有人曾给北漂划出鄙视链等级：“一等北漂北京有房有户口、二等北漂有房没户、三等北漂燕郊有房、四等北漂香河、固安、涿州、永清、大厂有房。”
基本上，这也是北京及其周边板块楼市涨跌轮动的先后顺序。
自从疫情基本稳定，京津冀通行放开以后，看房人越来越多，环京区域楼市逐渐复苏。在北三县以后，京南的廊坊、固安、永清楼市也逐渐走到了上行区间。
廊坊、永清、固安区位图
为更加深入全面地了解这几个区域，90度地产以购房者身份走访了多家售楼处，得到了关于这几个区域的最新资料。整体来看，在价格上，永清具有绝对优势，但“一分钱一分货”，廊坊与固安的配套明显好于永清。在购房资质要求上，这几个区域也有不同程度上的放松。
一波正在酝酿中的“涨价”
从亦庄文化园出发，通过京台高速，比预想的要快，半个小时便到了永清。下了高速路口，便可以看到许多正在施工中的楼盘，尘土飞扬，热火朝天，路边有不少最近几年新建的楼盘。
不太宽的道路上，京牌、冀牌、晋牌、浙牌甚至粤牌的私家车随处可见。路旁零星散布着民居和汽车维修的门面，但并没有看到一些生活必须的配套，如超市、学校、饭店等，一派普通乡镇的景象。
目前，廊坊地区（含广阳区、安次区、廊坊开发区、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县、永清县、霸州市和文安县）仍然施行2017年的住房限购措施，非本市户籍居民购房需提供3年当地社保且限购1套。但实际上，廊坊、固安、永清的购房政策都已经悄悄出现了松动。
“您是北京来的吗？”走进售楼处登记好体温后，永清的一位置业顾问直接提出了这个问题。90度地产说明了来自北京但没有购房资质后，置业顾问表示，目前买房可以不用担心资格的问题，现在是买房“窗口期”，一般不会卡网签，大可放心。
90度地产又问了另一个项目的置业顾问，得到了一致的回答。“最近有一批指标，不用担心。”
永清西边近30公里的固安，情况也差不多，从去年开始，环京中介标榜的“京南第一县”固安的限购就被传出松了一些。
当地中介告诉90度地产，“目前整个廊坊以及下属县，大厂、香河的落户购房限制比较严格。在京南的几个区县，就算你是“三无”（无学历、社保、房产）也都没问题。”
在中介看来，目前的政策限制不会影响到有买房需求的人。加之，“固安好多项目基本所有新房都可以正常购买、贷款及网签。毕竟如果真的锁死，楼市就完全冻住了，大家都不好过。”
售楼处悬挂的条幅
同样，廊坊的限购也基本上已经“放开”了，虽然售楼处里仍悬挂着购房资质限制的横幅，但置业顾问也明确告诉购房者解决资质不是什么难题，有不少中介都能解决，大约需要收总房款2%-3%的服务费。也有楼盘为了吸引顾客，提出可以免费搞定资质问题。
影响房价主要的因素——限购的口子一经打开，房价便有了上涨的势头。“我们下周一就要提价了，一平米两百块钱，现在其实是最低点，还有一些折扣。您要是想买，现在是最好的时机。”在永清，开发商正酝酿着新一轮的房价上涨，在90度地产离开售楼处时，各个项目的置业顾问都提到房价马上要涨了。
无独有偶，固安的置业顾问也表示，目前固安房价属于平稳状态，一手房目前卖的挺好；而且目前各个售楼处优惠力度较大，比年前价格要便宜，正是买房的好时候。“建议您五月底之前过来看房，因为这边6月1日之后可能要整体上调价格。”
北京人成购房主力
与环京众多区域大致相同，永清分为新、老两个城区。老城区并不大，本地人将其形容为“两条路三条街，巴掌大的一个地方”，本地人都有房或者分到了房，即使想再置业，也是在配套更完善的县城买；绝大多数新建楼盘都位于京台高速出口附近，距离县城还有一段距离。
