过过过！
上周四（9月17日），创业板上市委员会第26次审议会议召开，审核了2家IPO企业，2家全过，具体情况如下：
自7月13日注册制审核以来，创业板至今已经上会审核了81家IPO首发企业，80家全过，1家暂缓，通过率高达98.7%。
值得特别注意的是，上周四过会的企业中，有一家企业名叫上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司，显得比较特别。
谷主研究后发现，这一家从事产业园改造、运营的公司。
这是有史以来，第1家民营“产业园运营类”企业，在创业板IPO成功过会。
具有重大的历史意义！
跟着谷主一起去瞅瞅
首家创业板“产业园”企业IPO过会
上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司成立于2011年4月13日，公司主要从事文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营管理，以中小微型文化创意企业和科技创新企业的需求为中心。
以园区设计和运营管理能力为基础，对各类既有建筑进行重新定位与更新改造，在保护和传承城市历史文化脉络的同时，为文科创企业提供舒适的办公环境和深度的专业化服务。
公司作为文化创意产业园区的运营服务商，以服务文科创企业、助力文化创意产业发展为使命，整合城市低效老旧的存量物业资源，通过定位、设计、改造提升其商业价值，实现产业业态集聚，最终促进园区运营服务商、园区所有权、经营权持有方和入驻的文科创企业的协同发展。
公司已在国内的上海、北京、杭州、成都、苏州、南京等多个城市，以及意大利、美国等海外地区以承租运营模式管理了40个文化创意产业园区。
报告期内，公司的主营业务如下：
公司业绩情况如下：
公司2018年、2019年扣非归母净利润分别为4,111.39万元、8,669.33万元，两年净利润合计超过1.2亿。
符合创业板上市第一项标准，即:“最近两年净利润均为正，且累计净利润不低于人民币5,000万元”。
德必文化的核心反馈问题如下：
（1）请发行人代表说明未来 3 年发行人承租房产租赁到期后的安排及续期可能性。
（2）请发行人代表说明国有性质的物业产权单位未履行资产评估、审批等程序带来的风险。
（3）请发行人代表说明与物业产权单位或持有人之间租赁合同中有关出租方违约赔偿范围和金额的约定，以及对发行人持续经营的影响。
“产业园运营”企业IPO松绑？
尽管一般意义上来说，产业园运营并非房地产开发，最多会有部分旧物业的升级改造。
不过，在过去很长一段时间内，这类隐性涉“房”企业IPO一度被按下暂停键。
谷主根据公开资料统计显示，截至2020年9月，A股仅有17家业务涉及产业园区运营上市公司，具体如下：
从上图可以看出，最新的产业园类企业IPO案例，仅有两家：
分别为2019年过会，2020年4月在上交所主板上市的锦和商业[603682.SH]，还有2019年12月20日，同样在上交所主板上市的中新集团[601512.SH]。
其中作为苏州工业园区运营主体的中新集团为国资控股，早在2008年就就披露了招股书，在随后的11年多的漫长时间里，一直未能上市。
2016年中新集团过会，但在2019年，其集中处置了一批房地产资产，包括吴中置地、和瑞地产等，最终才得以上市。
而锦和商业作为民营产业园运营类企业，其成功上市，更有借鉴意义。
不过，值得注意的是，所有已经上市的“产业园运营类”企业中，绝大部分是在主板，少数在中小板，目前尚没有在创业板上市的企业。
此次德必文化在创业板过会，是一个历史性的突破。
此外，武侯高新正在申报创业板 IPO，已经披露了招股书，正处于问询阶段。
这似乎暗含着某种政策松绑信号。
谷主注意到，产业园运营类企业IPO，2010年是一个重要的分水岭，在此之后，几乎都是以“借壳”方式完成上市，直到去年，情况才发生了一些变化。
2010年左右，因受到遏制房价快速上涨的“国四条”和“国十条”出台的影响，以地产业务为主的开发区平台企业便鲜有 IPO 成功的案例。
2019 年 5 月 8 日的国务院常务会议指出，部署推进国家级经济技术开发区创新提升，打造改革开放新高地。
5月28日，国务院发布了《国务院关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》，《意见》在 “优化开发建设主体和运营主体管理机制”部分明确提到，积极支持符合条件的国家级经开区开发建设主体申请IPO。
2020年5月，《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》发布，有望为优质产业园增加有效金融通道，也体现国家对于优质产业园区运营企业资本市场政策的松动。
谷主认为，产业园区行业正处于第三代产业园向第四代产业园转变的过程中。
第四代产业园区除具有清晰的产业定位和产业链条外，更注重产业生态和入驻企业的发展需求，实现从“重资产”到“重服务”的过渡。
聚焦服务后，园区逐步轻资产化，“地产”性质越来越弱，而“服务运营”的特征越来越明显。
可以预测都是，这类“轻资产”特色产业园企业，受到IPO上市政策的限制，会越来越小。
符合条件的企业，可以放心申报!
祝福德必文化！
