中国可建立三个层次的住房保障体系
住房和城乡建设部相关负责人7日表示，国务院办公厅日前印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，首次从国家层面明确住房保障体系的顶层设计，今后国家的住房保障体系以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。
很显然，这是一个非常重要的决定，也是非常具有针对性的措施，更是符合住房市场基本状况的一种手段。租赁住房保障，是包括发达国家在内、很多国家都十分重视的一项工作。只要把这项工作抓好，住房问题也就基本得到解决了，围绕住房问题的矛盾也会大大减少。如新加坡，租赁住房就是解决居民住房最主要的手段，8成左右的居民都是租房生活，只有少数居民是拥有自主产权的住房。
而从我国的情况来看，显然要想达到新加坡这样的住房格局，是做不到的。因为，多数居民都希望拥有自主产权的住房。在这样的情况下，要想让8成以上的居民都租房生活，根本就不可能做到。但是，这并不是说中国就不能发展住房租赁市场，不能提高租赁住房在全部住房中的比重。只要引导得当，措施得当，保障有力，中国同样可以建立比较完善的住房保障体系，而租赁住房则是不可忽视的重要方面。
从中国的实际情况来看，考虑到中国居民在住房问题上的观念和思维，我们认为，应当建立三个层次的住房保障体系。第一个层次，就是市场化的住房保障体系。所谓市场化的住房保障体系，就是有钱人的住房保障方式，让有钱人通过市场获得自己想要的住房。毫无疑问，这就是目前所说的高价房了。这些高价房，有钱人可以拼命地投资，也可以拼命地炒，价格再高，政府也不会过问，也没有必要过问。既然有钱，就大胆地炒作，别人管不了，也不应当管。自然，也会在市场调节中，出现价格饱和、市场饱和、供需协调的局面。到时候，就是让有钱人去疯狂投资、疯狂炒作，也不会这样做的。
需要注意的是，有钱人通过市场购买住房过程中，所形成的土地出让收入，政府不能全部用于建设政绩工程和还债等，应当拿出相当一部分来用于第二层次的保障房建设，那就是满足中等收入群体中相对收入较高人群的购房需求。因此，就必须建立第二个层次的住房保障体系，那就是半市场化的住房保障体系。
所谓半市场化住房保障体系，就是住房既要按照市场化要求购买，也不完全是市场化，购房者如果在对房产进行二次转让时，净增值部分必须一半归政府。只要不二次转让，产权就完全归房产所有人。只要二次转让，净增值部分必须上缴政府一半。如何理解净增值呢？就是增值部分扣除房贷利息、装潢净值后的净值。因为，第二层次的住房，政府在给开发企业提供土地时，给予了政府补贴，控制了地价，稳住了房价。严格地讲，就是销售给第二层次人员的房子，价格是非常便宜的，自然，增值的空间也大。如果第二层次人员购买了住房后，转手获利，对其他人就是不公的，也是不符合市场规则的，必须将其获得的增值收益上缴政府一半，才能更好地为其他需要帮助的人服务，建设更多的保障房。
第三个层次，就是租赁住房保障体系，这是国家住房保障体系的重要组成部分，也是政府需要承担的重要社会责任，它以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体，重点解决中等收入群体中购房能力不足、中低收入阶层以及新市民的住房问题。这其中，中低收入群体和新市民以保障性租房、公租房为主，住房租赁价格设计也要符合实际，不能过高。特别是小户型的租赁住房，价格应当更低一些。面积相对较大的租赁住房，则价格可以适当高一点。共有产权住房，则是中等收入群体为主，新市民有一定经济条件的，也可以加入到共有产权住房的行列之中。
建立三个层次的住房保障体系，对于稳定市场、稳定预期、稳定居民心理都会产生积极影响。特别是房价问题，不会再成为困扰广大居民的突出问题，广大居民可以更多地把心思放在“居住”上，而不是“房价”上。只要关注房价，就必然会担心房价上涨，就会在心理上形成很大的压力。只有眼睛不再紧盯房价，才能跳出房价困惑，让房子从压力变成幸福，让房子回归居住属性，租房才会成为多数人的选择。