李震从15年大学毕业就在永清做置业顾问至今，对永清楼市近几年的起与落十分了解。“没限购前，永清房价最高点每平方米2万元不止，最热门地段品牌房企的期房甚至可以卖到两万二，那个时候销售的日子特好过，房子不愁卖。后来开始限购了，永清楼市一下子就冷了！”
他的收入也随着限购令的发布而锐减，不过最近，他又燃起了信心：随着疫情过去，来看房的人越来越多了，而且限购也没那么紧了。廊坊限购令一旦放开，廊坊各区县的房价，将迎来新一轮跳涨。
但目前，售楼处中并不算热闹，与超大沙盘构成鲜明对比的是寥寥无几的购房者。90度地产在看盘过程中，永清·融创城几乎没有购房者到来，国瑞生态城也只有三三两两的看房者。新建的几个小区里，也几乎只有建筑工人，几乎看不到居民。
冷清的售楼处
“这边主要是周六日来看房的多，客群主要来自北京，很少有当地人，当地人基本都在县城买。除去北京的购房者，很多原来在大红门服装城的浙江老板跟着产业纾解到永清，也都在这边全款买了平层。”李震介绍，周六日是他最忙碌的时候，上周末他所在的项目两天就接待了四十多位看房的客户。
“很多人不知道现在限购其实已经放开了，但是我们又不能去宣传，所以现在来看房的不是特别多，但是也有北京来的购房者，已经知道了经过永清新的‘京德高速’正在修建中，未来交通肯定会更加方便。”
单从售楼处里的看房者数量来看，廊坊和固安的市场似乎更热一点。但在客群方面，也是有相当一部分的购房者来自北京。“一方面是当地人的购买力没这么强，二来现在限购没那么严了，想买总是能买到的”廊坊一置业顾问介绍。
固安的情况也类似，当地中介介绍，5月1日之后，固安才开始有成交，开发商在节假日都在做活动。到了现在基本每天都有成交，看房的人也在增长，基本都是从北京过来，至于成交的客群，投资、自住需求各占一半。”
投资大坑还是价值洼地？
数据来源：环京某代理商市调（永清成交量较高主要是由于本周有两个新项目开盘，阳光瑞景成交310套，逸品华庭成交80套）
单从新房成交价格来看，永清、固安与廊坊的房价确实走到了近几年的最低点，房价也比北三县要低不少。因此，很多人将这三个区域看作环京的“价值洼地”。以永清为例，区域内不少楼盘均价已经低到了8500左右，北部新城板块中，房价最高的融创城也并未超过一万，毛坯交房，均价9500元/㎡，比起最高时的房价，已经接近腰斩。
不过值得注意的是，虽然新房市场正在逐渐升温，这几个地区的二手房市场却并不见起色。业内人士指出，开发商可以搞定新房购房者的资质问题，二手房却只能依靠本地的购房需求来消化。因此，这些地区的楼市热度大多靠新房拉动，二手房交易并不活跃。
固安的一位置业顾问表示，如果资金紧张又看好固安，目前固安二手房是可以“捡漏的时机”，比起新房14853元/㎡的成交均价，二手房成交单价在1万/㎡左右。
固安当地中介介绍二手房情况
可以看到，房价的不断走低，给高位接盘的许多购房者致命一击，不少当年的购房者正在“割肉逃生”。
例如，在最高点22000万/㎡高杠杆买入两套房的大星有一肚子苦水，买了房子没几天，限购政策就出来了，房价就像“霜打的茄子”，直接进入了下行区间，“当初的首付已经全都跌没了，只要有人帮我还贷款，房子我可以直接送给他！”
比起房价的涨跌，大星更担心一旦出现断供，他的信用就崩了。还不上房贷，银行收回房子，进行法拍，将面临钱房两空的局面。
业内人士提醒，“房住不炒”的情况下，买房不能只看当前的房价涨跌，还要注意到当地二手房市场，在一个限购政策紧绷、人口吸引力较弱、二手房交易不活跃的地方，“投资”风险是非常大的。
来源：90度地产
