据福田门店一中介小刘表示，之前有一女士到门店挂出房源，85㎡的房子挂牌730万，一分不少，当小刘建议业主给出一个议价空间时，女士就当众表示：“降价是不可能降价的，要么再把价格抬一抬，砍到这个数还行。”
来源丨智讯财经作者 | 晨豫
寒露刚过，南方的深圳秋意渐浓。
尽管迎来长达8天的黄金周，但深圳楼市并没有想象中那番火热，二手房成交量在715新政之后更是“一蹶不振”。
新房打新火热，价格倒挂的利诱让更多人选择新房博弈，二手房持续遇冷，是新政后深圳楼市的“短暂常态”。
但尽管如此，深圳二手房价格依然坚挺，业主心理预期乐观：“降价是不可能降价的。”
新政以来，购房名额骤减，刚需忙着打新，投资客被迫离场，二手市场接盘侠也随之减少，业主心态普遍良好，只要没有资金危机，“买一套是一套。” 城市发展的红利，在房价上体现得淋漓尽致。
从“1”字头到“7”字头，深圳只用了不到十年的时间；未来且在粤港澳大湾区，先行示范区等众多头衔光环之下，深圳房价仍有微涨趋势。
暗流涌动的深圳市场，还孕育着庞大的购房需求，只要政策稍有松动，便会有不少投资客争相涌入，这也是深圳业主们不降价的底气所在。
近5年深圳二手房涨幅近80%，稳居全国前列
深圳发展走在全国城市前列，房价亦是。据国家统计部门发布的2020年8月70城市二手房价指数的数据显示，70城上涨的43个城市中，深圳二手房价同比上涨幅度15.9%，位居全国第一。
数据来源：国家统计局
值得注意的是，这是新政发布次月的深圳二手房市场。如果说农民看天吃饭，房地产就是看政策吃饭。
715新政对深圳楼市影响至深，从购房名额、假离婚上直接堵上炒房漏洞，让一大批投资客，来深不久的刚需购房者一夜之间失去购房名额。不过，从8月份二手房房价涨幅来看，深圳二手房业主似乎没有因为新政出现业主集体降价的情况，价格却反而上去了。深圳业主的心理预期着实强大。过去几年，深圳楼市调控频繁，但从整体趋势来看，却丝毫没有影响深圳的上涨空间。据国家统计部门2015-2020年8月70城市二手房数据显示，2015-2020年，这5年期间，深圳房价上涨80%，涨幅全国第一。
再看2010-2020年这10年期间，深圳房价涨幅惊人，从“1”字头狠攀到“7”字头，涨幅高达335%。
2010年的深圳，南山住宅新房也在2万/平左右。以南山中海阳光玫瑰园为例，当时房价在2.2万/平左右，目前二手房挂牌价已达约14万/平，涨幅惊人。
对比北上广，深圳房价已然走出了独立行情，不断攀升的大阳线格外刺眼。
而不断攀高的房价，势必引来系列的抑制政策。但能够看到的是，尽管新政频出，深圳房价却依然难以撼动。
深圳房价涨幅迅猛背后，是不断涌入的人口和频频告急的土地供应。
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任 宋丁指出，由于深圳供需失衡未变，人口、经济持续增长，楼市仍保持偏旺态势。供需失衡是最根本的原因，城市更新缓慢、红本著住房短缺等一系列原因，导致房价节节攀升，困局或将长期存在。
量跌价涨业主：降价是不可能降价的
新政过后的深圳楼市，新房二手房交易出现明显的两极分化。
据乐有家数据显示，9月深圳新房网签4871套一手住宅，环比上涨20%，创下全年新高；而二手住宅成交8820套，环比下滑22.1%，成交均价66714元/㎡，环比上涨1.1%。
成交下跌，价格上涨，是明显趋势。
金九银十叠加的十一黄金周，深圳二手房市场秋风萧瑟，持续遇冷。
据贝壳研究院统计数据显示，今年黄金周，北上广二手日均交易量比去年同期增长50%，而深圳受调控影响，二手房成交量比去年下降47%。
深房中协认为，由于受到双节“长假效应”的影响，十一黄金周期间的网签量一般会呈现“非趋势性”的下滑，待假期结束后，网签量便会呈现回弹的趋势。
一直以来，深圳的二手房市场在全国占比较高，交易活跃，但715新政之后，无论是成交量抑或挂牌量，都有所下降。
值得注意的是，二手房成交量虽因新政和新房的冲击受冷，但在价格上仍处于上涨趋势，呈现出“量跌价涨”的现象。
从业主挂牌上来看，挂牌量有所减少，但挂牌价却很“坚挺”。
乐有家数据显示，截止到9月30日，深圳全市二手住宅挂牌均价为7.06万元/㎡，环比上涨2.32%。
二手带看数据环比仍有下跌近2成，而一手带看则环比上涨超4成。
深圳业主信心十足，尽管大环境遇冷，但长此以往的经验告诉自己：
深圳房价不会跌！
据福田门店一中介小刘表示，之前有一女士到门店挂出房源，85㎡的房子挂牌730万，一分不少，当小刘建议业主给出一个议价空间时，女士就当众表示：
“降价是不可能降价的，要么再把价格抬一抬，砍到这个数还行。”
美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，715新政改变了大家买房的方向，大多数有房票的购房者会转战新房市场，二手房市场遇冷或将会持续到第四季度，但基于深圳的情况，二手房市场还是未来的主要经营对象，因为土地供应有限，未来房价平稳中还会有增幅。
良好的城市基本面，加之大湾区、先行示范区的利好，让深圳业主的心态早已膨胀。
二手房市场趋成熟，内部分化现象明显
二手房一直以来都是深圳楼市的交易主力，数据显示，深圳住房交易量二手房占比已接近70%。
虽然近年来新增住房供应加大，但二手房仍占据着深圳楼市交易的大半壁江山。
宋丁指出，深圳二手房市场成熟度领先于全国平均水平，虽然还未达到伦敦、纽约、巴黎等95%的存量占比，但按照目前的发展趋势，未来5年深圳试点“房地产税”或将成为可能。
不过，对于手握多套房的深圳业主来说，房地产税在未有风声之前，并不会影响业主对二手房的上涨预期。
有业内人士指出，715新政之后市场二手房挂牌量有所减少，一方面时满5年的房源较少，另一方面深圳购房门槛的提高，让业主更加待价惜售，在没有资金压力的情况之下，大多数业主还是不想出售现有房源。
值得注意的是，临深东莞房价的“崛起”，让深圳部分区域开始缺乏安全感，内部分化趋势明显。
乐有家数据显示，9月坪山二手房成交均价约为3.5万/平，环比下降2%。
对比临深的东莞长安房价，目前均价最高已达到4万/平，大多稳定在3万+/平，而坪山新盘备案价也多在4万/平以下。
截图数据来源：安居客
目前来看，深圳东部的房价明显跑输西部，甚至跑输东莞临深的一些楼盘。
宋丁指出，深圳内部分化现象区域明显，所以投资房产的区域和时点的选择显得越来越重要。
如果从近十年的房价涨幅来看，深圳毋庸置疑坐实第一把交椅，但未来，随着都市圈及临深城市的崛起，更具置业投资价值的区域或正在显现。
