买卖二手房，如何收钱付钱有保障？能像某宝使用“支付宝”一样可靠吗？……近日，市住建局对《衢州市区存量房交易资金监管办法（试行）》进行公示。快，一起来看看~
存量房交易资金
本办法所称存量房交易资金是指交易双方当事人在存量房买卖合同中约定的房价款（包括一次性付款、分期付款、按揭贷款等），不包括存量房交易所涉及的税费。
存量房交易资金监管
存量房交易资金监管是指存量房交易当事人为保证交易资金安全，与账户开设单位签订《存量房交易资金监管协议》（以下简称“监管协议”），由账户开设单位代收买方当事人应付交易资金，并根据监管协议约定的资金划转条件和时点，向卖方当事人代付应得交易资金的行为。
衢州市住房和城乡建设局负责市区存量房交易资金监管工作的监督指导。市住房中心及柯城区、衢江区建设行政主管部门具体负责辖区内存量房交易资金监管工作的监督指导（以下简称“监管部门”）。
衢州市城市建设投资集团有限公司作为市区存量房交易资金监管账户的开设单位（以下简称“账户开设单位”），负责在商业银行（以下简称“托管银行”）开设监管账户并履行日常管理，符合监管部门对资金监管的工作要求。
监管部门应当与账户开设单位、不动产登记部门、托管银行等单位加强系统对接，实现资金监管协议、存量（二手）房买卖合同的网签以及相关按揭贷款审批和发放、不动产权登记、资金划转等信息的互通共享。
交易资金监管的范围
存量房交易资金实行全额监管，与浙江省房屋交易及信用监管系统中的存量房买卖网签合同约定的房价款一致。
经房地产经纪机构居间服务促成的房屋交易资金应纳入监管。若买卖双方自行约定不实行交易资金监管的，须签署《自愿放弃资金监管的声明》，对未纳入监管的交易资金自行承担相应的资金风险和法律责任。纳入监管的交易资金监管期间按同期活期存款基准利率计息。
居间促成交易的经纪机构应积极引导和协助办理资金监管手续，不得违背买卖双方意愿诱导规避资金监管流程。
有下列情形之一的房屋转让，可以不实行交易资金监管：
（一）依据生效法律文书转移的；
（二）拍卖转让的；
（三）出资入股的；
（四）继承、赠与、析产、产权调换的；
（五）共有人之间份额转让的；
（六）配偶及其他直系亲属（子女、父母、祖父母、外祖父母）间转让的；
（七）属于国有资产挂牌交易的；
（八）愿意自行承担相应的资金风险和法律责任的；
（九）其他不具备资金监管条件的情形。
交易资金监管流程
经房地产经纪机构居间服务促成的房屋交易，纳入监管的交易资金可由交易相关当事人结合不动产转移登记前、转移登记后、物业交割后等过程节点，自行约定划转金额，原则上分四期划转：
（一）第一期：完成转移登记前，交易双方约定首付款可用于卖方归还原贷款的，可申请划转资金至卖方账户，但额度不超过30%。
（二）第二期：完成转移登记后，划转额度不超过剩余首付款。
（三）第三期：按揭贷款（包括公积金贷款和商业贷款）到账后，最多划转资金至95%。
（四）第四期：交易双方完成物业实物交割后，划转资金至100%及所有的利息。
买卖双方自行达成的房屋交易，纳入监管的交易资金可由交易双方结合不动产转移登记前、转移登记后等过程节点，自行约定划转金额，原则上分三期划转：
（一）第一期：完成转移登记前，交易双方约定首付款可用于卖方归还原贷款的，可申请划转资金至卖方账户，但额度不超过30%。
（二）第二期：完成转移登记后，划转额度不超过剩余首付款。
（三）第三期：按揭贷款（包括公积金贷款和商业贷款）到账后，划转资金至100%及所有的利息。
买方一次性付款或分期付款的，按下列流程进行交易资金监管：
（一）在网签系统签署《存量（二手）房买卖合同》与《监管协议》。通过系统对接，自动关联该笔交易对应的监管子账号信息，并共享至托管银行，完成交易资金监管申请及账户开立。
（二）买方按《监管协议》约定将房价款分期或一次性存入监管账户。
