三年来，北京新房市场逐渐形成纯商品房、限竞房和共有产权房三类住宅产品支撑的市场结构。三类产品互相作用、互相影响，促使北京房价的走向趋于平稳。
市场本应按此稳步发展，而“疫情”突袭，给行业带来更多的压力和挑战。
上半年北京新房商品住宅（含三类住宅）成交1.93万套，同比、环比分别减少27%和33%。（统计截止6月27日）
二手住宅同样受挫，上半年成交量环比、同比均减少15%左右，成交5.8万套。
数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（yyt.bjfang.com）
实际上，新房中限竞房、纯商品房、共有产权房三层市场发展阶段不同，在市场交易活动受限的情况下，内部表现也是各具特点。
限竞房似乎迎来高光时刻，供应爆发，成交份额过半，而未来似乎并不乐观。
纯商品房，受限竞房和共有产权房挤压，特别是限竞房竞争，价格难以保持涨势。
共有产权房，并没有达到“开盘即光”的预期，从阶梯性增量到降幅过半，不得不给行业以明警示。
限竞房：供应爆发，销量平平，压力加剧，竞争将更激烈
限竞房在2018年下半年起开始大规模入市，当时其所占市场整体供应套数比重达到43.3%
而这一比重在今年上半年已经增加至56.7%，成交量比重已达到约60%，比2018年下半年增加了37个百分点。（数据统计截止6月27日）
无疑，限竞房在新房市场已经占据绝对位置。
单看限竞房成交量，似乎保持着平稳增长的态势。上半年共成交1.15万套，同比增加约25%
但是，与供应量程度对比，销量并不理想。
北京限竞房供销走势图：（套）
数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（yyt.bjfang.com）
具体到个案，大部分项目去化速度慢
目前，北京已入市（已批销售许可证）项目共计90个，供应限竞房7.8万套，累计成交3.7万套，总去化率仅有47%，上市仍有4万余套。按限竞房批证统计，
目前共有约153个销售证公布，其中有网签记录的共计137个。
这137个销售证从开始发生首套签约起半年内，销售率达到50%以上的仅81个，去化速度并不理想，甚至有20个销售证半年的签约率不足20%
上市未消化，潜在量仍大，还将有3万余套
从土地源头来看，限竞房未入市地块和新成交地块已经越来越少。
统计自2016年9月起成交的限竞房土地，共计112宗，已入市94宗，仅剩余18宗土地尚未入市，未入市土地配建可售商品住宅约187万㎡，预计将提供3万套左右商品住宅。
2020年上半年，限竞房似乎已经走过高光时刻，限竞房市场已经打得火热，殊不知，竞争之外，也给纯商品房带来不小伤害。
纯商品房：终是扛不住竞争挤压 价格同比下调9.6%
上半年，新房纯商品住宅成交均价56558元/㎡，环比、同比减幅分别为6.8%和9.6%相对于限竞房、共有产权房平稳的价格走势来看，纯商品住宅价格下调现象较为明显。
当然，价格下调，也有其内在结构的影响。纯商品房成交区域继续外延，核心区域继续缩窄。
一直以来，纯住宅成交主要集中在五六环之间，且四环内核心区也占据一定份额。
从2019年至今成交环线区域变化来看，四环内成交套数比重持续减少，今年上半年仅成交198套，占比4.5%，而2019年上半年则为9.4个百分点；另外，六环外成交量比重扩大，由去年上半年的34.3%增加至39.8%。
如果说限竞房和纯商品房是同台竞争，貌似共有产权房似乎应是独树一帜。不错，从共有产权房属性看，确实有本质区别，封闭运行，无房客群等。但实际上，从销量上看，并没有达到“开盘即光”的预期。
共有产权房：在接盘刚需客的使命下，销量开始疲软
截止6月27日，上半年北京共有产权房供应7612套，同比增加4.9%，成交仅3426套，同比大幅减少74%。
至此，共有产权房已有49个项目发证（含限价房、自住房转化的部分），共计销售证52个。仅统计有签约记录的销售证，整体来看去化率74.7%。
按销售证从发生首套成交之日起计算，两个月去化率达到70%的销售证共计22个，低于70%有21个，另有9个销售证因未开始网申或疫情暂停选房等因素影响，尚未开始网签。
由于去化率不十分理想，部分项目启动了二次网申，甚至放宽申请条件。
市场表现的背后，是需求端的变化。究其内里，需求端在上半年有个明显的特征，刚改客群在积极进场，而二改或者说多次改善（包括高端改善类）客群似乎按兵不动。
限竞房：限竞房成交主力面积段在缩小，成交主力总价段在降低
观察近一年半北京限竞房成交总价段特征可以发现，2019年上半年800万以内产品去化相对较好，高于800万成交量陡然减少，2019年下半年依然如此。
而今年上半年则明显不同，700万成为分水岭，高于700万去化明显减弱，甚至400万以内低总价段更受市场青睐。
北京限竞房成交总价段特征表：
数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（yyt.bjfang.com）
此外，因“90/70政策”限制，90㎡以内小户型一直为市场成交主力，而今年上半年这一面积段比重已由去年同期的74.1%增加至80.5%。而90~110㎡、130~150㎡及170㎡以上各面积段均呈现小幅下降态势。
纯商品住宅：改善已过一波小高峰
数据统计显示，2019年上半年全市纯住宅主力成交面积段为120~150㎡改善户型，占成交量比重26.6%，下半年仍为主力，成交比重为24.1%而今年上半年则降至21.6%，且主力地位被60~90㎡和90~120㎡取代，占比分别为23.5%和22.8%
数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（yyt.bjfang.com）
高端产品成交比重也呈现降低态势
2019年上半年起至今，总价1500万以上纯商品住宅成交套数比重出现下降，由去年上半年的16.5%，降至今年上半年的12.3%。单价10万+成交套数比重由5.7%降至2.3%。
疫情对楼市影响在减弱 后市或逐步走出低谷
上半年北京新房商品住宅总成交量虽重挫30%，但从月度成交走势来看，在疫情得到有效控制后，市场成交开始走出低谷，恢复正常。
4月新房住宅成交量已经超过4000套，5、6两月也保持近4000套左右。
北京新房商品住宅（纯住宅+限竞房+共有产权房）成交套数月度走势：
数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（yyt.bjfang.com）
