2020年，帝都房地产市场转折来了。
2020年房地产最大的政策是“房住不炒”，但也没能抑制土拍的狂热，截至今年7月，北京共成交28宗不限价商品房用地，平均楼面价达到了3.6万元/平，比去年2.5万/平的楼面价，涨了近1万元/平。
“面粉”涨价了，“面包”会跟着涨吗？前些天还有粉丝留言咨询血拼哥的看法：
是的，血拼哥的观点是，帝都商品房时代回归，北京房价有可能走向分化，普涨的时代不再了。
帝都楼市分化
1、政府“救市”出尖货，开发商“久旱逢甘霖”
咱们之前分析过，政府拿出好地块未必是市场火热的意思，反而有“救市”的意味，说明经过三年的调控，北京楼市基本面已经非常好，平稳的市场在当下这个时候需要“好货”的刺激。而被限价搞得利润惨淡、叫苦不迭的开发商们，在积蓄三年后，终于两眼放光，土地市场怎么可能“冷静”的下来？
2、三年的调控，足够改变新建商品住宅市场供应结构
这三年之间，市场刚需项目供应大幅增加，而改善却遭到抑制，此次疫情刚好成为一个改善需求释放的窗口，今年截至7月北京单价10万+新房，成交186套，9万+新房，成交套数陡升至536套。甚至5月贝壳研究院数据显示：北京豪宅成交量增速高于普通住宅。
北京楼市这种寸土寸金的地儿，好地段永远不愁去化，所以改善完全有涨价的空间，反观刚需市场，限竞房大量入市一方面抑制了刚需市场房价，另一方面也倒逼开发商拿出更好、更用心的产品，所以，2020年的北京房地产市场，改善项目绝对有涨的理由，刚需改善走向分化，但好产品同样也会多起来。
大家关心的海淀就是这个趋势的缩影。
海淀改善增加
1、供应稀少，需求压制
海淀是北京人数最多的区域之一，然而供地一直少得可怜。
近三年海淀总计供应了10宗住宅地块，其中2宗为全自持地块，2宗为共有产权房，只有6宗是真正意义上的商品住宅地块。而2020年，海淀供地无论是量还是价都有了质的飞跃。
业内人士分析，尽管海淀的住宅供应虽少，但由于区域人口主要由高智高知型人才构成，层次较高、密度大，该区域一直是改善型需求的聚集“大户”；作为城六区土地面积的第二大户（朝阳区最大：465平方公里），土地供应的长期不足，直接导致区域内的住宅供应紧缺，而高端改善型需求无处释放。曾有京西板块某畅销项目负责人表示，“海淀的项目不愁卖，我们项目的购房者多来自海淀、西城和石景山等区域的改善型客群。此前在海淀、西城等地有房龄较高的住宅客户更多。”
2、稀缺地块的产品力角逐战
如今，万年“地荒”的海淀终于续更了，但一上来价格就注定不平凡，三宗不限价地块全部跻身楼面价TOP10。其实很容易理解，物以稀为贵嘛。
楼面价一定会影响项目最后的售价，那么高价已成定局，项目品质如何呢？
近期，海淀四季青地块，颐和金茂府即将入市，业内称“海淀豪宅回归了”。
海淀的“出圈”新盘
颐和金茂府的之所以在业内有这么高的评价和“金茂府”三个字不无渊源。
2009年6月，北京诞生了一个地王，拿下地王的正是金茂，而那个地王便是金茂的第一个住宅项目广渠金茂府，当年项目凭借绿色概念一举成为北京高端住宅标杆。
此后，短短不到10年时间，金茂迅速在中国中高端住宅市场中找到自己的位置，树立了巨大的影响力。而作为住宅的开山作品，金茂“府系”作品，成为金茂旗下最高端的代表品牌。
金茂十年，在京的布局
金茂“府”系产品全国现已拥有26城50府，而如今的颐和金茂府则是金茂在海淀落下的“第一府”。
不仅如此，项目一出立刻成了业内焦点，甚至还出了圈，上了热搜，北京卫视春妮、高晓松、互联网教父张朝阳都前往项目“猎奇”。这热度空前了。
出圈项目的先天优势
帝都这样的城市，自来是有豪宅基因的，就四环豪宅圈里，豪宅项目的选址对地块位置、周边环境、容积率等有较高要求，顶级的项目要么区位绝佳，要么产品顶级，市面上，两者兼得的产品做得好的极少。而位于颐和园外、香山脚下的颐和金茂府确实其中佼佼。
颐和金茂府立面效果图
项目位于京西老牌成熟墅区，整个片区限高18米，再加上社区1.5的容积率，颐和金茂府未来妥妥的低密大平层社区。
项目附近“有钱邻居”不少，多是2000年-2010年间的成熟别墅项目，包括御墅临枫、四季香山、西山美墅馆、香山艺墅等，均价都在8万-10万/㎡，周边日常生活配套完善。
