本报实习记者詹方歌记者卢志坤北京报道
5月以来，北京二手房市场火热。
此前因疫情推迟的买房和卖房需求，终在5月集中爆发，推动北京二手房成交量创三年来新高。
《中国经营报》记者走访发现，虽然整体成交量大，但北京非学区房地区房价相对平稳。疫情导致的房屋卖主不得已抛售房产套现的现象已经缓解，整体房价有一定程度回升。
不过，部分地区仍未回升至2019年年底的平均水平。
行业人士表示，5月底，累计需求持续释放，北京二手房成交量有回落迹象，交易量预计在6、7月份继续滑落回归正常水平。
成交放量，好房源靠“抢”
目前北京二手房交易火热意味着人们的购房需求还是相当大。目前北京新房项目不多，考虑到各种因素，学区房的表现会比一般二手房更好。
链家数据显示，北京二手房新增房源量自2月份跌至冰点后迅速回升。
2月份，北京新增房源量仅有4132套。但到4月，新增二手房源18172套，已经与去年6月以来的高点基本持平，5月份更创新高，全市新增房源数量达到24784套。
带看次数的回升则受疫情影响，回升相对缓慢。即便如此，5月份该数据也达到了2019年6月以来的新高，达到716982次。
贝壳研究院二手房市场报告透露，5月，全市二手房网签量约1.59万套，环比增加20.5%，同比增长15.2%。
链家实时成交数据也佐证，5月北京二手房成交量环比增加38.6%，同比大幅增加72.2%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，目前北京二手房交易火热意味着人们的购房需求还是相当大。目前北京新房项目不多，考虑到各种因素，学区房的表现会比一般二手房更好。
东四环外朝阳十里堡片区的一位房产中介告诉记者，5月市场成交明显放量。
以该片区内的八里庄南里小区为例，5月该小区成交的房源就达到了11套，而今年前4月，该小区总的成交量也仅有11套。其中4月和3月均分别成交4套。
在十里堡片区作业的房产中介李立（化名）告诉记者，目前市场成交房源主要集中在总价为300万元~600万元左右的房源，即主要是刚需和刚改客户为主。
“我们现在能看到的就是，有需求。”潘家园地区房产中介王波（化名）告诉记者。
潘家园地处朝阳区，紧邻三环。该地区房价与北京市内二手房均价基本持平。
链家数据显示，2020年5月，北京市二手房均价为61894元/平方米，潘家园地区参考均价为56727元/平方米，三环内侧的劲松六区、华威北里等小区均价基本在60000元/平方米左右。
王波告诉记者，刚刚过去的5月，仅他所处的门店月成交量就能达到16单，“店里一共才十七八个人，相当于每个人都能有一单成交。”
五一黄金周的销售情况则更为火热，潘家园大区内12家门店，每天的成交量都能达到十几单。链家官网成交房源一栏显示，5月1日至5月5日之间，仅网上成交房源就达28套。
王波将二手房市场的火热近况归因于两点，其中最重要的是，因疫情沉寂了四个月的市场需求在5月迅速释放。“5月以前几乎没有带看，小区都进不去。”
五一假期疫情管控稍稍放松，看房人数陡然增加。除此之外，王波提及，也有不少客户因疫情被困家中，对房屋的居住体验更加直观，产生了换房的念头。
多位房产中介对记者证实，从3月下旬开始到5月底，疫情期间积压的存量房产已经消化掉不少，好房源得靠“抢”。
劲松地区房产中介孙磊（化名）表示：“有时候很多（高性价比的）房子快签合同了我们才知道。”看中这类高性价比的房源，得争分夺秒，“就算我们这些中介同时得知这个消息，给你打电话，你需要时间赶来，别人可能已经先签合同了。”
链家官网已成交房源信息显示，一户位于朝阳区柳芳南里小区的43平方米小户型房源，成交时间为2020年5月17日，成交周期仅一天。
虽然是小户型，但该房源价格为7.13万元/平方米，略低于柳芳南里7.3万元/平方米的均价。该房源305万元的总价，相较业主最初的挂牌价格下调了10万元。
