房企中报观察丨四季度楼市下行成共识：有公司打算卖股权
澎湃新闻记者 庞静涛
来源：澎湃新闻
经历上半年密集调控，8月，上市房企公布上半年业绩的同时也表达了对房地产市场的看法。四季度房地产市场将继续下行成为房企的共识，“去库存、保供货、冲销售”将成下半年主旋律。
降价、全员营销、内部售房……房企已经行动起来。
“下半年市场还是会比较惨烈的”
房企预测调控成常态。
世茂集团总裁许世坛称，稳地价、稳房价、稳预期是一个长期的目标，在执行过程中有松有紧。公司判断，上半年房地产政策处于比较紧的状态，销售好、土地市场也比较好的情况下，政策肯定是要再收紧。7月份以后，政策的效果已经很明显，有些城市的成交量出现下滑。
合景泰富集团表示，今年下半年，在房住不炒、因城施策的政策主基调下，房地产行业发展仍将以稳字当头，预计下半年房地产行业政策持续偏紧的趋势不会改变。面对整体政策偏紧的行业形势，合景泰富集团实施严谨务实的土地储备策略。
融创中国董事会主席孙宏斌表示，下半年的市场压力比较大，主要来源于两个方面，一是有些企业压力比较大就开始降价，另一个就是国家的政策比较坚决，让大家对房价有了不上涨的预期，现在经济压力也比较大，大家的购买力受到了影响。
孙宏斌认为，现在的市场特别像2018年，“整个信贷市场资金比较紧张，上半年销售比较好，贷款相对比较难，但下半年贷款还是一样的难，销售市场大幅下滑。今年下半年的销售压力很大，预计下半年市场还是会比较惨烈的。”
房企怎么办：降价，卖股权？
市场下行，房企如何应对？
对此，世茂集团许世坛给出的策略是：房住不炒、三道红线、集中度管理等政策会持续，这样的政策背景下，企业不再适合强调高增速，因此公司战略“从攻转防”，同时加大现金、回款率的考核。
许世坛称，公司有做一些低于市场下行的措施，公司对7月和8月的销售进行分析，整个行业的销售出现下行，9月、10月公司安排了很多供货和冲刺目标，目前按揭额度仍有缺口，公司对价格进行动态管理，提升对首付比例高购房者的优惠措施。
不仅如此，许世坛还透露，下半年将对价格进行动态管理，同时，加大价格优惠措施；公司有出售资产的计划，包括一二线城市核心资产，但优先出售非核心资产，今年公司出售资产收入约10亿元。
万科首席执行官祝九胜在业绩会上给的答案是：当前整个行业的游戏规则正在发生变化，企业的发展思维也需要相应地调整。过多地追求规模、速度为导向的线性思维恐怕难以为继。
祝九胜称，万科不会把规模和速度当成唯一的目标来看待，我们会在规模和效益之间、在短期和长期之间、在风险和收益之间权衡。
孙宏斌的应对思路是，“给自己留出比较安全的边界。”其在业绩沟通会上表示，“下半年的市场压力会比较大，信贷市场压力也比较大，销售压力也大。如果还像过去一样拿地，会吞掉我很多利润，未来希望独资的项目更多。我们现在需要安全。在这个目标下拿地就必须这样，这就是选择。”
旭辉控股集团董事会主席林中表示，旭辉坚持看好中国城市化，看多房地产行业，旭辉在市场好的时候谨慎，在市场不好的时候积极乐观。下半年，公司将增强全员营销，提高去化，减少库存，保持高回款率，确保完成年度目标。
粤系房地合景泰富董事局主席孔健岷在今年8月底时曾表示，如果公司资金稍微紧张，在溢价、价格合适的前提下，不排除公司出售部分旧改项目的股权。孔健岷透露，现在很多国有企业看中该公司的旧改项目。如果固有资金的成本很优惠，又能够接受溢价，也不排除会出售一部分股权的可能。
结论背后的数据：本轮房地产周期顶点已经过去
海通证券近日在一份报告中提出：今年以来，房地产销售、投资均有回落，抛开去年疫情的特殊情况，多项房地产指标下降的幅度已经慢慢类似2014-2015年。
招商证券表达了类似的观点：我国商品房的销售在疫情期间意外地出现一个先跌后扬的V型小周期（参照下图），去年一季度快速陷入谷底，二季度开始反弹，之后一路走高，导致去年全年销售面积达17.6亿平方米，刷新历史新高。今年以来，房地产销售增长开始掉头回落，说明此轮周期顶点已经过去，销售放缓趋势很大机会还将继续下去。
在调控政策收紧后，房地产市场逐渐降温。海通证券的报告显示，截至7月份，房地产销售增速明显放缓，7月商品房销售金额单月增速降至-7.1%，销售面积增速降至-8.7%，均是去年4月以来首度出现负增长。剔除去年的基数影响，7月商品房销售面积两年平均增速转负为-0.1%。根据CRIC数据，8月TOP100房企单月实现销售操盘金额7745.7亿元，同比下降20.7%、环比下降10.7%。
房地产投资增速也有回落。7月房地产投资当月同比增速已经回落至1.2%，而去年下半年大多数时候都维持在10%以上的增长。剔除低基数看两年平均增速，房地产投资增速也已经回落至6.3%。前7个月房屋新开工面积增速已经降至-0.9%，如果把去年疫情这种特殊情况排除在外，上一次新开工累计增速出现负增长，还是在2014-2015年的时候。
进入8月，房地产市场继续下行。
贝壳研究院8月31日发布《全国新房市场月报》显示，受房产调控政策持续加码影响，8月66城新房市场成交量环比持续下滑。8月仅一线城市成交量保持两成增长，二线、三四线城市成交量均不及去年同期。
具体而言，1-8月新房市场成交套数累计同比增长25%，成交面积累计同比增长24%，套数和面积累计同比自2月以来持续收窄。同比2020年，8月单月套数和面积下降10%和14%，下降幅度逐渐加大。从单月成交环比情况来看，8月新房成交套数和面积环比分别下降16%和17%，连续两个月下滑。
