美的置业郝恒乐：房地产已进入制造业逻辑
第一财经
作者：郑娜
房地产靠不断加大外部杠杆的经营逻辑已经被彻底颠覆了。
“我认为房地产行业已经进入到制造业的逻辑了，国家从地价到房价的双限，毛利空间相对比较固定。对每一个企业来讲，能不能精细化运营，能不能实现合理的毛利，就看自身的经营能力。”
8月26日，在美的置业的中期业绩会上，被问到行业逻辑变化给企业带来的影响时，美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐这么总结，并表示美的置业未来要按照制造业的逻辑去做房地产经营。
尽管逻辑已明晰，但美的置业目前尚未完全从上一轮的高价地之伤中恢复过来。
截至2021年6月末，美的置业实现营业收入约330.39亿元，同比增长约58%；核心净利润31亿元，同比增长31.6%；毛利约为68.38亿元，同比增幅约为23.8%。由此计，美的置业的毛利率约为20.7%。
事实上，毛利率下挫是美的置业近来难以回避的主题。2019年末，其毛利率约31.6%，2020年末便下挫9.4个百分点至22.2%。这与高价地进入结转期关系密切。
今年上半年的持续下滑也是同样的原因。“主要还是因为2017年、2018年拿的一些地，”管理层在投资者场的业绩会上提到，这部分的库存还在持续消化中。
当然，这并不是只有美的置业正在面临的难题。同日举行业绩发布会的旭辉也遭遇了同样的考验，截至6月末，旭辉的毛利率实现20.7%，较上年同期亦有明显下滑，公司管理层预计这轮毛利率下滑在明年年底将基本见底，“因为到明年年底的时候，2017年、2018年的一些低利润项目，很多企业已经消化完成，明年以后，2019年、2020年的项目就开始进入了结转，彼时毛利率和净利率会企稳”。
华润置地管理层也曾在2021年初的业绩发布会上给出过同样的预测，毛利率水平将在2022年达到底部，此后有望触底反弹。
“从我们现在新拿的地来看，尤其是今年，基本上毛利率都可以保持在20%-25%，去年也保持在这一水平。”据美的置业管理层披露，“相信未来整个毛利率的水平会持续改善。”
海通国际在7月下旬的研报中便将美的置业2021财年及2022财年的毛利率预测调整至21%及22%；中金公司也认为2021-22年其报表毛利率将大体稳定在约22%。
不过，除了新房限价对利润空间的压缩之外，今年上半年，贷款两集中制度、各地层出不穷的调控政策，在企业端也产生了明显的影响。
美的置业执行董事兼高级副总裁王全辉向第一财经记者表示，公司的回款率从去年的92%降至87.5%，贷款政策的收紧也对成交产生一定冲击。“我们对七八月的成交也监测到有一定的下降，因此对九十月份即将到来的市场旺季会做动态地监测，据此来调整下半年的策略。”
不过，抛除上述因素，美的置业在上半年整体上仍有较好的业绩表现。
截至6月末，美的置业实现合约销售额约825.9亿元，同比大幅增长71.3%，完成全年1500亿元销售目标的55%。其中，沪苏区域和浙闽区域的合约销售占比超过50%，珠三角占比为16.7%。
这一销售表现与美的置业的整体布局保持一致。截至6月末，其总土储达到6309万平方米，沪苏、浙闽、珠三角区域合计约3083万平方米，占比为49%，较上年同期提高2%。
在上半年火热的土地市场下，美的置业在增储方面保持克制，按照回款40%用以获取土地的计划，在19个城市新增土储，新增总建筑面积440万平方米，并依然着重在沪苏、浙闽、珠三角区域，三个区域获取的总建筑面积占比65%，较2020年上半年新增提升10%。
较为严格地遵守这一拿地计划，并加快去化、加速回款，以增厚经营性现金流等；加快交付增厚净资产等一系列措施之下，美的置业期待可以实现“三道红线”全面达标。美的置业首席财务官林戈表示，将力争“三道红线”在明年转绿。
截至6月末来看，美的置业的净负债率下降至58.2%，较2020年末下降了21个百分点；现金短债比提升至2.21；剔除预收账款后的资产负债率下降至74.7%，尚踩中一条红线。
此外，美的置业在财务方面整体仍有较好的表现。报告期内，其融资成本也持续下降，加权平均融资成本从2020年末的5.33%降低至4.92%；此外，其持有现金总量为321亿元，银行授信额度为432亿元，尚未动用的银行授信额度为899亿元。
接下来，在原来的粗放式经营、野蛮式增长结束，依靠外部杠杆的经营逻辑被颠覆的情况下，房地产行业回归制造业逻辑，也就是“高度重视客户研究，深度挖掘客户需求，重视产品的功能和体验，以及后端的服务，”在郝恒乐看来，在开发建造过程中，从材料到施工工艺都要不断提升改善，用科技赋能及数字化的手段，提升运营效率，达到精细化管理，“这就是基本的制造业逻辑”。