另一方面，尽管二手房整体成交量大，但新增供应也较为充足，目前北京大部分地区二手房价涨幅不大。
贝壳研究院表示，5月北京二手房成交均价为62609元/平方米，环比上涨明显，主要是在西城“学区房新规”作用下，高单价的西城区成交占比大幅提升，西城区成交量在全市的比重从7%增长到12%，带动全市统计房价明显上涨。剔除西城区，5月北京二手房成交均价上涨3%左右。
目前，没有学区房的潘家园地区二手房价格相对平稳。但持续一个月的高成交量，也暗含着价格上涨的风险。
多位房产中介表示，持续的高成交量会提高待售业主对房价的心理预期。
据李立介绍，八里庄南里小区此前一套小三居的房源，业主报价398万元，其心理预期在390万元左右。
但5月持续放大的成交量，让该房源业主将心理价格上调至398万元，并在近期主动下架了房源，持房观望。
“业主都在观望。他们在卖房之前也会向街坊四邻打听，如果你家的房子卖了400万元，他报价肯定要报到420万元。”王波说。他同时提及，在此种情况下，买家想压价也会越来越难。
严跃进也对记者表示，如果成交量持续升高，对价格会产生一定程度的影响，所以后续市场需要防范价格虚高的风险。
疫情影响减弱，“捡漏”时机已过
“先卖后买的，受影响不大；先买后卖的，承担的风险相对大。春节期间的疫情导致业主卖房进度后延，另一边新房子首付又急用钱，疫情在法律上不算不可抗力，业主只能急着降价把房子出掉。”
5月以前，受疫情影响，北京二手房价曾有较大跌幅，5月以来价格正在逐步回归平稳。
链家官网数据显示，北京2月份二手房均价曾降至5.9万元/平方米，随后稳步回升。随着受疫情影响抛售房产的卖主越来越少，对于买家来说，“捡漏”的机会也在快速消失。
“现在的价格比去年年底稍微低一些。前段时间出房的业主都是急着卖，也就有议价空间。”
因此，王波建议客户，如果想买二手房，越早下手越好。“一是现在交易量大，不下手好户型都被人挑走了；二是现在还有急着卖的业主，再拖，剩下的就不着急了，谈（价格）的过程比较吃力。”
上述劲松地区地产中介对记者表示，业主“急着卖”有很多种情况，的确有部分业主受疫情影响，急用钱周转生意，或受疫情影响失业无法负担房贷，以低价出房，但这类情况相对较少。大部分情况下，急卖房的业主是为了置换。
“先卖后买的，受影响不大；先买后卖的，承担的风险相对大。春节期间的疫情导致业主卖房进度后延，另一边新房子首付又急用钱，疫情在法律上不算不可抗力，业主只能急着降价把房子出掉。”他表示，这类房子会比市场价便宜20万元左右。
一个较极端的案例来自劲松武圣东里小区。
小区目前均价为5.5万元/平方米，2月底疫情期间，该小区成交了一套63.05平方米的房源，成交总价为278万元，成交单价仅为3.8万元/平方米。
“（每平方米）3万元的市场，还是在2016年。”负责该房源的中介回忆，2月底疫情形势紧张，现场看房是不可能的。“买家只是在武圣东里的小区周边转了转，房子内部的情况只是看的照片，就决定购入了。”
不过，多位房产中介也同时提及，受疫情影响是一方面，但房屋总价相对区域均价降幅很大的房子，一般都有“硬伤”。
例如上述武圣东里的房源，因为年代太久，目前已经无法申请贷款，只能全款结清。另外一些屋主急需用钱周转生意，已经将房子抵押。这种情况下，买主需要出较高额度的首付来解除房子的抵押，才能办理过户手续。
贝壳研究院预计，北京二手房市场成交量会在6月出现小幅回落，幅度在15%左右，价格涨幅在2%以内。
报告显示，2020年5月市场成交量创三年新高，是由于传统的3月小阳春出现后移，叠加学区房政策。事实上，5月末二手房市场成交量已经呈现回落，市场缺乏持续向上的动力，6月则有进一步回落的可能。
不过，严跃进表示，二手房市场暂时不会降温，本年度可能有个别月份出现成交量波动的现象，但整体来说火热状态将会持续。另一方面，他也提及，今年金融政策相对好，对房地产市场也会产生刺激作用。
