深圳“5亿村董”旧改村十年坎坷，终迎新“金主”
作者:王鹏钧 来源:南方都市报 编辑:蒋伟岸
不容易
“股东共282名，实到276名。276名股东全票统一，确定华润置地为合作方”。9月16日晚间，华润置地城市更新官方微信公号发文表示，华润置地中标罗湖区田心村城市更新改造项目正式合作方。
该文显示，也是在16日，该村股份有限公司收到深圳联合产权交易所《成交通知书》，官宣确认华润置地成为罗湖区田心村（拆除重建类）城市更新改造项目最终合作方。
该项目曾因种种原因更新改造搁浅，后于今年年初被“搬上”深圳联合产权交易所，以公开招标的形式等待“金主”的到来。华润置地方面透露，在7月27日，华润置地在联合产权交易所参与竞争性谈判，并成为该村旧改项目的备选合作方；8月30日，该村股东大会全票通过了这一提案。
出深圳地铁7号线笋岗站沿宝岗路直走不过400米，便来到田心村。作为2009年深圳第一批列入城市更新计划的旧村改造项目，田心村是“起了个大早，赶了个晚集”。
尽管在2012年，该村改造的专项规划即得到批复，但后续一直搁浅。一个核心的原因就是，在村内“一手遮天”的原村长梁泽宁“一女多嫁”——以合作旧改为名欺诈多家开发商，大肆敛财、为田心村遗留下难厘清的旧烂账及权责关系，导致项目难以推进。
5亿村董梁泽宁的事迹广为人知。其人涉嫌以合作旧改为名，诈骗深圳十多家开发商超4亿资金。2019年4月，梁泽宁被遣返回境。在一系列旧账厘清的同时，田心村也方得以再拉起城市更新的序幕。
在行业人士看来，田心村旧改本身属优质项目。一名房企投资拓展部门人士在其公号中撰文透露，该旧改项目实质是圈内人士经常被推荐收到的项目之一，因为项目本身条件优越：“地理位置无可挑剔、周边区域成熟，容积率不高，村内房屋也大都在7层以下，村民改造愿望强烈”。
据了解，田心村位于笋岗物流园的核心地段，人流密集，且该村附近分布有众多城市更新单元，譬如宝能中心、深业泰富广场等。
不过上述人士也坦承，项目局面复杂，如若开发商介入需花巨大精力处理多方面关系，项目进度也面临着许多不确定因素。合一城市更新集团董事总经理罗宇亦对南都记者直言，尽管对项目最新情况没有了解，但“类似田心村这种情况，开发商接盘肯定有顾虑，认为存在有未知风险”。
具体来看，主要阻力是田心村之前旧改合作关系的厘清和历史债务的处理。广东省律协建房委委员、联建城市更新-棚改研究中心主任王劲松律师对记者分析，梁泽宁虽然去年已被遣返回国，但案件走完结束流程、各方面结算还需一段时间；王劲松认为，新的开发商介入田心村城市更新单元大体会面临两个棘手问题，一是因梁泽宁此前公章在手，那么需要厘清此前究竟与多少家开发商签过合作协议，尤其是之前采取“一女多嫁”违规交易形式与各个开发商走到了哪一步，要等待法律的厘清，该解除的解除、该执行的继续执行；其次是梁泽宁以村股份公司为名义欠下的巨额债务，虽然法律规定新介入的开发商没有义务为之承担，但如果从推进项目进度角度来讲，往往新开发商需要“代垫”。
除此之外，目前深圳城市更新审批程序也较之前有更新，村股份公司若当年没有完成的工作譬如资产评估、评估公示等，还需重新补上并完成上会，王劲松指出。
田心村旧改坎坷往事：97年即开始首轮改造 为片区先头军
作为深圳罗湖区田心村村民，1996年，梁泽宁以村长身份正式“掌舵”田心实业股份有限公司，担任董事长一职一直到2015年9月出逃境外。田心股份是田心村的村集体股份公司，村集体资产的集体股加上田心村300余位位村民合资的合作股，构成当前公司的股份结构，该公司便是田心村对外营业的核心主体。
梁泽宁任期内的动作可划为两个阶段，前十年即1996-2005年，是梁在面对媒体坦述“干得不错”的阶段。据了解，在走马上任的次年，梁泽宁即动手开始了田心村物业的第一轮开发，在罗湖近30多个的旧改村中，田心村是较早实施改造的村。
2001年，在田心村正门牌坊左侧，田心股份开发的近20层高田心大厦破土而出，项目设计了230余套1室-2室的小户型公寓，由于临街、人流密集，尽管楼龄已近30年，直到今天项目的市场价值仍然被认可，Q房网成交数据显示，2015年-2019年间，同样的两室一厅户型价格由约2万元/㎡翻倍涨至约4万元/㎡；除田心大厦外，在1997-2002年间，田心股份还完成了田心庆云花园、虹桥星座等住宅物业的开发。
