为加强新建商品房预售资金的监督管理，根据《银川市新建商品房预售资金监管办法（试行）》有关规定，结合实际情况，我局起草了《银川市新建商品房预售资金监管实施细则（征求意见稿）》现将征求意见稿面向社会公开征求意见，时间为2020年10月26日至2020年11月16日，请于2020年11月16日下午18:00前将意见建议以电子邮件方式反馈至银川市住房和城乡建设局（房地产管理科）。
联系人：雷翔宇
联系电话：
联系邮箱：[email protected]
银川市住房和城乡建设局
2020年10月26日
银川市新建商品房预售资金监管实施细则(征求意见稿）
为贯彻落实《银川市新建商品房预售资金监管办法》（以下简称《办法》），进一步明确和细化新建商品房预售资金监管工作，增强监管工作操作性，结合我市实际，制定本实施细则。
一、预售资金监管范围
（一）凡在我市兴庆区、金凤区、西夏区行政区域内预售的新建商品房项目，均应当按照《办法》及本实施细则接受新建商品房预售资金监管。
（二）本细则所称新建商品房预售资金，是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将其开发的商品房在不动产首次登记完成前销售，由购房人按合同约定支付的全部房价款。包括购房人支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的房价款。
二、资金监管工作分工
（三）银川市住房和城乡建设局是本市新建商品房预售资金监管主管部门（以下简称监管部门），负责本实施细则的组织实施。
（四）银川市住房和城乡建设局所属的银川市房屋产权交易管理中心为商品房预售资金监管机构（以下简称监管机构），具体负责本市新建商品房预售资金的监管工作。
三、重点监管资金范围及标准
（五）预售监管资金分为重点监管资金和非重点监管资金。重点监管资金是用于购置本项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、法定税费和其他相关费用的资金。除此范围以外的是非重点监管资金。
（六）开发企业申请商品房预售许可证前，可选择通过一次性交纳监管资金的方式替代商品房预售监管资金。一次性交纳监管资金标准为项目总预售款的40%，具体监管账户的开设、监管协议的签订、重点监管资金的拨付等，按照《办法》及本实施细则有关规定执行。
（七）项目总预售款的确定。项目总预售款的确定分为初次核算和最终核算。初次核算根据开发企业申报项目商品房销售价格核算项目总预售款；最终核算在开发企业申请拨付监管资金时进行，监管机构根据项目商品房备案价格复核确定最终项目总预售款。
四、开设监管账户
（八）开发企业申请商品房预售许可证前，应当选择监管银行，按照一个项目可申请对应一个账户的原则开立监管账户。一个监管账户内包含多幢的，应全部按工程形象进度最慢的幢所对应重点监管资金标准执行。
（九）开发企业应当根据项目实际工程形象进度，合理确定监管账户对应的预售申请范围。
（十）申请开立监管账户操作流程：
1.网上申请。开发企业登陆商品房预售资金监管系统（以下简称监管系统），填写相关信息并上传下列资料：
（1）营业执照；
（2）基本户开户许可证；
（3）委托书、经办人身份证。
2.要件审核。监管机构自受理申请后1个工作日内完成审核。审核通过的，由开发企业在监管系统中自行打印《新建商品房预售资金监管账户开户通知书》，并到合作银行开立监管账户。
五、签订监管协议
（十一）开发企业开立监管账户后，登录监管系统下载打印与监管机构、合作银行签订的《银川市新建商品房预售资金监管协议书》（以下简称《三方协议》），经开发企业及监管账户开户银行（以下简称开户银行）盖章后，将相关材料报送监管机构，监管机构受理申请后1个工作日内完成审核，并签订《三方协议》。
（十二）开发企业与监管机构签订《三方协议》时，应当向监管机构提交以下材料：
1.施工合同及建筑材料、设备购销合同等（审核原件，留存复印件，复印件加盖开发企业公章）；
2.工程进度、工程款支付情况表和资金使用计划；
3.项目成本预算书；
4.需要提交的其他相关资料。
六、监管账户变更
（十三）监管项目尚未发生销售行为的，可以申请变更监管账户，变更期间该监管账户范围内的新建商品房不得销售。
（十四）开发企业申请变更监管账户的，应当提交以下资料：
1.《监管账户变更申请书》；
2.原监管账户开户银行出具同意变更监管账户的证明文件；
3.委托书及经办人身份证明；
4.需要提交的其他相关资料。
（十五）监管机构自受理监管账户变更申请后2个工作日内完成审核，并出具《新建商品房预售资金监管账户解除监管证明》。开发企业办理完毕原监管账户解除监管手续后，重新开立监管账户；已签订《三方协议》的，开发企业应当交回《三方协议》原件；已办理商品房预售许可证的开发企业，应当在办理完监管账户信息变更后，办理预售许可证证载账户信息变更手续。
七、购房款交存和监管资金入账
（十六）开发企业应当协助购房人选择以下方式将新建商品房预售资金交入监管账户：
