7月房地产市场走势如何？销售降幅收窄，房企到位资金转正

8月14日，国家统计局发布《2020年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，7月，全国房地产开发投资额在6月份同比增速回正后持续增长，增速达到3.4%；此外，房企资金面正在改善，1-7月，房企到位资金首次实现同比增速回正。

业内专家认为，从当前全国房地产市场的各类指标来看，总体上体现为“走出低谷、逐渐复苏、部分指标开始转正”的导向，从整体来看，我国房地产市场已经基本走出疫情带来的影响。

全国房地产开发投资额同比增速提高

国家统计局数据显示，今年1-7月份，全国房地产开发投资约7.53万亿元，同比增长3.4%，增速比1-6月份提高1.5个百分点。其中，住宅投资约5.57万亿元，增长4.1%，增速提高1.5个百分点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称：“1-7月份全国房地产开发投资额同比增速为3.4%，在今年前5个月持续为负的情况下，6月份首次转正，7月份增速继续提高，进一步说明开发投资较好的发展前景。后续预计有望进入到5%-10%的区间，成为今年楼市率先复苏的指标之一。”

分区域来看，1-7月份，呈现出东部、西部开发投资增速增长，中部降幅收窄的态势。其中，东部地区房地产开发投资额最高，达到40621亿元，同比增长4.0%，增速比1-6月份提高1.7个百分点。

中原地产首席分析师张大伟认为，“整体看，疫情影响正在快速过去。7月全国房地产投资开始全面复苏，从南到北，开工逐渐正常，7月份大部分城市楼市都出现了明显恢复。”

单月商品房销售额同比连涨，7月涨幅达16.6%

在商品房销售方面，国家统计局数据显示，1-7月份，全国商品房销售面积约8.36亿平方米，同比下降5.8%，降幅比1-6月份收窄2.6个百分点；其中，住宅、办公楼、商业营业用房销售面积同比分别下降5.0%、21.8%、18.8%。与此同时，商品房销售额81422亿元，下降2.1%，降幅比1-6月份收窄3.3个百分点；其中，除住宅销售额增长0.4%外，办公楼、商业营业用房销售额分别下降22.2%和22.3%。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为，“7月销售面积累计同比下降5.8%，降幅连续5个月持续收窄，但增速有所减缓，市场逐渐转向平稳修复期。7月商品房销售均价为9736元/平方米，同比上升3.9%，同比增速在经历过4月的低谷后，连续3个月持续回升，市场已基本走出疫情影响，市场热度逐渐回升。”

细分单月数据来看，7月单月销售面积1.4亿平方米，销售额1.45万亿元，同比分别上涨了9.5%和16.6%，这也是5月来连续第3个月的同比上涨。

此外，7月末，商品房待售面积50691万平方米，比6月末减少390万平方米，其中住宅待售面积减少317万平方米。

土地购置面积趋稳，热点城市土地市场升温

在土地购置方面，1-7月份，房地产开发企业土地购置面积9659万平方米，同比下降1.0%，降幅比1-6月份扩大0.1个百分点；土地成交价款5382亿元，增长12.2%，增速提高6.3个百分点。

“1-7月份全国房企土地购置面积同比增速为-1.0%。土地购置数据继续保持负增长的态势，但总体上接近于不跌的状态。实际上当前土地市场总体还是不错的，企业也积极拿地做好储备。后续需要防范的风险是，近期对于稳地价的政策或会增多，客观上会限制部分土地交易。”严跃进表示。

与此同时，部分热点一二线城市土地市场明显升温。中原地产研究中心统计数据显示，2020年前7个月，全国土地市场持续升温，特别是杭州、深圳、广州、北京等城市高价地持续出现。

张大伟称，“整体看，多城市集中井喷卖地，房企积极拿地趋势开始出现，土地市场成交额持续上升，疫情影响逐渐过去。”

房企到位资金首次转正，海外融资力度加大

国家统计局数据显示，1-7月份，房地产开发企业到位资金100625亿元，同比增长0.8%，1-6月份为下降1.9%。其中，国内贷款16130亿元，增长4.9%；利用外资80亿元，增长29.9%；自筹资金32042亿元，增长3.3%；定金及预收款32830亿元，下降3.4%；个人按揭贷款16200亿元，增长6.6%。

潘浩分析表示，“从房企到位资金来看，1-7月房企到位资金累计同比由负转正至0.8%,连续5个月持续收窄，到位资金与去年同期水平持平，房企资金状况持续改善。从房企债券融资利率角度来看，7月境内债券融资平均票面利率为5.1%，连续三个月持续走高，同时，房企来自销售端的回款也将在一定程度上受到影响。综上来看，预计未来房企到位资金增速将保持稳定。”

随着国内债券融资利率有所上升，房企也加大了海外融资力度。张大伟称：“房企利用外资明显增加，最近2个月房企海外融资井喷，而个人按揭贷款增长也非常迅速。整体看，目前，房地产企业的资金链压力减弱，二季度来宽松的信贷政策支撑下，市场基本走出了疫情的影响。”