齐鲁晚报·齐鲁壹点 记者 马韶莹
2020年楼盘扎堆现象明显，在济南CBD北，奥体中路和花园东路附近，近期将燃起战火，“背靠背、面对面”的5大楼盘全部聚齐。这个区域内有已经开盘的金地华著、准备开盘的海信君和、签约外国语的济高珑悦府，快要交房的华彤苑、还有“一言难尽”的阳光城檀悦。5个楼盘全部主打改善，距离近却分属高新、历下，这个区域周边生活氛围成熟，紧邻地铁3号线，交通便利。
紧邻中央商务区
片区关注度较高
这个区域由奥体中路和正丰路、花园东路与康虹路四条主干道围合而成，主要有金地华著、海信君和、济高珑悦府，以及康虹路南侧的华彤苑和花园东路北侧的阳光城·檀悦。这五个楼盘非常集中，几乎是紧邻的状态。但是这五个楼盘有三个是历下区，两个属于高新区。
CBD北这个区域距离盛福片区、中央商务区不远。其中，盛福片区目前在售的主要有三个楼盘，万科翡翠公园、绿城蘭园、中垠御园。其中万科翡翠公园和绿城蘭园是精装交付，价格基本在24000-26500元/㎡之间。中垠御园更靠东，产品为毛坯房，目前价格16500元/㎡。
而中央商务区位于工业南路以南，整个片区内楼盘价格出现明显分化。靠近工业南路的绿地IFC、华润置地昆仑御、中信泰富·济南尊价格在24000元/㎡左右;靠近解放东路沿线的复星国际中心、仁恒公园世纪、万科大都会等价格基本在30000元/㎡左右。
CBD北区域周围的成熟社区也较多，二手房市场也比较火热。像万科城、中海紫御东郡、力高国际、保利华庭、翡翠大观、丰奥嘉园、海信贤文世家、山钢新天地等小区，房龄都不算长，区域配套与交通也已经很成熟，目前的二手房价格在18000元-25000元/平米不等，这也加剧了区域内楼盘的竞争。
楼面价均过万
容积率相差较大
来看看这个区域的拿地情况。2018年2月，绿地泉摘得奥体中路西侧、康虹路南侧地块，容积率3.3，楼面地价12261元/平米，须配建安置房、小学和绿地公园。
阳光城檀悦在2019年5月拍得奥体中路以西，花园东路以北的地块，楼面价14401元/平米，同时需要配建距离项目1000多米外的九年一贯制学校和超过万平的安置房。但是阳光城檀悦由于规划问题一直没有面世，近期规划才刚刚公示。
2019年6月，金地拍得黄台煤气炉厂地块，容积率2.5，楼面价12326元/平。由14栋16-18层住宅组成，分为一期二期。
济高珑悦府是高新控股在2018年9月5日以23.1亿元的总价摘得的高新区3宗地块，包含1宗商服地块、2宗住宅用地，容积率2.0，楼面价分别为10895元/平、10924元/平，但是需要配建24班初中、9班幼托、300米市政道路以及不少于3500平的社区服务设施。
海信君和是原众合投资公司地块，位于奥体中路以西，花园东路南侧，在这5个楼盘中距离地铁最近，成交楼面价11572元/平米。须配建建筑面积不小于1000平方米的社区综合服务设施用房、建筑面积不小于2280平方米的社区机构养老服务设施。虽然楼面价是5个楼盘中最低的，但是海信君和容积率高达3.5，是5个楼盘中容积率最高的，这么高的容积率下，产品也只能以高层为主。
从拿地情况来看，这几个楼盘都有配建，无形中增加了楼面价。所以这个片区的价格或将是东部目前仅次于中央商务区和汉峪片区的区域了。
售价过2万
以改善需求为主
目前，这五个项目中，华彤苑已经在去年5月开盘，金地华著在今年4月也首开，海信君和预计9月开盘，济高珑悦府预计10月开盘，阳光城檀悦今年是否能实现首开还未可知。
从产品来看，目前已经销售的四个盘都是针对改善型客户。华彤苑产品面积区间为115-142平米，金地华著104平-168平米，济高珑悦府130平-200平，海信君和114平-168平。其中，华彤苑和金地华著是毛坯房，海信君和首开是毛坯，后期会有精装产品，济高珑悦府全部是精装产品。
济高珑悦府的置业顾问称，珑悦府比CBD内最好的装修标准还高。但是济高之前做高端项目比较少，而且几乎没有做过精装产品，所以这次的精装产品会怎样，还是要打个问号。
从价格来看，华彤苑去年开盘的时候整个市场形势不错，地价又高，首开出了23500元/㎡的价格，但是一年过去，整个区域内竞争对手不断出现，华彤苑也并没有涨价，依旧维持在24000元/㎡左右，价格偏上。
金地华著施工现场金地华著开盘之后价格也稳定在22000元/㎡。据了解，金地华著整个社区有900多套房源，目前已经销售三分之一，销售情况也算不错。济高珑悦府和海信君和面世以后，很可能对金地华著的销售带来影响。
济高珑悦府是精装，置业顾问告知预估售价为27000元/㎡以上，目前有定向团购活动，折后预计25000元/平。
海信君和容积率高，整个社区都是高层产品，置业顾问预估价格在21000元/㎡左右。
学区标签劲足
购房者还需咨询主管部门
激烈竞争之下，区域内有的开发商以先开抢客源，有的则在教育配套上使力。济高珑悦府就以与济南外国语学校签约为楼盘争夺眼球，称配建的正丰路初中纳入外国语教育集团管理，丰奥小学也纳入外国语教育集团管理。
共用教育资源的丰奥嘉园业主们也欢愉雀跃，据说他们的二手房忽然变得抢手了。济高珑悦府也在开盘前抢占了项目周边教育资源的优势，这对于即将认筹开盘的项目来说是一个利好。但记者拨打了高新区相关部门的电话，丰奥嘉园小学和正丰路初中与济南外国语的签约也只签了6年，主要的师资还是高新区的。
华彤苑配建的康虹路小学去年开盘后就和山大基础教育集团签约了，但是这个签约年限目前也是6年。CBD北中两个高新区的楼盘都打出了签约名校，但是目前签约年限都是6年。6年后学校发展如何，目前无法预知。
金地华著和海信君和都属于历下区，虽然历下区的教育一直是名列前茅，但是需要根据教育局划片决定。这两个楼盘很大概率是上阳光城·檀悦配建的九年一贯制学校，目前据说学校已经动工，但是距离真正开学还是需要时间。
华彤苑今年年底交房
学校也已经建设完毕
但是正如齐鲁晚报·齐鲁壹点的焦点房谈栏目中提到的学区房现象，签约学校究竟是什么形式的合作，购房者一定要咨询区教体局或者相关部门，以及签约的教育集团，不能只听信开发商的一面之词。
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