文/吴婷婷今年的无锡学区房，虽然有经开、惠山、锡山等新生代学区分流，但主城区的老破学区房成交依旧火热。成交火热的同时，因为老破小房子本身的问题导致成交不畅的情况也多了起来。比如，买房人自己算首付明明是够的，但到中介那里就发现不对了，差额很大，到底是买房人算错了，还是中介坑人？再比如，看的房子明明在一个还算新的小区，但银行却说房龄过大，不能贷款，这又是怎么回事？针对上述问题，上周五，我走访了无锡主城区多家中介，找了多个经验资深的学区房经纪人咨询，收集到了一些经验之谈，在这里分享给大家。
中介经纪人告诉我，目前无锡能接受老房贷款的银行比较少，也就建行、兴业、平安、农商行等少数几家可以操作。“但即使可以贷款，银行还是会设置一些条件，比如，会筛选贷款人的资质、提高利率、减少额度、拉长放款周期，光贷款时间这一项就是个门槛，很多人起步就要等3个月以上。”放款时间一长，买房人的买房难度也加大了。走访中好几个经纪人告诉我，不少房东本来是急着要拿卖房的钱去买新房的，“新房开发商给到买房人的首付周期很短，如果买家这边贷款放款时间长了，房东短时间内拿不到钱，就不乐意卖了。“相比较，那些可以给房东全款、或者可以给更多首付的人更容易买到房子。反之，首付款少的人就不太受欢迎。”贷款额度降低也是一大麻烦，这意味着买房人需要准备更多的首付。我遇到很多买房人的情况是这样的：本来准备了60万首付去买房，按照新房的杠杆算，大家以为可以在银行贷到90万，也就是能买一套总价150万的房子。但其实根本不是！为什么？因为二手房，尤其老房子的首付款和贷款额度，和新房的算法是不一样的。多个经纪人告诉我，新房的贷款额度是按照成交价-成交价*4成首付去算的，但二手房的贷款额度只有评估价的6成。实操中，热门学区房小区的评估价大约为当下最新成交价的8-9成。比如曹张，目前评估价大概在18500元/平，而目前不少房源的实际成交价已经过2万/平。如果你买了一套曹张的热门小户型，要贷款，你的贷款额度就只能是18500*面积*60%，而不是20000*面积*60%。剩余贷不足的，就只能用首付去补。我们拿一套成交价为150万的房子来举例：买房人理解的首付可能是60万，贷款是90万，但实际按照刚刚的算法算下来，买房人需要支付的首付可能要80万，贷款只能贷70万，来去差20万。甚至，有些房子房龄过大，可贷年限很少，贷款额度会更低，或者直接拒贷。打个比方，曹张里面最老的房子是1980年以前建造完成的，我们暂且按1980年算，那么可贷款的年限就是1980+45=2025。目前距离2025年还有5年的时间，也就是说，最多只能贷5年。5年能贷的额度，结合了每个人的银行流水后，肯定比贷20年、30年的额度要低很多。更麻烦的是，很多银行压根就不做周期低于10年的老房贷款。那想买这种高龄老破房怎么办？直接全款。“可话又说回来，眼下真能一次性拿出150万的人，又有多少人会去买二梯队小学的老房子呢？”如果付不起全款，但又一定要买，还有什么办法可以解决吗？经纪人建议的方法是：1、找施教区里相对房龄更新的房子，尽可能拉长贷款年限；2、也可以找面积略大一点、成交单价略低一点的房子，争取在市场评估价范围内成交。崇宁路上一家中介门店的经纪人告诉我，主城区不少房子当年都是单位集资建的，同一个地块、小区里，集资完成的时间不同，完成的时间也不同，对应的，房龄也有差别。“比如市中心这里，有些小区，里面有几栋房子可能在80年代就完成了集资、建造、入住，但有的可能到90年代才完成集资和建造，那么，买房人可以优先考虑90年后建造的这批房子。”“这种房子房龄新一些，贷款时也会更容易通过、额度也会更高一些。”“还有一种方法，如果月供能力很高，比如有较高的公积金可以月冲，也可以找单价明显低于热门户型单价的房子。”学前街上一家中介告诉我，同样是连小的学区，一个小区里小户型的实际成交单价可能是4万，同小区的大户型成交单价可能只要2.5万甚至更低。而这个小区以往成交量较大的是小户型，大户型只是辅助，那么，实际的评估价就会无限接近小户型成交价。我们暂且设置为3.5万/平。那么，如果你在这个评估价为3.5万/平的小区买一套实际单价为4万的60平的小户型，按照我们前面介绍的，你实际能贷款的额度就是：3.5万*60平*60%=126万你实际需要支付的首付就是：4万*60平-126万=114万。但如果你在这个小区买了一套120平的大户型，这个大户型的单价在2.5万，那么：你实际能贷的额度就可以按3.5万*120平*60%算，最高可以贷到250万；你实际需要支付的首付最低可能只要50万。和热门户型比，反而是冷门大户型的首付更低（注：上述算法为理想状态下的算法，实际可贷额度还要评估贷款人的月供能力）。#你在买卖老破小时还遇到过其他什么问题吗？欢迎留言告诉我~#
