生活，未来出行更便利。
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轨道交通方面，北京市2019年重点工程计划项目清单（300项）中，也包含了地铁房山线（北延）的消息，将房山线的北端终点从现在的郭公庄站延伸至三环内的丰益桥南站，未来，将实现一条房山线直达西南三环。
京西祥云交通双重升级，在未来，畅达雄安、直抵三环，10分钟四向通达城市各个圈层。
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医疗升级，三甲医院为邻
而在医疗方面，官方发布的拟选址于长阳镇06、07街区的北京大学人民医院房山院区距离京西祥云项目仅约7公里，拟在大兴新城西片区规划建设一处新城区域医疗中心距离京西祥云不超过10公里。
再加上去年十月已搬至北京市丰台区（南四环花乡桥东北）新院区并正式开诊的首都医科大学附属北京天坛医院，从京西祥云门口的稻田站出发，地铁四站路，快速到达。
京西祥云项目周边三家医院（其中两家为三甲医院），搭配中粮携手业界顶级健康管理机构——元化医疗，为业主们的健康提供全方位四重医疗保障。
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教育升级，优质小学到家
面对日益激烈的市场竞争，迎接未来知识经济的挑战，接受良好的教育已逐渐成为人们生存发展的第一需要和终身受益的财富。
2019年，京西祥云教育全面升级，项目教育地块，引入优质小学教育将全面落实推行。在京西祥云，学府书香为邻，给孩子更好的成长，助力理想初起步。
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商业升级，潮启移动大悦城
京西祥云的移动大悦城，从“55㎡空间提前领略5000㎡繁华”、“把大悦城带回家”到“联合寺库潮品超体验”活动，再到“你心中的移动大悦城”调查问卷“移动大悦城未来生活报告”，京西祥云悉心洞悉业主们的每一个习惯与喜好，为业主持续不断的提供一个符合城市精英需求的可实现的、更好的品质生活方式。
在未来创新打造的约5000㎡移动大悦城，亲子生活、精品市场、主题市集、艺术空间等多元精品业态、融合三座大悦城繁华与资源的人气品牌都在逐步推进中，目前，移动大悦城主体结构已完工，处于落实具体业态及品牌初步招商阶段，以有限的空间和无限的外延缤纷生活日常，在京西祥云，潮流生活近在眼前。
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精工升级，配套石材玄关
衡量一个好房子的标准，最重要的非品质莫属。京西祥云从材质和品牌的选择上就下足功夫，瑞士原装进口的吉博力同层排水系统，华为Hilink智能家居等配套，精选优质大牌将为未来的高品质生活打下坚实的基础。
不仅如此，京西祥云对自己高标准严要求，在此基础上升级交付标准，提升精工品质，打造石材玄关，对产品的执念让京西祥云给予业主更加舒适的居住体验，来京西祥云享受无忧生活环境和精细的生活质感。
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社群升级，悦享浮游life
一路走来，京西祥云把自己定义为一个“家”的建筑师，一个“未来生活社区”的构建者。深耕于社群，是京西祥云不变的目标。
每年策划超12大“浮游”主题活动，以更深的探索、更丰富的兴趣体验，关注业主的自我成长价值。干货满满的浮游课堂让业主们在趣味中解锁新技能，超级大牌周全球顶奢带你一键品鉴，浮游公益将美好生活与更多人分享，每年的浮游大集营造顶级邻里盛典。
在未来，京西祥云将对社群进行全面升级，更丰富的内容创新，更沉浸的妙趣体验让你在欢乐中开启兴趣生活，享浮游life全景呈现，感邻里友居华彩盛宴。
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更好的京西，为更好的你
京西祥云从最初的选址到规划设计，再到细节的构建及打磨，一路走来一直用匠人精神悉心构建着每一处，直到如今展现在我们面前的幢幢高楼巍然挺立，从惊艳亮相，到蝉联销冠名闻京城，离不开的是大家的支持与信任。
而京西祥云也将以同样的真诚回馈业主朋友们，新的一年京西祥云“赢销升级”，“老带新”政策持续加码，推荐客户成交即可享20年储藏室使用权+2年物业费。同时项目“期转现”将启，推出感恩福利活动，京西祥云“3月抢春行动”进行时，把握入席先机，不负春光分秒必争。
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在北京市场持续承压的情况下，京西祥云的火爆与热销，是外部政策的利好，更是内部匠心与中粮城市运营实力的结合。政策的利好带动着区域价值的升级，而中粮通过一直以来积累的优质丰富资源及对品质的高标准严要求，不断深化的战略布局，持续提升品牌和旗下各业态产品的价值、影响力，在未来，必将带领着京西祥云走向更好的明天，为大众营造更加美好的生活。
面对2019年京西祥云迎来的首次交付，区域及项目的不断焕新升级，更加醇熟环境的呈现，三年深耕，京西祥云红利期即将到来，板块红利迅即价值蝶变，将成为给祥云家人最好的礼物。
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像这段时间大热的华润橡树澜湾、西四环·国风长安，性价比确实不错，也相当抢手。
确实，受制于利润空间以及7090政策，限竞房在户型设计、产品搭配、绿化、配套设施等方面，总会出现捉襟见肘的地方。
单看产品，京西祥云140㎡品字型四居，南向三面宽11.4米的采光面，双卧朝阳，均衡性比橡树澜湾同面积段的户型要好。
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左侧为京西祥云140㎡户型，右侧为橡树澜湾140㎡户型
另外，基友更看重的是，京西祥云140㎡户型还有30㎡的拓展面积，算下来，实际面积在170㎡左右，得房率接近100%，实际单价相当划算。
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实际上，到现在为止，能在产品力上给大家留下深刻印象的限竞房项目，并不算多，相信大多数人的感知，还停留在中海的神户型上。
另外项目社区的纯粹感。
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项目样板间
按照惯例，大体量的项目，如果容积率允许，开发商都会组合几种不同类型的产品，拉高排低，布局一些高溢价的低密度产品。
但京西祥云13万㎡的住宅体量，全部规划了小高层板楼，这样一来社区的客群会比较纯粹，也有充分的公共空间去做园林规划。
精致样板
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