1.购房人通过专用销售终端（专用POS机），将购房款直接交入监管账户，开发企业依据专用POS机签单为购房人换领购房专用发票。
2.购房人凭开发企业的缴款通知书，到商业银行网点柜台或其它方式将购房款直接交入监管账户，开发企业依据购房人提供的交款凭证或交款记录为购房人换领购房专用发票。
。
八、施工进度核实
（十八）开发企业申请使用建设层数、主体结构重点监管资金的，监管机构应在自受理之日起1个工作日内对项目工程形象进度进行核实。
（十九）监管机构应当严格管理进度资料档案，妥善保存、核实记录。
九、重点监管资金的拨付
（二十）开发企业按照项目建设层数、主体结构验收、竣工验收备案、取得《商品房交付使用证》、不动产首次登记五个节点，持以下资料到监管机构申请办理重点监管资金的拨付手续：
1.通过监管系统填报《重点监管资金使用申请表》；
2.重点监管资金使用计划；
3.经办人委托书、身份证明；
4.按项目建设层数申请拨付的，应由施工方、监理方提供工程进度等相关材料。
5、主体结构完工的，提交完工的相关材料；
6、竣工验收备案的，提交《竣工验收备案表》；
7、完成交付使用的，提交《新建商品房交付使用证》；
8、完成不动产首次登记的，提交已办理不动产首次登记的《不动产权证书》；
9.要求提交的其他相关资料。
（二十一）监管机构在受理开发企业用款申请后，应于受理之日起1个工作日内进行审核。符合条件的，经监管系统向监管银行下达拨付通知；有下列情形之一的，予以驳回，并说明理由：
1.申请资金超出使用节点或用款额度的；
2.实际用途、收款单位与合同约定不符的；
3.该项目之前用款未按照要求使用的；
4.未按照规定将预售资金全部存入监管账户的；
5.不按照规定使用预售资金的其他情形。
（二十二）监管银行依据监管机构的同意拨付的电子信息，在1个工作日内，将重点监管范围内的资金拨付给开立账户的开发企业，或者与该开发企业签约的合同当事人或相关单位。
开发企业按节点已支付完工程相关费用，但相应节点重点监管资金尚有剩余的，在开发企业、施工单位、监理机构三方共同出具工程款支付证明的基础上，可将相应节点剩余资金直接拨付给开发企业。
十、非重点监管资金的拨付
（二十三）预售资金进入监管账户，达到重点监管标准后，开发企业可以申请提取非重点监管资金。
（二十四）开发企业通过监管系统提交非重点资金使用申请后，监管机构自受理之日起在1个工作日内进行审核，向监管银行出具拨付的电子信息。监管银行依据监管机构同意拨付的电子信息办理资金拨付手续。
十一、不明入账的处理
（二十五）购房人通过电汇、网上银行转账等方式交存购房款或者各商业银行发放个人抵押贷款形成的不明入账，开发企业应当及时划分到购房人名下。
十二、退款处理
（二十六）开发企业与购房人已办理退房手续申请退款的，原则上应使用非重点监管资金支付，未拨付过监管资金的可使用重点监管资金支付。
（二十七）开发企业向监管机构提交退房退款申请书，申请解除退款部分的监管。经监管机构审查后，符合相关规定的，在2个工作日内通知监管银行拨付。
十三、解除监管
（二十八）开发企业办妥监管项目不动产首次登记后，应及时申请撤销监管账户的监管。
（二十九）开发企业申请办理解除监管的，应当提交监管项目的不动产首次登记证明。
（三十）监管机构自受理申请后1个工作日内完成审核。审核通过的，由监管系统向监管银行发出解除监管信息并向开发企业出具《新建商品房预售资金监管账户解除监管证明》。
十四、各方责任
（三十一）开发企业应协助购房人将全部房价款交入监管账户，并按规定使用资金，应提交真实、有效的申请材料办理新建商品房预售资金监管的相关手续。开发企业若不按规定使用新建商品房预售资金、不按规定将房价款存入监管账户、以收取其他款项为名变相逃避监管、以及提交虚假的材料办理新建商品房预售资金监管相关手续，由监管机构责令其限期改正、暂停监管资金拨付，逾期不改的，由监管部门关闭该项目商品房买卖合同网上签约，同时记入开发企业信用档案并向社会公示。
（三十二）监管银行在有关部门对监管账户资金进行冻结或扣划时，应说明新建商品房预售资金及监管账户的性质，并及时将相关情况告知监管机构。若合作银行不按《办法》规定和三方协议约定履行义务，监管机构可暂停与其合作，并将其违规违约行为通报金融主管部门。
（三十三）各商业银行在发放新建商品房购房贷款时，应当将购房贷款直接发放到该套商品房买卖合同注明的监管账户中,对未按规定发放购房贷款的，由监管机构报银行主管部门查处。开发企业已办理完成不动产首次登记的，对应项目仍未发放的购房贷款，不再进行监管。
（三十四）监管机构应定期对首付款入账情况进行监管检查；对未按规定入账的开发企业，监管机构应督促其整改，因特殊情况无法入账的开发企业应提交相关情况说明。若监管部门、监管机构的工作人员在资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法依规予以处理。
十五、实施时间
（三十五）本细则自2020年12月1日起正式施行，有效期至2025年11月30日。
