实探双鸭山楼市：10年常住人口减25万，万元买房背后的转型难
孙宪超/证券时报
64㎡住房总价仅售1.5万元、51㎡住房总价为1.2万元、56㎡总价1.4万元，看到这儿……是不是看错了？这样的真实案例正发生在黑龙江省双鸭山市。
此前，黑龙江的鹤岗、辽宁的阜新曾因二手房“白菜价”而刷屏，如今，双鸭山部分二手房价刷新了鹤岗、阜新的纪录。近日，证券时报·e公司记者前往双鸭山，实地了解双鸭山楼市的真实情况。
二手房低至200余元/㎡
双鸭山，位于黑龙江省东北部，地处完达山脉北麓、三江平原腹地，隔乌苏里江与俄罗斯相望。双鸭山市是黑龙江省重要的煤炭、电力、钢铁和粮食生产基地，被誉为“黑土湿地之都、绿色生态之城、乌苏里江畔的明珠”，是为新中国建设奉献了“光”和“热”的城市。7月11日，证券时报·e公司记者来到双鸭山，以看房者的身份在部分小区、在售楼盘进行走访探查。
双鸭山市宝山区的康安嘉园小区，是去年刚刚办理入住的一个棚户区搬迁安置小区。证券时报·e公司记者在该小区看到，一些房屋窗户上都写着“出租出售”字样及联系电话。“很多外地人都来买房，你也是要来买房的吧?现在来有点晚了！去年7、8月份小区刚刚交房，一套顶楼50㎡左右的房子总价才七八千元。现在房价被‘拼缝’炒起来了，顶楼价格都得1万元以上。”该小区一业主表示。
所谓“拼缝”就是类似房屋中介性质，自己手中本身不拥有房源，但是与房源拥有者非常熟识，并知悉售房的心理底价。“拼缝”通过在小区中搭讪购房者，确定购房意向之后，从真正房源拥有者手中拿钥匙，带购房者看房，一旦成交从中赚取差价，出售的价格越高，从中赚取的差价也就越多。
证券时报·e公司记者在该小区看房期间，还偶遇来自黑龙江省佳木斯和河北廊坊的看房者。“在网上了解到这里的房子便宜，就特意开车过来看看，有价格合适的就买。自己肯定不会来住，主要是期望日后能够升值。”一位来自佳木斯的看房者说，“因为房价便宜，所以即便买后不能升值，也不会有太大的损失。”
证券时报·e公司记者注意到，在多栋6层楼房的顶楼窗户上，均用醒目的红底黄字写着“卖楼”的字样，且所留联系电话均为同一个号码，并直接写明价格1.2万元。“这些房源的确都是我的，分为51㎡和56㎡两个户型，售价分别是1.2万元和1.4万元，均包含600元的物业押金。”房主在电话中介绍说，“现在还不能更名过户，但是可以签购房协议，只要你买完之后不拖欠物业费、采暖费，那么4、5年之后我们负责帮助更名。”“应该还能讲价，刚才房主说如果一次性购买两套51㎡住房，总价可以优惠到2万元。”来自佳木斯的购房者悄声透露。
之后，证券时报·e公司记者又来到四方台区的惠民新城一期，再度遇到了河北廊坊的看房者。该小区同样是棚户区改造而来的回迁小区，小区内现阶段在售房源要少于宝山区的康安嘉园小区。记者拨通了该小区一栋层高为6楼的楼房顶楼窗户上的卖房电话。“我这个房子是64㎡，标准的两房一厅一卫格局，最低售价是1.5万元，包含了1000元的物业装修押金和200元的水费。”房主在电话中介绍说。
此前，黑龙江的鹤岗、辽宁的阜新曾因二手房“白菜价”而刷屏。如今，按照双鸭山的部分小区二手房价格64㎡1.5万元、51㎡1.2万元、56㎡1.4万元计算，折合成每平方米的价格分别是234元、235元和250元，这样的价格水平刷新了鹤岗、阜新的纪录。
中心区二手房均价2775元/㎡
康安嘉园和惠民新城部分二手房售价仅一万余元的现象并不代表双鸭山市二手房市场的全貌。安居客双鸭山房价网的数据显示，双鸭山7月二手房均价2775元/㎡，双鸭山6月二手房均价2777元/㎡环比上月下跌0.05% ，同比去年同期下跌3.14%。
根据宝山区政府官网介绍，该区距市中心19公里，辖区内有3个国有煤矿和14个地方煤矿（其中生产煤矿4个，提能改造煤矿10个）。年产原煤500万吨左右，其中地方煤矿年产原煤100万吨左右，是双鸭山市重要的煤炭生产基地。在双鸭山市中心的二手房价格明显要更高，而且不同区域、不同小区的房价相差也比较大。以康安嘉园为例，该小区4楼面积为64㎡的楼房，售价大约在4万元左右；毗邻康安嘉园的阳光小区，非顶楼的70㎡住宅，售价为4.2万元。证券时报·e公司记者在采访中获悉，有双鸭山市民在不久前刚刚将位于双鸭市一马路小学附近的学q房出售，房屋面积为78.38㎡，成交价格为13万元，折合每平方米的售价为1658元。
