多家房企债券违约，售房回款能否升起冬天里的一把火
泰禾集团10月10日晚公告称，由于公司债券规模庞大、融资成本高企、债务集中到付等问题，公司流动性出现困难，无法按期完成公司债券H7泰禾02本息兑付。H7泰禾02发行规模30亿元，票面利率7.5%，本次应兑付本息17.18亿元。在此之前，上交所披露，天房集团16天房04应于9月8日回售债券本金7亿元、回售债券利息5390万元，但天房集团目前资金紧张，未能足额筹措兑付资金，无法按期足额偿付本期债券回售日应付本息。此外，还有一些企业也发布类似公告，声明企业无力按时兑付到时债券。
流动性吃紧，已成房企最大压力，也是目前房企面临的最大风险。有机构统计数据显示，房企年内待偿债务仅人民币债就超过2500亿元。如果再加上境外需要偿还的债务，数量是相当惊人的，不排除少数房企会出现资金链断裂风险。
房企出现今天这样的结果，是早就料到的事。盲目扩张，不惜代价拿地，无节制地融资，包括高息融资，都是今天风险隐患的直接原因。如果任凭房企继续按照这样的方式发展下去，会对金融安全带来一定影响的，甚至会发生区域性风险和系统性风险的。对房企来说，压缩债务规模、降低负债率已经成为之急。
如果说几年前面临资金压力的主要是中小房企的话，近年来，大型房企也正遭受资金链赶紧的风险。特别是前段时间恒大传出的负面新闻，一定程度上与房企的过度扩张、负债扩张也有着密切关系。在这样的情况下，就没有任何理由允许房企继续盲目扩张、负债扩张，不允许房企用银行的钱、债权力的钱去过度扩张，去疯狂拿地，而商品房库存则越压越多。近日一则有关空置房的旧闻被拿出来重炒，一个很重要的原因，就是房企库存量大、给市场带来的担忧增强，从而给了有些人炒旧闻的空间。
实际上，按照目前房企的融资成本，以及面临的资金压力，降价售房对房企来说，并不是一件“亏本”的事。要知道，房子压在手上，每天的利息开支可不是一个小数。量化到房子上，就等于房价每天在降。与其层层剥皮，何如降价售房，让企业的债务负担能够早点降下来。
可以想象，对相当一部分房企来说，还在做着房价上涨的梦，试图通过房价上涨来消化融资成本，并获得更多利益。在“房子是用来住的，不是用来炒的”定位下，在因城施策要求下，房价是不可能继续上涨的，也是没有条件上涨的。除极少数几个城市外，多数城市都面临房价下跌的压力。指望房价上涨化解债务风险或消化融资成本，可能会成为黄粱美梦。
我们也注意到，以恒大为首的头部房企，面对越来越大的资金压力，已经开始了售房行动，给出的政策也比较诱人。从上市房企日前密集发布的9月销售数据来看，9月“抢收”的效果还是比较好的，多数房企销售额达到年内峰值水平，有了点“金九”的感觉。其中，头部房企前期通过降价促销等方式，年度销售目标完成率较高。通过售房回笼资金，一些企业在资金上已经得到了喘一口气的机会，且能够有能力再补充开发用地，参与到地方的土地竞拍之中。易居房地产研究院发布的最新一期《全国百城居住用地成交报告》显示，1-9月份，全国百城居住用地成交面积为48926万平方米，同比增长10.8%。年初累计土地成交面积同比增速曲线呈现V型走势，即便是第三季度全国部分城市政策收紧，土地交易行情依然呈现复苏态势。
有钱就拿地，而不是用于偿债，说明房企仍然没有认识到自身的风险所在，仍然在融资方面有一定空间。如何改变现状，如何不让房企风险叠加，需要有关方面认真研究。特别对房企的存量土地，需要进行调查与处理，不能让房企一边负债、一边囤地、一边拿地，形成恶性循环。对眼下的房企来说，预防风险爆发，预防债券爆雷等，是最紧迫的事。一旦房企出现连环爆雷，问题就复杂了。楼市调控不能只调房价，也要调房企的债务，要让房企把债务压减到风险线以下，把债务率降低到可控范围之内，且必须账上货币资金占全部债务的比重达到30%以上。否则，要停止对房企的所有融资，倒逼其加快售房回笼资金。我们也期待，房企能够在这个房地产市场的冬天里，能够通过售房回笼资金，燃起冬天里的一把火。
