换“档”去杠杆，长租公寓行业将回归精细运营
2020-09-24 20:02:44新京报 记者：张晓兰
对于行业从业者而言，是否到了必须换“档”去杠杆，调整现金流的关键时刻？
近期，长租公寓企业频频“暴雷”引发各界关注，成都、杭州等地都迅速出台了租赁资金监管制度。那么，资金监管制度的出台，是否为行业资金收紧的一大信号？对于长租公寓行业从业者而言，是否到了必须换“档”去杠杆，调整现金流的关键时刻？
在9月24日晚上新京报举办的“长租公寓频频暴雷，资金监管加速行业变局？”圆桌论坛上，业界人士表示，行业去杠杆是必然的过程，长租公寓企业必须丢掉幻想，回归精细化运营模式，聚焦单店盈利模型。
去杠杆或将是行业“新常态”
乐乎公寓创始人CEO罗意表示，去杠杆是这几年各行各业都在进行的事，包括最近房企融资的“三条红线”。对长租公寓行业而言，过去几年，长租公寓杠杆其实也是各家机构比拼的关键领域，长租公寓行业除了在一级市场上能融到资金外，其他融资渠道较为匮乏，尤其在“二房东”模式下融资渠道更为狭窄。
“近期资金监管加速，未来可能不仅要求企业整体杠杆降下来，还要求自有现金有一部分受到监管，自然会产生去杠杆的效果。”罗意称，实际上，从2018年9月至今，长租公寓一直处于去杠杆的过程中，去杠杆可能是一种“新常态”。各家机构融资可能更多基于生意本身的财务模型，或基于单店盈利的考量，从而获得一二级市场的认可，来推动企业发展。
巴乐兔研究院院长高萌指出，长租公寓市场是分散的格局，未来不会是少量几家独大，过去有一些从业者，对未来的趋势预判上出现问题，一味追求在较短时间内将企业做大、做强，才会出现违规租金贷、高杠杆导致资金链问题等情况。
不过，高萌同时指出，也有很多踏实做内功的长租公寓企业，在盈利和服务质量把控的前提下，逐步有计划、健康地增加体量，其资金来源上，一部分来自于经营获利，另一部分来源于小额融资，但并不需要“大钱”。
“行业去杠杆是必然的过程，或到了节骨眼上，长租公寓企业必须丢掉幻想，回到现实中来。因为长租公寓本身就是高投入、长周期回报、运营重，且盈利模型较为简单的生意。” 在高萌看来，少数头部企业可以在体量很大的基础上，实现内部自循环，但大部分长租公寓企业应回归到小而美的节奏，不应运用金融杠杆盲目做大规模。
靠资金运作赚钱，实际是“跑偏了”
北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥指出，对于租金贷和行业内过度加杠杆、金融化的做法，相关政策已较为清晰明确，未来会逐渐减少资本市场和其他市场资金对长租公寓行业的影响。
值得一提的是，9月7日，住建部官网发布的《住房租赁条例（征求意见稿）》中就提出，国家支持金融机构按照风险可控、商业可持续的原则创新针对住房租赁的金融产品和服务，支持发展房地产投资信托基金，支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。
“从《住房租赁条例（征求意见稿）》可看出，租金贷将来不是重点发展的方向。原因在于，租金贷是一种变相的长收短付，将资金沉淀到企业内部用于经营，但若企业经营不善，容易出现相关风险。”赵庆祥称。
赵庆祥还表示，靠不赚钱或以杠杆、租金贷方式“跑”规模，等“跑”到具备市场支配地位后再实现暴利的计划，在住房租赁行业较难实现。
实际上，从简单的生意逻辑上来分析，长租公寓通过低进高出、赚取租金差价来实现盈利，跟一般的生意一致。但前几年，大量资本进入长租公寓行业，不少企业建了很多模型，试图靠现金流、资金运作赚钱。
“如此，长租公寓行业就跑偏了，行业需要去杠杆，回归住房租赁行业的本质。”赵庆祥认为，房东和租客双方都有“痛点”，而公寓企业具备服务和运营能力，其价值就来自于租金差及后期服务，而并非来自资本运作。
贝壳研究院高级分析师黄卉亦指出，长租公寓普遍面临融资渠道窄、成本高的问题，在这一背景下，长周期预收资金才成为多数长租公寓运营的资金来源。不过，从未来发展的趋势来看，企业还需回归精细化运营模式，聚焦单店盈利模型。同时，从企业本质核心角度来看，核心竞争力来自于提供更好的服务，消费升级下解决租客的品质居住需求。
“行业去杠杆是必然趋势，因此，后续对长租公寓企业长周期预收资金的监管，也加速了这一进程，这可以倒逼企业不断提升资金链管理能力和精细化管理能力，规范使用租金以及审查资金的合规性。”黄卉称。
