大约在六七年前，一种叫做“合院”的别墅新业态开始在北京乃至全国盛行。
对于合院的出现，业内一片叫好，入市即热销。
于是，在营销场景的极致包装下，很多有钱人都不小心踩坑。直到入住后，人们才发现合院根本不适宜居住，却又有苦难言。
后来，随着越来越多的合院项目交付，实际的居住体验问题才开始暴露。
从此，市面上曾经风靡一时的合院项目，销量开始走下坡路，甚至出现了实景呈现后卖不动的情况。
卖期房时，开发商们用力造梦，有天有地；
实景呈现，你才如梦初醒，采光是个大问题。
你不知道的是，合院产品，可以有体验区展示的偷换概念，可以有规划审批阶段的日照间距“擦边球”，而且合院产品的现房永远卖不过期房。
为什么越到现房越卖不动？
因为，一旦合院实景呈现以后，你才知道什么叫做崩溃。整个小区，如同密密麻麻的棋盘，根本无法住人。
而这一切的根源，就是开发商为了多做别墅产品卖溢价，以期获得更多利润。其中，最大的代价，就是牺牲业主的居住体验。
关于合院，所有人都在赞叹它的场景营造，却没有人冷静理性地给出风险提示。
我们实地探访了位于北京中央别墅区的优山美地D区、景粼原著、泰禾北京院子等典型合院产品，独家揭秘开发商不愿意说、中介不肯说、专家不会说的北京楼市小道。
PART 1 | 富人的黑洞
2019年，随着住建部下发“最严限墅令”，北京别墅市场开始进入“存量”时代。
北京九大别墅区包括：燕西别墅区、昌平八达岭别墅区、奥北别墅区、中央别墅区、潮白河别墅区、东部泛CBD别墅区、亦庄别墅区、城南别墅区、西山别墅区。
其中，中央别墅区指的是，京城东北郊温榆河与机场高速路相交围合而成的区域，也是北京最早的高档别墅群落。
而所有关于中央别墅区的讨论，都要从1992年那一张外销住宅001号项目的销售许可证说起。
那一年，北京推出首个外销别墅——丽京花园，吸引了众多港澳台客户以及在北京工作的外企高管，选择住在距离首都机场不远的温榆河边，一个传奇故事由此开启。
尽管在近10年间，从后沙峪板块到孙河板块，中央别墅区有了更多发展可能，这里拍出的住宅地块也不超过5宗。
而且，不争的事实是，大多数在后期出让的地块，规划指标都已经不再是低密。
回顾中央别墅区的近30年成长历程，其实也是北京的城市发展史和北京别墅的业态更迭史。
从独栋、双拼、联排，到叠拼、合院，别墅的概念和界限越来越模糊。
另据合硕机构统计，今年前5个月，北京均价10万+的高端项目成交超600套，为近年来同期新高。其中，别墅市场成交火热，以1679套的成绩，实现同比成倍增长。
在北京，别墅项目热销的背后，又有多少人买了根本不适宜居住的合院产品？
我们不得而知。
如果现在你去看北京的别墅项目，基本上每三个项目中就会有一个是合院产品。
你可以这样理解，当下的合院产品是被禁墅令和高地价逼出来的无奈选择。受禁墅令影响，市场上已经没有容积率在1.0以下的地块，地块规划中更是完全剔除了独栋别墅。
而近年不断出现“地王”们，都面临一个问题：该做一个什么产品，才能平衡面积和总价，覆盖成本形成盈利？
所谓合院，其实是联排产品在营销口径上的变种，也是开发商逐利的产物，却牺牲了居住体验，买单的是不明真相的购房者。
十年之前，市场上确实鲜见合院别墅。那时候，多见的是独栋、双拼、联排以及叠拼等别墅形态。
而如今我们不仅看不到容积率低于1.0的土地，甚至1.5以内的住宅用地都极其少见。
因此，开发商为了极致利用规划指标，最大化实现产品溢价，合院别墅应运而生。
在样板区，你很容易被合院产品吸引。因为，你看到的只是单个的个体，而不是未来的实景呈现。
实际上，它与其他别墅业态最大的不同就是，合院在报规时，是每一组合院的南北间距符合日照规范即可，而合院内部，每个小合院之间却没有间距要求，哪怕是6至8个合院拼。
也就是说，你买到的合院，大概率根本不符合原则上的日照规范。
具体来讲，北京的日照间距规范大概是1.6-1.7倍。你可以这样理解，如果前面的房子是三层10米高，其间距至少应达到16-17米。
而市面上的合院产品，以L型为例，有一部分两户之间会存在粘连，那就是没间距。而每一户之间南向房间的间距往往只有10-12米，缺失了至少5米间距。
