案例回放
五年前，黄女士看中了南沙区一套物业，由于自己的购房名额已满，于是用刚满18周岁的儿子阿锋作为新购房屋的落名人。而最近这几年的房贷也是黄女士把钱转入阿锋账号，再由银行划扣。
今年6月，她在阿锋房间无意中看到该房屋的还清贷款证明书。黄女士询问阿锋为什么有资金提前还贷？阿锋知道卖房的事情已经瞒不住了，于是向黄女士坦白，自己因为赌球在外面欠了十几万元，现在无力偿还，所以才想到卖房。
他已经跟买家签了购房合同，买家已帮他“赎契”，现在等买家的同贷书出来就去办理房屋过户手续。
黄女士查看了阿锋与买家签订的购房合同，发现该房屋的出售价格比市场价低了十万元，黄女士坚决反对阿锋的卖房行为，并阻止阿锋与买家办理过户手续。
中介公司多次组织黄女士与买家协商处理，但黄女士认为是她出资买的房子，她才是房屋真正的产权人，该房屋出售需经她同意，她认为阿锋跟买家签订的合同应为无效合同。
最终，双方就合同问题无法协商一致，买家因阿锋未依约履行合同，向法院提起诉讼，要求他必须按合同约定支付违约金并退还自己为该房屋办理“赎契”的房款及手续费等支出。
案例分析
借名买房，是指真正的出资购房人因某种原因（如限购等）需以他人名义购房并取得产权。
本案中，不动产权证上登记的产权人是黄女士的儿子阿锋，根据《物权法》的“公示公信原则”，不动产物权的设立，应当依照法律规定登记，未经登记不发生效力。
不动产登记簿上权利人合法的享有其名下所记载的不动产物权，即房屋所有权，经过法定方式公示的物权具有社会公信力。所以，中介公司对房屋的产权人身份及处分权的核查，应以不动产登记簿为准。
中介公司接受阿锋委托放盘，在协商一致的情况下促成他与买方签署的《房屋买卖合同》应是合法有效的，而黄女士以其为真正出资人，要求认定合同无效，显然是没有法律依据的。
广州市房地产中介协会在此提醒广大市民，借名买房可能存在以下风险：
于借名人存在的风险
1.出资人不按时还贷，会影响借名人的征信记录；
2.限购政策下，占用借名人的购房名额等。
于出资人存在的风险：
1.借名人擅自出售房屋，对出资人造成重大经济损失；
2.借名人涉及经济纠纷，导致房屋被查封；
3.借名人去世，房屋将被视为遗产，产生继承问题；
4.若借名人在婚姻存续期内取得该物业，会涉及到夫妻共有财产问题等。
来源 | 广州市房地产中介协会
题图 | 羊城派资料图片
责编 | 邓伟东
