开开实业2.5亿买房押注“大健康”部分房产已空置多年？
每日经济新闻
每经记者 舒冬妮每经编辑 文 多
日前，开开实业（600272，SH；前收盘价7.13元）发布公告，拟收购控股股东的部分房产。公司称，将利用所购房产拓展医疗板块业务布局，探索开设自营医疗机构的可能。显然，主业平平、年度净利润处下滑状态的开开实业，开始押注“大健康”产业。
每经记者舒冬妮摄
对此次投资，近日，《每日经济新闻》记者实地探访了开开实业拟购入的部分房产所在地，却被中介告知相关房产已空置多年。公司自身也在公告中提及，由于自营医疗机构的开设受外部环境、市场变化、行业政策、医生资源以及消费习惯等因素的影响，同时需要经过严格的立项和政府审批流程，购置的上海市静安区武定路1142号等房产拟投向的具体业务尚未确定。
对于开开实业而言，这笔投资究竟能否取得预期效果，尚待时间的检验。
交易金额不超2.5亿元
日前，开开实业发布公告，公司及全资子公司上海雷允上药业西区有限公司（以下简称雷允上）拟分别向公司控股股东上海开开（集团）有限公司（以下简称开开集团）购置位于上海市静安区武定路、江场西路两处房产。两处房产面积分别为4013.7平方米、3668.76平方米，资产评估机构预估价分别为1.4亿元、1.1亿元。其中，上海市静安区武定路处房产包括1130号1层、1132号1层、1134号1层、1136号1层、1138(1138-1)号1层、1142号1~2层。而江场西路处房产由雷允上自2019年7月起承租，用于其下属市北门诊部开展医疗业务。
公告称，此次交易总金额不超过2.5亿元，占公司最近一个会计年度经审计净资产48%。
两处房产产权证所有方为开开集团，其持有开开实业26.51%的股份，为上市公司第一大股东。开开集团2018~2020年营收分别为17.42亿、17.67亿、16.00亿元，三年净利润分别3846.19万、5095.45万、4588.68万元。2021年上半年，开开集团营收7.78亿元，实现净利润2167.46万元。
9月13日上午，《每日经济新闻》记者来到上海市静安区武定路，在现场看到：武定路1130~1138号并列在一起，均大门紧闭（如下图）。1138号大门上贴着“静安区物业纠纷人民调解委员会”标志，1136号大门上则仍然贴着菊花牌服饰的“特卖”广告，还有房东的招租广告。
周边几家商家及地产中介均表示，这里已空了好几年，一直没有出租。“他们不租的，只有平时检查的时候这里才会开门……”对面一位链家工作人员说道。
根据启信宝信息，武定路1130号地址上登记有上海杏花楼食品营销有限公司武定路店、上海静安社区平安建设服务中心工会等机构。武定路1136号上有上海市静安区小晨晨服装店，武定路1138号1层为上海茂云实业有限公司静安分公司，1142号1~2层有上海市静安区住房保障和房屋管理局职工技术协会。但工商信息显示，前述门店、机构大多已在2013年到2014年间注销。
开开实业表示，购置上海市静安区武定路1142号等房产的主要目的是为全面推进“大健康战略”，落实医药、医疗、医养三轮驱动发展策略，拟利用该处房产拓展医疗板块业务布局，探索开设自营医疗机构的可能。
但公司也表示，由于自营医疗机构的开设受外部环境、市场变化、行业政策、医生资源以及消费习惯等因素的影响，同时需要经过严格的立项和政府审批流程，购置的上海市静安区武定路1142号等房产拟投向的具体业务尚未确定。
并且，新设立自营医疗机构前期投入较大以及培育期较长（一般投资回收期为3~5年），且折旧成本以及装修等费用在经营初期对公司利润将会产生一定负面影响。开开实业预计未来将在医疗健康业务板块持续加大投入，投资收益短期难以显现。
拟出售股票筹资
开开实业收购房产消息一出，马上引发投资者热议。有投资者留言道：“2.5亿元去购买房产，并且是流动性差的商业地产，能否收回成本是个未知数。”也有投资者认为，“花2.5亿买的是不赚钱的房产，因为是关联交易，应该以成本价卖给上市公司”。
投资者担心的问题，或源于开开实业近年年度业绩表现一般。
2018~2020年，开开实业的营收分别为8.78亿、8.70亿、7.62亿元，分别同比增长-8.79%、-0.82%、-12.47%，营收无法增长的同时，这三年的净利润也呈现出负增长趋势，2018~2020年的净利润分别为3523.43万、2197.63万、1367.48万元，分别同比增长-9.03%、-37.63%、-37.77%。