此外，项目到颐和园西门直线距离近5公里，距离杏石口桥入口仅500米，驾车半小时即可达西二旗，位置的优越性就体现在这，既具备了便利的交通，还拥有了优渥的生态环境，这样的位置才是真正的“离尘不离城”。
区位的优越决定了配套的层次，不同于多数位于远郊的别墅豪宅项目，颐和金茂府具备了这些项目引以为傲的环境资源，在配套上却有无可匹敌的优势。
教育方面两公里范围内，小学主要有海淀教师进修学校附属实验小学、海淀第四实验小学。中学有北京市师达学校（优质民办一流学校），北京市清华育才实验学校等。另外，也有北京凯文学校、北京市海淀区康福外国语学校等国际学校。
医疗配套往东南6-7公里可以有海淀顶级的301、304等医院，非常便利。
媲美别墅的平层产品
帝都房地产市场开始分化，不仅改善项目增加，优质产品也在增加，这既是市场选择的结果，也是调控下，各大开发商产品力排位赛角逐的结果。
金茂，自打进入住宅市场，就确定了明确的发展方向，专注“绿色、科技”，不断迭代升级，以“换新金茂12大科技系统、5大智慧系统，升级引入纳米级“除PM1离子瀑净化杀菌系统”，航天级“粒子阻尼降噪技术”及“人脸识别”等前沿技术，实现府系科技系统的换新迭代，在一众竞品中找到定位，一骑绝尘。
颐和金茂府作为金茂在海淀落下的第一子，产品力拉出来跟市面上产品PK也绝对能打，据说大平层的户型设计出了别墅的感觉。咱们以256平主力户型为例，来看看能不能打动你！
256户型图
1、一梯一户，独立电梯入户
256平米的户型是一个仅有五层的洋房产品，首层独立入户。二到五层，一个单元8户，传统大堂设计，一般是8户共用一个大堂，但颐和金茂府采用的是双大堂设计，将大堂的共用户数直降50%，相当于4户使用一个大堂。
双大堂布局也带来交通方式的变化，电梯被设计入户型内部，核心筒设计完全独立，和隔壁完全无接触，一梯一户，实现了真正的电梯入户。
2、双归家动线，独享入户花园
另外，别墅优于大平层的特点其中之一就是独立花园，而颐和金茂府的创新，为业主把花园都搬到门口了。
256平户型的北侧设计了为每户独立使用的走廊空间，面积约10㎡左右，即使不是首层，也能实现家门口就是花园的别墅体验。此外，玄关、厨房两大入口的双归家动线，家政人员通过入户花园可直接进入厨房，与家人归家动线分开，保障了业主的私密性和仪式感。
3、玄关收纳创新
玄关一般很容易被忽视，入户后家人一般在玄关更换拖鞋，放置雨具大衣，但疫情后，玄关承担了入户安全第一道防线的重任。紧邻电梯厅和北侧走廊，特殊时期取放防疫物资、消杀，十分便捷。
4、动静分区，提高空间舒适度
空间是别墅产品最大的优势，但是颐和金茂府用265平的空间打造了创新的动静分区设计，将空间感发挥到极致，实现了“前厅后卧”的功能分区，并保障了每个区域的独立性和实用性。
256户型动静分区示意
以“岛台”为核心的约65㎡超级复合方厅不仅拥有8米面宽，更打破传统客厅设计，在不割裂空间的前提下实现了方厅就餐、休闲、娱乐等功能，并完美把居家、办公动线串联，实现了客厅的创新用法。
此外，其他户型每个也都有独到之处：
215平米B户型，四室两厅三卫，南北通透，全明采光，阔敞四面宽，面宽15.3米，进深12.8米，近似正方形。客厅面宽4.8米，厅南北直通，采光通风优秀，主卧面宽分别为4.2米，和3.5米，有保姆房。
科技2.0时代
金茂以绿色科技宜居人宅在业内一战成名，十年来技术迭代并形成了独有的数据库，每一次新项目的技术投入都是经过之前项目反复“实战”的成果，不同于市面上普通项目的“拿来主义”，金茂科技在住宅的融入程度无可匹敌。
从新风净化、温湿度均衡、排水、隔音降噪、科技家居AI系统、云指控等等细微却关键的部分，深化到住宅、环境、人的方方面面，用科技确定性的手段对抗环境因素的不确定性，让“家”这个港湾更安全、舒适。试问这样的项目如何不让人心动？
全屋置换式新风
2020年，帝都的房地产市场迎来转折。
商品房回归的大势之下，更多好项目也在更新迭代，但无论从哪个层面讲，对于购房人都是好事，期待越来越多用心的项目入市。
另外，如果你对这个海淀“新贵”感兴趣，不妨去样板间参观，去看看这个未来海淀红盘项目。
最后，评论区猜猜这个项目多少钱呀！
