2020年，物业行业无疑成为“站在风口的猪”。中国恒大发布公告称，正考虑拆分物业管理业务独立上市。至此，房企四巨头“恒融碧万”中，仅剩下万科物业还没有明确的上市时间表。
房企四巨头三家要剥离物业上市
7月31日下午，中国恒大发布公告称，正考虑可能分拆本集团的物业管理服务及相关增值服务业务于香港联合交易所有限公司独立上市。如果最终成功，恒大系资本平台又将增加“一员”悍将。
据了解，恒大的物管业务主要由全资子公司金碧物业有限公司承担，目前在管项目超1400个，合约管理面积约5亿平方米。恒大年报显示显示，2019年恒大物业管理服务收入约为43.75亿元，较2018年的40.67亿元同比增长7.6%。不过，相比于恒大全年4775.6亿元的总收入，物业管理收入在总营收的占比尚不足1%。
结合不久前融创中国表示考虑在香港就10亿美元物业管理业务进行IPO，而碧桂园已剥离物业独立上市，至此，房企四巨头“恒融碧万”中，仅剩下万科对旗下物业还没有上市计划。
按照董事会主席郁亮在2019年股东大会所说，“万科物业暂时没有上市计划，或者说在相当长一段时间之内没有上市计划，一直需要等到人们认为把万科物业当做是城市服务商的时候，我们才考虑让它上市。”
不过，不上市的万科物业也没停止扩张步伐。就在7月31日，万科物业与戴德梁行成立的合资公司万物梁行正式发布中英文名。据官方披露，截至目前，万物梁行在大中华区管理已超1000个商写项目，服务客户包括腾讯、阿里巴巴、华为等知名企业。
物业行业的资本春天
房企拆分物业单独上市，最早可以追溯到2014年6月，花样年控股把旗下物业管理公司彩生活分拆上市，成为“内地物业管理公司分拆上市第一股”。
然而，一直到2018年，拆分物业谋求IPO才为房企所重视。根据克而瑞地产研究统计，雅居乐、碧桂园、新城控股、佳兆业、旭辉等纷纷在那一年把旗下的物业管理公司送到了港交所。
2020年，突如其来的新冠肺炎疫情，强化了外界对于物业管理重要性的认识，真正将其推上了风口。截止7月14日，已有弘阳服务、建业新生活、金融街物业、兴业物联、烨星集团、正荣服务上市。另有世茂服务、港龙中国、金科服务等近10家公司递交了赴港上市申请。
一直默默无闻的物业行业，为何突然就走进了春天？分析人士总结，主要有两大原因。第一，不同于房地产企业的重资产模式，物业企业属于典型的轻资产模式，无需投入大量资金，物业费收入等又能为其提供稳定的现金流。第二就是庞大的存量和增量市场保证了物业行业日后的可持续增长，而且增值服务的可能性也为其提供了想象空间。
120倍的超高市盈率
资本狂潮之下，有人凭真本事，也许就有人在裸泳。物业股最为人所质疑的，就是其超高的市盈率。
2018年6月登陆港交所的碧桂园服务，截至7月31日收盘，股价是46.75港元，市值为1290亿港元，体量已经超过母公司碧桂园集团的50%。而从市盈率看，碧桂园服务的市盈率为69倍，碧桂园集团的市盈率为4.93倍，相差近13倍。
2019年底登陆港交所的保利物业，截至7月31日收盘，总市值为451.24亿元，市盈率高达82倍，相比母公司保利地产6.6倍的市盈率，也相差出13倍。
而最受追捧的招商积余，总市值不过358.4亿元，市盈率已达125倍。可以对比的是，中国恒大的总市值为2839.49亿元，市盈率仅14.7倍。也许也正因为此，就连房企巨头对拆分物业上市都趋之若鹜。
香港资本市场分析师黄立冲就在接受媒体采访时表示，地产板块的市盈率一直徘徊在3到5倍左右，而物业板块则是30倍左右，物业板块拆分上市，估值立即上涨10倍。
不过，虽然资本爱跟风，但长时间的沉淀之后终究会回归理性。乐居财经研究院的分析师就表示，这些动辄50倍、80倍的物业股，确实有些透支未来。要知道物业管理其实是门苦生意，毛利率普遍在15%到25%之间。
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