表面合规，实际却不合情。
等到真正住进去以后，你就会发现，朝东合院西边没有太阳，朝西合院东边没有太阳，从采光的角度来讲，根本无法住人。
因此，在北京，很多合院项目，越到准现房、现房阶段，越卖不动。
如果说过去还能靠着体验区，收一波客户。一旦实景呈现，你到实地去看，就会发现，整体合院项目规划就像密密麻麻的棋盘，方才如梦初醒。
其实，买合院还不如买联排，至少联排的采光还是有保证的。
PART 2 | 憋屈的匣子
为了论证合院产品的居住体验究竟如何，我们驱车来到优山美地D区。
实地探访后的结论是，为了排别墅而排别墅，无论从产品规划，还是园林绿化，鲁能都可惜了一块好地，居住体验极差。
事实上，优山美地是鲁能在北京中央别墅区打造的标杆之作，江湖还流传着“先有优山美地，后有中央别墅区”的赞誉。
可见，优山美地在整个中央别墅区的认知度曾经是相当之高的。
20年前，在北京东北郊温榆河与机场高速相交围合的区域，崛起了北京第一批外销型别墅群，优山美地便是其中规模最大的一员，也是绝对的主力支撑。
2003年，优山美地首次亮相，首批推出的是优山美地B区，这是224栋独栋别墅，以美式和西班牙风格为主，有着典型的中国第一批别墅特点。
两年后，优山美地C区上市，共推出231套别墅，包含独栋、联排等形态，主打中式江南建筑风格。
此时，区域内已有十余个新老别墅项目在这里落户，这一片区域也有了正式的名称，这就是中央别墅区。
自此之后，优山美地在中央别墅区又相继推出A区和D区，其中A区为100余席独栋别墅，优山美地D区则以合院和类独产品为主，风格上二者都为新中式。
总的来说，优山美地总占地1100亩，分为ABCD一共4个区。其中ABC区已售罄，D区现房在售。
那么，漫步在优山美地D区实景园区，是一种怎样的体验？
几乎很难做到，两个人肩并肩从容地走在园区的道路上。星罗棋布的建筑、狭窄的园区道路，都让你仿佛置身于一个极致分割的小匣子里，连呼吸都变得急促。
即便是中央景观轴，也是极致狭窄、极致憋屈。
在实景园区，一眼望去，除了聊胜于无的绿化，就是没有最窄、只有更窄的园区道路，目测一些合院每一户之间的间隔也就是3至4米。
作为优山美地的收官之作，D区如此呈现效果，几乎是毁掉了ABC区积累了近20年的良好口碑，令人扼腕叹息。
1月，卖出去3套；
4月，卖出去1套；
6月，卖出去1套。
查询2021年以来的成交情况，克而瑞数据显示，优山美地D区截至目前共卖出去5套房。
也许，你会说，战绩如此，销售情况不可谓不惨淡。
但是，产品如此，一个月能卖出去一套已经是不易。
优山美地D区由北京顺义新城建设开发有限公司开发建设，包括合院别墅、双拼、景观类独栋等200余栋别墅。
公开资料显示，顺义新城公司成立于2002年9月11日，最初由鲁能英大集团有限公司和北大星光集团有限公司（原名称为“北大君士集团有限公司”）共同投资设立。
经过历次股权调整，顺义新城公司变更为广宇发展的全资子公司。
今年3月3日晚间，广宇发展发布公告称，公司控股股东鲁能集团完成了国有股权划转相关工商变更登记手续，并取得新营业执照，鲁能集团正式成为中国绿发全资子公司。
试问，为了排别墅而排别墅，极致追逐利润，要置业主于何地？
试问，如此糟糕的园林绿化，是谁纵容了设计单位、景观单位，否则何以至此？
试问，鲁能的责任担当到底在哪里？底线又在哪里？
目前，优山美地D区在售的所谓楼王产品，房本面积730平，报价4500万/套，优惠后不到4300万/套。
可是，看完实景，谁又还会为之买单？
PART 3 | 偷换的概念
在北京，打规划审批阶段日照间距“擦边球”的，远不止优山美地D区一个。
为了进一步论证合院产品的偷换概念，我们还前往景粼原著、泰禾北京院子实景交付园区一探究竟。
合院产品，开发商是如何实现偷换概念的呢？
道理很简单，在销售阶段，你看到的合院体验区只是一个建筑单体，而实际交付后，却是你和邻居家连成的一大片。
不过，相较于优山美地D区糟糕的园林绿化呈现，龙湖和泰禾显然在造园手法上技高一筹，在一定程度上弱化了间距问题的短板。