位于六马路的老二院的7层住宅楼，位于2楼的3室1厅1卫面积为117㎡的住宅，售价为24万元，每平方米价格为2051元；宝鼎家园附近精装修面积为88㎡的楼房售价为17.6万元，相当于每平方米2000元；隶属于双鸭山实验学校学q的福悦湾一期，楼高26层位于11层面积为68㎡的精装修二手房，售价为31万元，折合成每平方米的单价为4558元。
“虽然宝山区和四方台区的房价比较低，但是双鸭山市中心的居民很少会去那里买房，毕竟离市中心太远了。”有双鸭山当地房产中介人士表示，而且基于孩子上学等因素的考虑，宝山区和四方台区一些经济条件相对比较好的家庭更倾向于在市中心买房。就市中心的二手房而言，那些产权清晰、不存在纠纷的学q房，关注度更高，成交的机会也更大一些。实际上，此前提到的不论是康安嘉园、还是惠民新城，均为棚户区改造性质的小区，且售价在1万余元的房子也均为顶层楼房。两个小区分别位于双鸭山市的宝山区和四方台区，都是传统矿区，距离双鸭山市中心相对较远。
双鸭山市五马楼附近一家商铺的经营者告诉证券时报·e公司记者，双鸭山人口负增长，虽然房价比大城市低很多，但是房子仍然过剩卖不动。
可选新盘有限
证券时报·e公司记者在双鸭山走访二手房市场的同时，顺便踏查了一些新建在售楼盘。
位于双鸭山五马路与东平行路交叉口的兴佳家园，距离在当地颇具影响力的松江国际购物大厦商圈只有几分钟的路程。证券时报·e公司记者了解到，该楼盘目前在售的房型中，南北通透的户型均价在3300元/㎡左右，厢房的价格大约在2990元/㎡。“南北通透的户型所剩已经不多，只剩下四楼的两套了，其他都是厢房。”该楼盘的一位销售人员介绍说。
位于双鸭山滨水东路和民生大街交汇处的双鸭山第一中学，是当地人公认排名NO.1的名校。该区域除了有双鸭山第一中学之外，还有能够中小学连读的双鸭山实验学校。正是因为有了名校的加持，所以该区域的商品房在双鸭山也是名列前茅。“目前在售的是二期楼盘，具体的销售价格会在7月底正式公布，应该不会低于4000元/㎡，这在双鸭山应该算得上是相对高端。”福悦湾的销售人员表示。
证券时报·e公司记者发现，双鸭山市可供选择的在售楼盘并不是很多。双鸭山当地一位房地产销售人员告诉证券时报·e公司记者，因为双鸭山还有很多存量房需要去库存，所以政府控制不让兴建新的楼盘，这是导致双鸭山目前新建商品房楼盘项目较少的直接原因。“现在都是老旧小区进行改造，不允许开发新楼盘。”另一楼盘的销售人员说。该说法也获得了双鸭山住房和城乡建设局一位工作人员的证实：“今年仍然是以去库存为主，的确没有审批新的楼盘，现在在售的几个楼盘都是前几年已经办好手续的。”“受到疫情的影响，2020年的房地产市场不是很好。”上述工作人员表示。
10年常住人口减少25万
最新公布的“七普”数据显示，双鸭山市常住人口数约为121万人；而双鸭山市“六普”数据显示的常住人口数为146万人，这意味着，在2010年至2020年的10年间，双鸭山的常住人口减少了25万多人。
“双鸭山物价不高，自然环境也不错，还是比较适合居住的。但是双鸭山整体收入水平不高，缺少更多、更好的发展机会，因此很多中青年都选择了走出去发展。一些老年人的儿女在外地站稳脚跟后，也跟着儿女去了外地，导致双鸭山近年来常住人口不断减少。”有双鸭山市民告诉证券时报·e公司记者。
吉林大学博士生导师宋冬林告诉证券时报·e公司记者，在东北三省，除了沈阳、长春、哈尔滨和大连之外，其他的城市几乎都存在人口外流。实际上人口外流有的时候不完全是钱的问题，还极有可能是受到更舒适的环境，更适宜的气候，更好的服务等因素吸引。“而且实事求是地说，东北的人力资源政策和南方经济发达地区相比的确落后，这也需要有关部门去反思。”宋冬林说。
大连海事大学的时建人教授告诉证券时报·e公司记者，牡佳高铁开通之后，必然会改变沿线城市人流、物流、信息流的流向和流速，流动人口可能要增多，但是常住人口减少的趋势并不会因此改变。交通条件的改变为农业、旅游业与之关联的产业发展起到巨大的推动作用，同时为中心城市提供服务的产业也有了发展基础，它会改变产业结构和人口类型结构，改变不了人口减少的趋势。“鸟类会根据季节的变化而进行迁徙，这是追逐自然环境的生存法则，人同样也是如此。东北地区人口外流，实质上就是‘阳光的转移’和经济中心转移所导致的。”时建人说。