不过，第一轮改造仅涉及部分地块，整个田心片区由于早期缺乏系统规划，因而在用地布局、市政工程设施、公共服务配套等方面仍存在较大问题，尤其是田心村处于深圳六大物流园区——笋岗物流园范围内，田心村认为，现在的布局设施远远不能满足整个园区的需求。
资料显示，上世纪九十年代，笋岗被誉为“中华第一仓” ，“三来一补”的经济模式及邻近原深圳北站，使得该片区承担外贸进出口及供港活鲜的职能，座座仓库在片区拔地而起，慢慢发展成为全国最大的多功能现代化商业仓库区；2006年，笋岗—清水河片区被深圳市规划为物流产业重点发展区域，其被定义为：现代仓储业、商业和交通运输业协调发展，集专业化商品配送、储存、运输、展示和交易于一体，辅以相关配套设施的、服务于罗湖和福田的配送中心型消费物流园区。
田心村看到机遇，将自身定位为笋岗物流园的配套综合居住区，第二轮改造“号角”吹响。2007年，时任田心实业有限公司董事副总经理周建忠在公开场合表示， “田心村要抓住这一机遇进行更大规模、更全面的第二轮城中村改造”，其也对媒体透露，市区相关领导都对田心村改造表现出强烈关注，并曾前往现场视察。
于此阶段，相关机构为田心村出具的改造规划也迅速出炉并上报。2011年，该份规划获深圳规土委审批通过：未来，田心村在完成7.2万㎡土地的拆迁之后，将蜕变为一座占地约5.9万㎡、计容建面约53万㎡的综合体大城，包含住宅、商业、公寓、写字楼、酒店等多种业态。如若项目得以顺利推进，并以十年为一个周期完成拆除、重建、推市，仅是住宅一项，在扣去保障性住房及数百套回迁房面积之后，剩余约15万㎡的建面按照如今片区6万元/㎡的均价来算，也能为开发者带来约90亿元的货值收入。
并且，项目还处在笋岗-清水河片区的核心地段，趋向成熟的交通规划及学位、商业等配套兼具。诱人收益引来诸多发展商的“围猎”，不过此时田心股份的主理人梁泽宁已拥有了两副面孔。
双面“村长”故事：明面鼓吹旧改，暗面赌债缠身
明面上，梁泽宁是田心村改造信念坚定的推进者。南都记者翻阅资料看到，2010年，梁泽宁在一次公开场合直言，城中村改造升级是公司当前和今后发展进步的主攻方向，“田心村城中村改造工程，是田心公司“十二五”计划的重中之重”，梁还表示，城中村改造是一项复杂的系统工程，需要上级部门的大力支持和帮助。
而暗地里，梁已深陷赌瘾、赌债缠身，早已开始玩起了借旧改敛财还债的把戏。其对警方坦承，随着权力渐大，“自己有点控制不住自己”，并出入各种高档酒楼会所，到后来赌博成为其最大乐趣，而且越赌越大，越输越多。最疯狂时，其欠下四千多万赌债。为还赌债，梁泽宁将目光瞄准了村里的“旧村改造”项目，并“一房多卖”邀请合作改造为饵，同时与14家开发商签订合作开发协议书、意向书，骗取上述公司诚意金、订金、进度款、借款等，共计人民币5.64亿元。
其中不乏金地集团这样的“名角”，金地董事会于2015年7月发布的《2015年第一次临时股东大会决议公告》中显示，金地计划以增股某项目公司的形式获取深圳某城中村项目85%的权益，公告未透露项目的地点、名称，但在占地面积、容积率、计容建面指标上与田心村项目一致。金地计划增资4.25亿元取得项目公司8成股权、再逐步取得田心村的开发权益。不过仅在两个月后，梁泽宁失联，田心村旧改进展陷入无限暂停。
梁案之后，罗湖方面为杜绝类似事件的再次发生，村、街道和区一级均进行了相关制度的修订。笋岗街道的三家股份公司均完成了集体资产于线上平台的梳理、录入，同时股份公司董事长、总经理、财务人员的出国（境）证照信息也全部录入电子监管平台；田心村表示将认真吸取这次教训，实行了公章分开保管、领导审批权限收紧等措施。2017年11月，罗湖区也出台规定股份公司不可违反审查备案规定自行选择更新合作方。
这也成为后续田心村城市更新项目进入深圳联合产权交易所的背景。
如今，华润置地成为田心村更新的最终合作方，又将为这块土地带来何样改变？
来源:南方都市报