先说景粼原著。
北京的2016年，被称为豪宅元年，豪宅项目呈现井喷之势，甚至有人称北京如今是“五六环内遍地豪宅”。
顶着孙河地王的光环，景粼原著于2016年5月亮相。
资料显示，景粼原著属于龙湖地产最高端的产品系列原著系，定位为豪宅作品。
事实上，景粼原著项目巷道纵横，公区空间少，主园路多为硬质消防道，设计条件原本非常极限。
但是，不得不佩服龙湖的造园水准，溯源中国建筑的屋脊、门廊、山墙、花窗、铺地等局部，极限设计，造就了眼前错落有致的景观呈现。
也正是因为龙湖把景粼原著的景观做到了极致，才弱化了本不容易被忽视的间距问题。
但是，合院的间距问题，只能弱化，不能消解。
而景粼原著的业主还有一个难以言说的痛。那就是在销售阶段，龙湖曾经以样板间造梦，承诺有部分空间业主可以自行加建，而且当时景粼原著样板间也做出了加建后的展示效果。
结果呢？自然是一场空。
有业主发微博向龙湖集团董事会主席吴亚军控诉，“当初的诱导性加建许诺，现在变成了空口无凭！变成了与我无关吗？一批一批的业主被城管约谈，被强拆，难道这是你们对待龙湖业主的态度吗？”
字字诛心，让人感同身受，却不知龙湖方面从营销端是否有考虑过，交付之时又要如何收场。
而去年底入市的龙湖云河玉陛同样位于中央别墅区，不知是否也存在类似违规和不当承诺的情况？
据说，前段时间景粼原著退了20多套房，就是因为业主加建的部分被强行拆除。
目前，景粼原著尾盘在售，二期也已于2019年12月交付。二手房方面，房本面积约280平，一般报价：中户2580万，北端户2800万。
你会发现，龙湖的房子往往增值能力较弱，四五年过去，也没怎么涨价。那是因为，在新房销售时期，龙湖就已经把房子本身的溢价空间占满了。
再来看泰禾北京院子。
院子系是泰禾的最高产品系。至今，合院系产品风靡大江南北，最早的那阵风就是由泰禾的院子刮起。
与景粼原著的南北合院不同，泰禾北京院子是东西合院，呈U型排布。
作为泰禾在北京乃至全国的成名之作，泰禾北京院子2014年入市，一期已于2015年10月交付，园林绿化也做的可圈可点。
目前，泰禾北京院子一期二手房，房本面积约327平，南院2800万，北院2600万。
当然，如果要买，也只能买南面这一排，北面基本不适合居住。
无论如何，正是有了一期的大获成功，于是，人们对泰禾北京院子二期更是充满了期许。
结果，却爆雷了。
2017年7月，当时风头正劲的泰禾以59.6亿元、36%自持面积，竞得朝阳区孙河乡北甸西村、西甸村2902-29地块R2二类居住用地、2902-17地块A8社区综合服务设施用地、2902-15地块A334托幼用地（即北京院子二期地块），溢价率49%。
很多人都不知道的是，拿地后不到两个月，泰禾就将北京院子二期地块抵押给了华融，这如同一颗深藏的定时炸弹。
一年后的2018年，泰禾北京院子二期开盘。根据泰禾的规划，北京院子二期将于2021年4月30日竣工，同年6月30日正式交付。
后来，陷入停工、烂尾，泰禾北京院子二期业主不得不走上漫漫维权路，锈迹斑斑的工地现场，每一处都深深刺痛了他们的心。
官方证实，由于泰禾集团经营不善，项目资金链断裂，导致债权方华融融德、总包（中铁建工）等起诉泰禾集团，账户被法院查封，目前项目处于停工状态。
至少，目前来看，泰禾北京院子二期复工之日还遥遥无期。
那些掏空6个钱包孤注一掷的业主，又该如何是好？
值得一提的是，无论是景粼原著，还是泰禾北京院子，都有多套业主装修了一半就放弃，挂出来抛售的房源。
这是巧合，还是另有隐情？
事实上，除了这次我们实地探访的三个楼盘外，在北京，北京城建北京合院、路劲御合院、观承别墅大家、诺德阅墅、世茂一渡青青小镇、鲁能格拉斯小镇、懋源璟岳、懋源璟玺、棠颂别墅璟庐、观山源墅、观承别墅八峰、中海丽春湖墅等项目也均有涉及合院产品，我们也计划抽时间前往，一探究竟。
关于合院，已经有很多人入坑，更涉及全国项目千千万。表面上看，是营销概念的包装，而本质上，合院本身就是一场开发商的营销梦。
北京，也只是冰山一角。