今年5月，国新办举行新闻发布会，介绍第七次全国人口普查主要数据结果。会上，国务院第七次全国人口普查领导小组副组长、国家统计局局长宁吉喆介绍东北地区的人口变化情况时表示，东北地区人口的减少，受到自然环境、地理环境、人口生育水平和经济社会发展等多方面因素的影响。东北在我国处于高纬度地区，冬季相对漫长且寒冷，一些东北人口向比较温暖的南方迁移流动，这也是全球许多国家人口迁移流动的趋势性特征，欧洲、美国都有这种现象。另外，受生育观念、生育行为等因素的影响，东北地区的人口自然增长率长期低于全国平均水平。
高铁开通是把双刃剑
双鸭山政府在今年年初的政府报告当中提及，2020年，双鸭山基础设施不断完善。牡佳客专双鸭山段轨道铺设提前完工，双鸭山西站主体结构封顶，宝迎铁路一期工程开工建设。2021年，要加快交通基础设施建设。确保牡佳客专双鸭山段和双鸭山西站投入运营，完成高铁新区广场和公路客运枢纽中心建设。完成宝迎铁路一期路基工程。
据悉，牡佳客专即牡佳高速铁路，是一条连接黑龙江省牡丹江市、林口县、鸡西市、七台河市、桦南县、双鸭山市和佳木斯市的高速铁路，是中国最靠近国土东端的高速铁路。高铁沿线城市也将全部纳入到以黑龙江省省会哈尔滨为中心的两小时、三小时经济圈。双鸭山市当地也是对牡佳高速铁路寄予厚望，期望高铁的贯通能够力助双鸭山实现新一轮经济腾飞。
在采访中，有东北地区的经济界人士对证券时报·e公司记者表示，高铁开通是把双刃剑，既有望对沿线经济发展起到推动作用，但也可能加大哈尔滨形成虹吸效应，加剧相关中小城市的人口流失以及产业空心化。“任何事情的影响都不会是单向的，高铁沿线城市的中小城市应该考虑怎么把不利的影响缩小到最低、最大限度发挥自身长处。”宋冬林表示，十四五规划提出区域发展的着力点要放在城市群的建设。对于以哈尔滨为中心的城市群，各城市不能各自为战，而是应该由黑龙江省的层面提出一个更加统筹合理的规划。
宋冬林说，如果中心城市的功能还是和其他城市功能一样，那么可能会对双鸭山等牡佳高速铁路的沿线城市形成更加明显的虹吸效应。“双鸭山等牡佳高铁沿线城市应研究本城市资源优势与中心城市的需求，可以将其作为地方经济转型的一个方向，增加与中心城市间的粘性，减轻高铁开通后可能产生的虹吸效应。”时建人表示，另外，地方政府要研究区域优势和新的资源价值，发展新的产业或产业升级转型，关键是地方特色，地方优势，地方品牌。
资源型城市转型难
据了解，双鸭山、阜新等资源型城市近年来一直在努力进行转型。例如，根据公开报道，双鸭山实现了由“一煤独大”向现代煤电化、粮食和绿色食品深加工、石墨及新材料、生态旅游、特色种植多业并举、多元发展新格局的转变，以主导产业的战略升级带动了经济发展方式转变。阜新也已打破过去一煤独大的产业格局，形成了农产品加工、装备制造及配套、能源、化工四大优势产业，四大优势产业总产值占全市工业比重达到80%左右。
谈及资源型城市转型，时建人说，每个人的家庭背景不一样，职业背景不一样，文化教育背景不一样，生活环境不一样，最后成长出来的孩子就不一样。同样，不同的资源型城市转型也不可能遵循相同的路径。从支柱产业看，因为主导产业、产业基础、历史文化背景、自然环境、区域资源集合等差异，资源型城市分为单一型和复合型；按资源划分有牧业型、林业型、煤炭型、金属矿山型等；按地貌类型不同又分为平原型、山地型和丘陵型；从所处气候地带又可分为寒温带型、温带型、亚热带型。
“因此，必须综合资源型城市的各项指标进行综合分析，将所处区域的自然生态基础、交通条件，原来的支柱产业发展现状、历史经济表现，周边区域的经济条件等因素，构建出科学合理的指标体系，搞清楚资源型城市的产业体系、人口结构、产业发展动力和城市发展体系等一系列问题，最终来确定城市转型的路径和方向。”时建人认为。
宋冬林说，资源型城市转型的实质就是主导或支柱产业摆脱自然资源存量和产量的束缚的过程，重点就是调整产业结构，建立起资源节约型、环境友好型的新型产业体系。不同的资源型城市历史条件不同，发展阶段不同，所选择的具体路径也应有所区别。建立这个新产业体系可有多种途径选择:既可以是支柱产业的“去资源化”，也可以“广化深化”或者“多元化”。
“资源型城市的衰落是由于市场作用的结果，所以主张市场去解决这个区域发展不平衡不充分的问题显然不符合实际，政府应该发挥积极作用。”宋冬林认为，从欧盟一些国家的经验来看，在解决资源型城市发展经济方面，相关政府部门也在发挥着非常重要的作用。因此，有关政府部门在推动资源型城市转型时除了要有相应的区域产业政策外，还要有实质性的投入，包括重大项目的引进和税收优惠等。
