受疫情影响，众多房企调整目标，将保持充分的流动性设定为今年最主要的任务。半年已过，房地产行业从年初的重创逐渐回暖并重新回到快速发展的轨道上来。研究组挑选了52家房企，根据企业2019年销售额将其划分为3000亿以上、1000-3000亿、500-1000亿、100-500亿四个阵营，从影响现金流流入和流出两大方向来分析各阵营的流动性水平的变动，观测企业上半年在项目销售、拿地以及融资方面的动态。
经营受阻，大型房企通过发债补充流动性
图 各阵营企业2019年1-6月、2020年1-6月销售额及同比增长率均值
数据来源：企业公告整理、CREIS中指数据
受疫情影响，上半年多数企业销售额出现下滑，导致经营活动产生的现金流流入有所下滑。尽管企业在疫情减轻后，加强营销抢抓回款，上半年的销售业绩还是受到了影响。从各阵营2020上半年销售额同比增长率均值来看，除3000亿、500-1000亿阵营企业外，其他两阵营企业销售额同比增长率均为负值，其中，100-500亿阵营平均同比下滑16.07%，企业受疫情冲击大，业绩下滑严重。
图 各阵营企业2019年1-6月、2020年1-6月销售分布
数据来源：CREIS中指数据2020上半年核心城市群支撑企业业绩，为企业带来现金流。整体来看，房企在长三角销售占比超四成，较去年同期增长4.7个百分点，各阵营企业在长三角地区的销售贡献均有上升，特别是长三角城市群中的南京、杭州、上海销售额较去年同期增长显著。从各阵营来看，3000亿以上企业布局更为广泛；1000-3000亿、100-500亿阵营把握长三角城市群发展机遇，2020年上半年长三角销售贡献率近五成；500-1000亿代表房企更受益于粤港澳大湾区规划利好的红利，2020年上半年销售贡献达29.29%。
图 各阵营企业2019年1-6月、2020年1-6月物业类型
数据来源：CREIS中指数据2020年1-6月企业继续加大推出90-140平米首改类产品力度，各阵营占比均超五成。从总体来看，2020上半年代表企业重点项目各面积段销售占比较去年同期基本持平，90-140平米首改类产品占比始终超五成；0-90平米首置类产品销售额占比15.10%，较去年同期下降1.76个百分点；140-200改善类及200平米以上高端类产品2020年上半年销售额贡献率分别为19.53%、10.50%，较去年同期分别上升0.02、0.61个百分点。分阵营来看，2020上半年，3000亿以上、1000-3000亿阵营企业首改类产品销售贡献有所增长，精准把握市场结构性机遇，为企业带来现金流；除此之外，消费者对产品功能性的要求有所提升，大户型产品需求得到释放，在所有阵营中，高端产品销售贡献较去年同期均呈上涨趋势。
融资流入
图 各阵营企业2019年1-6月、2020年1-6月信用债海外债融资金额及成本
数据来源：中指风险测评系统、Wind数据库2020年上半年国外疫情严重，海外债发行曾一度出现“断流”现象，而国内信用债发行成本下降，大型房企抓住融资机遇及时补充流动性。整体来看，2020上半年，所有阵营企业债券发行总量有所下降，下滑幅度为14.87%。从各阵营债券发行情况来看，3000亿以上企业紧抓融资窗口期，发行成本较低的债券，凭借自身优势及时补充现金；1000-3000亿阵营中部分企业发行多笔融资成本较低的ABS产品盘活资产，融资成本较低。
节流稳现金，上半年偿债压力较大
土地储备
图 各阵营企业2019年1-6月、2020年1-6月拿地金额均值
数据来源：CREIS中指数据2020年上半年房企拿地力度有所降低，保证现金流稳定性。从各阵营拿地金额来看，除1000-3000亿阵营企业拿地金额增长率均值有15.57%的上升外，其他阵营企业拿地力度均有下滑。其中，3000亿以上阵营企业土储充足，发展稳健，拿地态度保守，拿地金额均值较上年同期减少119亿元，第三、第四阵营平均拿地金额为139.13亿和21.87亿，同比增长率均值分别为-19.59%和-44.59%。
图 各阵营企业2019年1-6月、2020年1-6月拿地分布
数据来源：CREIS中指数据2020上半年，企业依旧重点布局核心城市群城市，粤港澳大湾区成为热点。从核心城市群来看，长三角始终是房企重点布局的区域，受粤港澳大湾区规划政策影响，各阵营房企抢抓发展机遇，加大对大湾区的布局力度。从各阵营企业布局力度来看，各阵营企业在重点城市群布局占比均大于七成，其中，3000亿以上阵营、1000-3000亿阵营企业在2020上半年提升重点城市群的布局力度，占比分别提升了0.89、6.11个百分点，严防未来项目去化风险。
图 各阵营企业2019年1-6月、2020年1-6月拿地溢价率均值
数据来源：CREIS中指数据2020年受疫情影响，且调控政策力度不减、资金监管从严从紧，代表房企拿地态度持续谨慎。从拿地溢价率变化来看，2020年上半年较去年同期所有阵营企业溢价率均有下降。100-500亿第四阵营企业拿地溢价率均值降幅达11.09%，下降最为明显，其他三个阵营的企业下降幅度为4.5个百分点左右。
融资流出
图 各阵营企业2019年1-6月、2020年1-6月债券到期偿债金额及增长率
数据来源：中指风险测评系统、Wind数据库整体来看，2020上半年到期债券金额较去年有所上升，偿债压力加剧。从各阵营2020上半年偿还金额来看，除500-1000亿阵营的总偿债金额有1.39%的下滑外，其他阵营企业上半年的待偿金额均有增大，其中3000亿以上企业的偿还金额增幅最大，主要由于部分企业的海外债集中于上半年到期，造成现金的大量流出。
结论：
2020年上半年受疫情影响企业销售受阻、偿债压力大，在海外发债渠道收缩的情况下，企业控制现金流出谨慎拿地、寻求国内融资机会补充资金。从引起现金流变动的几大因素来看，需要关注上半年经营业绩下滑、投资力度不减，融资渠道收缩且有较大债务偿还压力的企业，其现金流风险较高。且在中央几次强调“房住不炒”定位及严控信贷资金违规流入楼市的背景下，房企流动性将继续面临较大压力。（中指院）
