保障性租赁住房租金如何定？武汉：不高于市场价85%
第一财经
作者：吴斯旻 ▪ 周芳
广州、合肥、成都等城市提出的保障性租赁住房租金标准，大都低于周围市场租赁住房项目的10％～15％左右。
被列为“湖北发展保障性租赁住房重点城市”后不到一周，武汉进一步明确了保障性租赁住房的租金标准——按不高于同地段同品质市场租赁住房租金的85%评估确定。
9月8日，武汉市住房保障和房屋管理局发布了《武汉市人民政府关于加快发展保障性租赁住房的实施意见（征求意见稿）》（下称“征求意见稿”），其中提出，保障性租赁住房以建筑面积为30-50平方米左右的小户型为主，单套房屋建筑面积原则上不超过70平方米，并配套基本生活设施。租金则按不高于同地段同品质市场租赁住房租金的85%评估确定。在满足需求的情况下，可按保障性租赁住房租金标准面向社会出租。
在武汉市正常缴纳社会保险且无自有住房的新市民、青年人以及符合武汉市人才租赁房承租条件的对象均可申请保障性租赁住房。
9月2日召开的湖北省保障性租赁住房建设和房地产市场调控工作视频会议上，湖北省副省长柯俊称，将武汉市等6个城区人口总数或市辖区常住人口数超过100万的城市，列为发展保障性租赁住房的重点城市。
上述会议明确，各地要建立科学的保障性租赁住房租金定价机制，按照“可负担、可持续”原则确定租金标准，租金水平不高于同地段同品质市场租赁住房租金的90%。
显然，武汉此次提出的保障性租赁住房的租金标准，在湖北省级标准的基础上有了进一步下调的空间。
中指研究院华中市场研究总监李国政在接受第一财经记者采访时表示，市场价打85折的限价标准是一个突破，这样的定价性价比较好，各方都能接受，也为全国各地制定保障性租赁住房租金标准提供一个有益的参考。
景晖智库首席经济学家胡景晖也对第一财经表示，这一租金标准的制定有其合理性。当前，保障性租赁租房在项目审批上可以得到政策红利和财政补贴，其建安成本较市场租赁住房项目明显降低，在此背景下，其租金低于市场价格10％～15％是情理之中的，也是可行的。
“但也要具体问题具体分析，如果相关企业筹建保障性租赁住房项目不挣钱或者微利，那么愿意进入该市场的社会资金和企业就会缩减，进而影响供应，而供应不足，实际上还是会体现为租金价格上浮。”胡景晖补充称。
6月24日，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（下称《意见》），其中明确，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。
根据该《意见》，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，保障性租赁住房租金标准的制定和实施，需从两方面考虑，其一，参考“同地段，同品质”的市场租赁住房标准；其二，该片区是否制定了租金发布机制，给市场以参考。
“当前，北京、深圳两地均明确了发布片区租金参考价，这也意味着，保障性租赁住房的租金不能高于这个参考价。至于低多少，住建部没有明确要求，需根据各地的实际情况，由市场主导。”李宇嘉称。
从《意见》发布至今的2个多月里，多数城市保障性租赁住房整体发展规划仍处于制定、筹备阶段，对于“租金低于同地段同品质市场租赁住房租金”的具体标准仍未细化。
例如，在厦门市人民政府办公厅7月26日发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》中称，保障性租赁住房租金接受政府指导，租金标准按低于同地段同品质的市场租赁住房评估租金执行。市场评估租金原则上一年评估一次，必要时可根据情况适时评估。
“由于在城区、集体建设用地、产业园区等不同类型的土地上，发展保障性租赁住房的筹建成本、建设标准均不同，不同项目的政策支持力度也或有差异，所以，全市统一租金标准有一定的实施难度。”李宇嘉称。
但第一财经记者梳理时发现，在广州、合肥、成都等部分城市推出的保障性租赁住房的项目中，该类住房项目的租金大都低于周围市场租赁住房项目的10％～15％左右。
例如，广州市日前公布的保障性租赁住房七大筹集方式时提到，广州市推广“政企银”三方合作模式，解决企业融资难问题，支持专业化租赁企业整租“城中村”住房等，将存量房源整合运营，改造为保障性租赁住房。目前，全市已探索出北山梦享社区等典型项目，出租率达95%以上，租金低于周边租金15%左右。
作为全国率先推出加快发展保障性租赁住房实施意见的成都则明确，在租住的保障性租赁住房所在区（市）县无自有住房，且在成都市未享受其他方式住房保障的，租金标准原则上为市场租金的90%。
“后续，武汉若正式推出‘保障性租赁住房租金按不高于同地段同品质市场租赁住房租金的85%’，要首先制定各片区的市场租金参考价，让市场有据可循。”李宇嘉称。
