澎湃新闻记者 计思敏
为了规范既有非居住房屋改造保障性租赁住房行为，切实增加保障性租赁住房供给，有效缓解新市民、青年人等群体住房困难，11月1日，深圳市住房和建设局就《关于既有非居住房屋改造保障性租赁住房的通知(征求意见稿)》（简称《征求意见稿》）公开征求意见。
深圳市住建局解读指出，此次起草《征求意见稿》是贯彻国家有关政策精神，大力发展保障性租赁住房的必然要求；是提升闲置非居住用房使用效率，优化城市空间资源配置的客观需要，同时也是拓宽保障性租赁住房供应渠道，满足市民租赁需求的重要举措。
所谓既有非居住房屋改造保障性租赁住房，是指将闲置和低效利用的商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓库等非居住存量房屋改造为保障性租赁住房的行为。工业用地或者物流用地上厂房、研发用房、仓库等既有非居住房屋应当在保障产业发展需求的前提下进行改造。
按照要求，“非居改保”应遵循三个基本原则：一是合理选址，供需匹配。“非居改保”项目应当符合城市总体规划、区域功能定位和产业发展等要求，重点在产业功能区、商业商务聚集区、城市建设重点片区等就业岗位集中片区以及轨道交通站点附近等交通便捷区域开展和实施。
二是市场运作，政策支持。积极引导市场主体参与“非居改保”，用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质、土地使用年限、建筑面积规划指标以及不动产登记信息，不补缴土地价款，并按照国家规定享受土地、财税、金融等专门支持政策。
三是市级统筹，区级实施。深圳市住房建设部门牵头制定改造政策，统筹推进改造工作。区政府建立相关部门联动协调机制，落实本区改造项目的建设和管理工作，引导、督促企业规范实施改造。
同时，既有非居住房屋改造保障性租赁住房还应当符合以下条件：一是不动产权证（或建设工程规划许可证）证载用途为商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房或者仓库等非居住用途。
二是不存在查封登记、异议登记等限制转移登记的情形；存在抵押登记等他项权益的，应当取得所有他项权益人同意。
三是商业、办公、旅馆（酒店）、研发用房应以栋、座或者层为单位进行改造，厂房、仓库应以栋或者座为单位进行改造。单个项目改造建筑面积不低于1000平方米。
四是改造项目所在宗地或改造房屋所在同栋建筑物存在两个以上共有人的，应当经全体共同共有人或者占份额三分之二以上的按份共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外；建筑物区分所有权的，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并取得参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意改造。
为切实发挥改造保障性租赁住房的作用，增加保障性租赁租房供给，规范“非居改保”行为，此次《征求意见稿》中亦提出了相关监管措施，其中包括：改造后的保障性租赁住房面向深圳市的新市民、青年人等群体出租，租金标准按规定执行，年度租金涨幅不超过5%；对外出租单次租赁期限原则上不低于30天，经承租人同意，可按月、季、年收取租金，但应当按照住房租赁资金监管规定进行监管。此外，为防范出租床位等“群租”乱象，改造为宿舍形式的保障性租赁住房原则上应当趸租给用工单位，作为单位员工宿舍使用。改造后的租赁住房用水、用电、用气价格按照居民标准执行。
ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然指出，深圳市作为改革开放的桥头堡，在住房租赁行业政策落地执行方面始终走在全国前列。本次发布的《征求意见稿》从供给、运营和监管等几方面进行了明确规定，政策完整度高、落地性强。《通知》中一是明确了可改造为保障性租赁住房的既有非居住房屋的性质、规模要求以及地点选择等具体内容，使得非居住房屋改造有据可依，能够扩大保障性租赁住房有效供给。同时明确了改造后的保障性租赁住房租期最低要求（30天），并采用民水民电的价格标准，有利于消费者降低租房成本，并增强长期租住意愿。
赵然表示，此次《征求意见稿》亦明确了建立后续监管机制，避免出现损害消费者权益、影响住房租赁行业稳定的违规行为。该政策内容覆盖了非居住房屋改造保障性租赁住房各个环节，兼顾供给、需求、监管三方，是落实国家“十四五”规划提出的“多渠道增加保障性租赁住房供给”的有益探索。
