万科拟下调“18万科02”债券后2年利率为2.50%| 一财地产日评
第一财经
作者：吴俊捷
地产信用债连续发行疲软。
9月7日，万科（000002.SZ/02202.HK）发布关于“18万科02”票面利率调整及回售实施办法的第一次提示性公告。
万科“18万科02”债券全称为万科企业股份有限公司2018年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第二期），发行规模20亿元，截至本公告出具日，债券余额8.92亿元，票面利率4.18%，债券为5年期，附第3年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。
根据公司的实际情况以及当前的市场环境，万科决定下调本期债券的票面利率，即本期债券在存续期前3年票面利率为4.18%，在本期债券存续期的第3年末，发行人选择调整存续期后2年的票面利率为2.50%。即本期债券存续期第4年和第5年（2021年10月29日至2023年10月28日）的票面利率为2.50%。
一财点评：原本4.18%的票面利率就已经很惹同样羡慕了，与银行结构性存款的利率水平相当。如今，万科还将债券存续期第4年和第5年的票面利率下调至2.50%，已经低于国债利率了。粗略来看，年初至今，地产行业尚没有看到房企两年期债券利率录得2.50%。不得不说，万科的融资能力远优于行业。
无独有偶。去年6月1日，万科公告称，将对其于2017年7月18日发行的“17万科01”公司债行使发行人调整票面利率选择权，初步意向在“17万科01”债存续期后2年（2020年7月18日至2022年7月17日）将票面利率由4.50%调整为1.90%。
去年万科下调“17万科01”利率的一大背景是房企信用债融资成本下行，房企发债规模迎高峰。今年则是另一番光景。中指研究院最新数据显示，尽管房企7月发行的信用债平均利率为3.96%，同比下降0.91个百分点，环比下降0.90个百分点，但是房地产行业信用债融资规模同比下降20.40%。而前两月信用债发行处于周期性低谷期，连续发行疲软。
同时，与2020年同期相比，多家券商2021年跟踪期主体评级或展望被调低的地产债发行人数量大幅上升，信用风险提高的主体个数明显上升。以境内债为例，光大证券统计2021年截至8月11日，境内地产债发行主体中共有12家发生47次评级或展望下调，相比2020年同期分别增加3家和24次，下调主体数量及频率增加。
房企债市冷清，逊于往年的局面，与疫情反复、政策趋严、外部融资渠道收紧以及房地产企业经营状况恶化、回款效率下降、有息债务规模大等有关。
然而，万科在这种大环境下仍选择下调“18万科02”债券后2年利率为2.50%，除了赖以质地优良的企业基本面作支撑，也间接折射出债市投资者对万科价值的认可和信赖。
广宇发展退出地产全面“押注”新能源赛道
又一家房企主动退出地产业务，转投新赛道。
9月5日，广宇发展（000537.SZ）公告称，拟将所持所属房地产公司及物业公司股权等资产负债与鲁能集团有限公司、都城伟业集团有限公司合计持有的鲁能新能源（集团）有限公司（下称“鲁能新能源”）100%股权进行资产置换。
若此次股权置换顺利进行，广宇发展将彻底“改头换面”成为一家新能源企业。受此影响，9月7日，广宇发展股价已实现两连板，截至当日收盘报5.83元/股，市值为108.58亿元。
2009年、2013年和2016年，鲁能集团和广宇集团先后三次重组。第三次重组发生在2017年11月，广宇发展以股份支付方式购买控股股东鲁能集团旗下部分住宅地产业务的交易完成交割。交易完成后，广宇发展也成为鲁能集团整合及发展集团内住宅类房地产开发业务为主的综合性地产业务平台。
一财点评：广宇发展最新的半年报业绩延续了往年不太景气的局面。房地产业务毛利率为28.4%，较上年同期减少1.2个百分点，；归母净利润约9.5亿元，同比下降31.1%。
截至上半年末，广宇发展剔除预收款后的资产负债率为75.9%，净负债率为193.8%，现金短债比为4.20，位于“橙档”行列。同时，广宇发展与鲁能集团重组之初就存在的同业竞争问题一直未能得到解决。
不甚乐观的财务基本面叠加地产行业压抑的投资氛围，广宇发展剥离地产业务，转投新能源算得上是当下的明智之举了，还能解决与控股股东鲁能集团的地产同业竞争难题。近两日，公司股价的强势上涨已部分显露出了市场情绪。
但是值得关注的是，此次置入的鲁能新能源盈利状况难言乐观。2020年，鲁能新能源总营收17.93亿元，同比增长10.95%；净利润仅2.88亿元，同比减少2.37%，“增收不增利”。今年上半年，鲁能新能源净利润同比增长266.66%至0.11亿元，并不位列盈利能力强行列。持有广宇发展股票的投资者，还是有必要更仔细全面地去甄别置入标的资产的盈利能力、成长性等。
网签备案来了！深圳住建局：房屋买卖9月13日起将实现“全程网办”
深圳市住建局9月7日透露，根据深圳市机构改革安排，市住房公积金管理中心正式承接房屋交易管理职能。自2021年9月13日起，该中心将首批推出房屋交易资格审查、房屋买卖合同网签备案以及出具购房资格证明等业务“全程网办”。
换言之，自9月13日起，房地产开发企业、房地产经纪机构和自助交易买卖双方、本市商业银行通过深圳市房地产信息平台，申请房屋交易资格审查、商品房买卖合同备案、办理房屋抵押合同网签等业务。
一财点评：相比于此前购房资格审查、房屋网签等都需要线下操作，经常要多次跑腿。“全程网办”推行之后，购房者只需要在深圳市房地产信息平台录入合同信息→购房资格审查→买卖双方登录“ｉ深圳”APP进行网签→备案就可完成。从线下转为线上网签，加快了流程，属于便民利民之举。