作为一家拥有“开开”和“雷允上”两大中华老字号的上市国企，对于业绩低迷，开 开实业在2020年年报中表示，近年来，公司服装和医药两大主业受全球经济等因素的负面影响逐年提升。解决之道在哪儿？“转型大健康”的说法，在年报中屡次被提及。
根据最新财务数据，2021年上半年，公司实现营收3.36亿元，较上年同期减少5813.37万元，降幅14.75%，归属于上市公司股东的净利润594.46万元，较上年同期的392.20万元增加202.26万元。但4月28日开开实业曾公告，收到静安区国有资产监督管理委员会下拨的政府补贴款290万元，占公司最近一个会计年度经审计的归属于上市公司股东净利润的21.21%。
在公告拟购置房产的同时，开开实业也发布了一则《关于拟授权择机出售股票资产的公告》，拟在适当时机以不低于初始投资成本的价格，通过二级市场交易出售公司及所属子公司持有的境内A股上市公司流通股票。
根据公告，开开实业目前持有甘咨询、上海银行、爱建集团、新华传媒4家上市公司流通股，初始投资成本分别约为1054.20万元、92.02万元、14.02万元、6.42万元，对应的持股数量分别约为623.79万股、148.95万股、9.65万股、11.88万股。
截至9月17日收盘，甘咨询、上海银行、爱建集团、新华传媒股价分别报8.65元/股、7.35元/股、7.31元/股、4.20元/股，按照上述持股数量计算，开开实业所持上述4家公司股份对应的市值分别约为5395.78万元、1094.78万元、70.54万元、49.90万元。
根据记者计算，开开实业所持上述4家公司股票初始投资成本合计约为1166.66万元，截至9月17日收盘所持股份对应的总市值为6611万元，浮盈5444.34万元，赚4.67倍。
对于出售股票，开开实业称，此次交易有利于提高公司资产流动性及使用效率，优化公司资产结构，满足公司未来发展的资金需求，促进公司持续健康发展。而据北京商报此前报道称，对于出售股票的资金用途，开开实业董秘办人员则明确表示将投入公司大健康产业。这与公司此次拟购买房产加码大健康刚好呼应上了。
根据公告，两处房产总购价预估不超过2.5亿元，就算清仓股票的6000余万元全部使用，仍有1.83亿元资金缺口。再看开开实业中报数据，账上货币资金仅有2.34亿元。
对于手头并不宽裕的开开实业来说，短期内无法得到回报的投资似乎算不上是急需的优质资产。
斥资2.5亿元购置房产是否会形成较大的资金压力？近年来开开实业盈利能力有所下滑，购置房产是否符合公司长远发展？静安区武定路处房产如空置多年，那是否符合“大健康”业务发展的需要？
9月16日，记者就上述问题致电开开实业董秘办并发出采访函，但截至发稿，未收到公司回复。
对外投资屡屡受挫
2.5亿元买房产，并不是开开实业第一次大手笔投资。2001年，开开实业上市后，4年间，先后对外投资设立或联合设立9家公司。其中，2001年12月24日，开开实业以8000万元（持股44.44%）投资设立上海鼎丰科技发展有限公司（以下简称上海鼎丰）；2003年12月29日，开开实业以1亿元（持股40%）投资设立广东中深彩融资担保投资有限公司（以下简称中深彩）；2004年1月17日，开开实业以1.2亿元（持股34.29%）投资设立了上海毕纳高房地产开发有限公司（以下简称毕纳高房地产）。
但这些大手笔并没有给开开实业带来太多回报，还一度陷入麻烦之中。2003年，时任开开实业总经理张晨，在投资毕纳高房地产及中深彩后进行了多笔关联交易，被指掏空开开实业、涉嫌经济犯罪。
2014年8月，开开实业对毕纳高房地产进行清算歇业。在2013年年报中，广东中深彩则“仍处于失控状态，无法取得报表，以前年度已全额计提减值准备”。
尽管上海鼎丰仍处于经营状态，但经营效果也并不理想。根据历年年报梳理，上海鼎丰2017~2020年净利润分别19.96万、22.72万、22.45万、19.75万元。
公司近年投资情况如何？根据最新财报，2021年上半年公司投资活动现金流出总计1.50亿元，2020年投资活动现金流出总计1.92亿元，而2019年则是2.98亿元，2018年是3.35亿元。
2016年，开开实业受让上海静安甬商汇小额贷款股份有限公司10%的股权，其投资成本为930万元。这是一家以发放贷款及相关的咨询服务为主业的金融公司，2021年半年报显示，报告期内收到2020年度现金股利分红仅52万元，确认投资收益。
2020年年报中还提到，因被投资企业上海国嘉实业股份有限公司、中服名牌发展有限公司、香港开开药业有限公司的经营环境和经营情况、财务状况恶化，所以公司以零元作为公允价值的合理估计进行计量。