（三）交易资金全部到账后，交易双方申请办理卖方抵押注销登记（若有）、不动产转移登记等业务。
（四）账户开设单位按照《监管协议》约定的时间节点、资金额度向卖方划转交易资金。
买方办理按揭贷款的（含公积金贷款），按下列流程进行交易资金监管：
（一）在网签系统签署《存量（二手）房买卖合同》与《监管协议》。通过系统对接，自动关联该笔交易对应的监管子账号信息，并共享至托管银行，完成交易资金监管申请及账户开立。
（二）买方按《监管协议》约定将首付款存入监管账户。
（三）买方按揭贷款审核通过后，交易双方申请办理卖方抵押注销登记（若有）、不动产转移登记、买方抵押登记等业务。
（四）买方按揭贷款银行将按揭款打入资金监管账户。
（五）账户开设单位按照《监管协议》约定的时间节点、资金额度向卖方划转交易资金。
交易资金划转按照《监管协议》约定的时点和金额办理，符合第一、二期、三期划转条件的，账户开设单位在1个工作日完成核对，托管银行于接收到账户开设单位划转指令后的1个工作日划转资金。
第四期待交易双方完成实物交割后，登陆监管系统，提出资金划转申请，账户开设单位在1个工作日完成核对，托管银行于接收到账户开设单位划转指令后的1个工作日划转资金。
二手房买卖合同变更涉及房价款内容的，应同时变更《监管协议》相应的内容。
有下列情形之一的，交易双方可申请解除交易资金监管：
（一）不动产转移登记前，交易双方经协商终止交易的；
（二）不动产转移登记前，经人民法院生效判决或仲裁委员会裁决依法解除二手房买卖合同的；
（三）不动产登记部门不予登记，导致合同解除的；
（四）其他解除交易的情形。
解除交易资金监管的，在撤销《存量（二手）房买卖合同》时，同步签署《解除资金监管申请书》，账户开设单位在1个工作日完成核对，托管银行于接收到账户开设单位划转指令后的1个工作日内原路退回交易资金及利息。
交易资金监管账户管理
账户开设单位应与托管银行签订存量房交易监管资金的托管协议，全面、清晰界定双方权利义务关系。
账户开设单位应加强资金监管，制定相应的管理办法及操作流程，确保存量房交易结算资金专款专用，不得截留、挤占或挪作他用。
监管账户交易资金的进出只能通过转账方式，不得提取现金。
交易资金应由买方名下账户（未成年人购房的以监护人账户为准）直接存入监管账户；存量房交易完成后，账户开设单位应及时发送划转指令并通过转账方式将交易资金划入卖方的银行账户（未成年人购房的以监护人账户为准）；双方交易未达成时，账户开设单位应及时发送划转指令并将交易资金原路返回买方银行账户。
存量房交易资金的划转均应通过账户开设单位的监管专用账户核算，房地产经纪机构和其他贷款银行不得通过其他银行结算账户代收代付交易资金。
法律责任
房地产经纪机构及其从业人员在办理存量房交易过程中有故意诱导或违背买卖双方意愿规避交易资金监管的、协助买卖双方虚假申报交易资金监管信息以及其他禁止行为的，由监管部门采取约谈、责令限期整改、暂停网签、记入经纪机构和经纪人员信用档案等措施；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
账户开设单位违反规定划转交易资金，或串通、协助经纪机构挪用存量房交易资金的，依法给予处理；有构成犯罪的，依法追究法律责任。
买卖双方应如实申报交易及资金监管信息，因交易双方申报不实原因引发纠纷、造成损失的，由交易双方自行承担责任。
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公示期为2020年10月26日至11月3日止。
对该《办法》如有修改意见或异议的，请于2020年11月3日前反馈至市住房中心仇梦婕处，联系电话：0570-3053671、3053697，邮箱：[email protected]。
来源：市住建局
【来源：衢州发布】
