一、全国涨价序幕开启，都市圈先锋列阵
5月17日，国家统计局发布了《2021年4月份商品住宅销售价格变动情况统计数据》。据测算，4月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨5.8%，涨幅比上月扩大0.6个百分点；二手住宅销售价格同比上涨11.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.9%和3.4%，涨幅比上月均扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.9%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格同比上涨2.5%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。
数据显示，全国70个大中型城市中，65座城市房价同比（去年同期）上涨，62座城市房价环比（上月）上涨。其中，都市圈城市、省会城市全部上涨，占据核心资源的中心城市上涨幅度大、辐射能力强。
70大中型城市中，三大都市圈（京津冀、长三角、大湾区）引领上涨势头：新售住宅价格同比（去年同期）上涨4.75%，环比（上月）上涨0.6%；二手住宅价格同比上涨7.11%，环比上涨0.7%。同时，1-4月，据国家统计局统计，北京、上海、广州、深圳四都市圈核心城市，新售/二手住宅四个月的价格指数均连续上涨，涨幅均在0.4%以上。
数据结论如下：
1.都市圈作为核心资源城市，房价上涨最稳定，引领全国房价上涨势头；
2.二手房回暖速度更快，涨幅高于新售市场；
3.1-4月核心城市房价连续上涨，涨幅明显，房价上涨已成不可逆的趋势！
2016年930楼市调控以来，以“房住不炒”为原则，房价受限购政策、贷款政策、土地政策等多维调控，各地区房价经历了长期的“零增长”，如今已完成“去溢价”工作，各房企利润率已达历史低点，这说明如今的房价已不可能再降，房价已达最低点。
最低点的产生，预示着上扬拐点的出现，2021年的房价数据正在印证“拐点上扬”时刻——房价平稳周期已逝，上涨周期启幕！
二、多地楼市加锁，首都圈一枝独秀
从市场表现上来看，全国房价上涨势头明显，但能否持续上涨还依然要看政策端、供需端能否提供长期支持。政策端，需看当地政府对楼市的管控是否松动，是否能够提供便捷的“购房通道”；供给端，需看土地市场、新售市场热度是否持续；需求端，需看人口、购买力充足与否。
在中国的市场环境下，政策端一定是最高风向标，即：无论市场多么火爆，一旦政策端严控，市场都会陷入断崖式的困局，宏观调控的能力远远高于市场的自调节。三大都市圈中，长三角、大湾区的核心城市——广州、上海皆对楼市环环加锁。所谓道高一尺魔高一丈，民间智慧逐一破解楼市调控的各种招数，皆被两座城市逐一补漏。
2021年上海限购限贷政策加码：1.贷款政策更加严格，具体为银行严查首付款来源（禁止借款用于首付），延长审批与放宽时间，限制公积金贷款金额等；2.限制公司名义购房，对年纳税500万以下的公司禁止购房；3.限制新离婚者（3年内）新增购房数量。
广州同样严控楼市：1.严查首付款来源，要求首付必须为家庭自有资金；2.延长人才住房限售市场，从2年延长至3年；3. 人才购房需提供1年社保，二手房交易免征增值税从2年变5年。
上海、广州两地都在查漏补缺，系统地完善了当地的限购、限贷、限售政策，明显是下了大决心、在为楼市打镇静剂。
目前，三大都市圈中，仅北京没有为限购政策加锁！更重要的是，环京部分区域开放了落户政策，无疑是为首都圈楼市开了一个“口子”，具体情况在下个部分中分析。
同时，在市场表现上，前4个月，北京市商品房成交2.9万套，同比上涨92%；成交面积360.72万㎡，同比上涨89%；成交金额1616.29亿元，同比上涨111%。
北京新房成交数据创下近五年同期新高，房价同比上涨4.5%！按均价6万/㎡为基数，北京4月同比上涨了2700元/㎡！
环京新房市场也同步发热：年后3月份开始，环京解封，整体到访量已是近三年来较高水平，环比增长17%，实现连续12周上涨。同样，解封后环京楼市成交量也连续8周环比上涨，其中连续3周超过了2020年平均周交易量，反弹趋势明显。
政策端，北京限购政策维持原状，对楼市没有明显打压；环京部分城市放开落户政策，为房价上涨提供助力。
新售供给端，首都都市圈热度明显，或成为全国核心城市房价大幅上涨的第一站！
三、留住人才成难题，人口疏解指向固安
5月11日，第七次全国人口普查主要数据结果公布。数据显示，北京成为“人口重仓”，表现在“相较于2010年，2020年北京占全国占全国人口比重增加了0.09%（2020年占比1.55％，人口基数达2189.3万）”。同时，在受教育程度统计中，北京受过大学教育人口达41980万人，遥遥领先平均水平（15467人）。这两个重要数据说明北京人口基数在快速增长中，对全国人才的虹吸效应也十分显眼。
如何留住新增人口、留住巨量人才，成为北京亟需解决的关键问题！
765万北漂无法扎根，可以归结于房价高、落户难两个问题。在均价6万/㎡、积分落户面前，庞大的北漂族群倍感无力，在这座贯以“纳新吐旧”的城市难以扎根。
在庞大的“新增人口”“新增刚需”面前，北京的落户政策、楼市供给难以招架，必然提高门槛，绝大部分“北漂”无法扎根是完全符合市场规律的。但倘若将视野向外转移到“大七环”上，落户与房价问题便迎刃而解！
首先看落户政策：《固安县进一步推进城镇落户工作施行办法（试行）》已于5月6日正式施行，不再要求3年社保，拥有“合法稳定职业（有劳动合同即可）”“合法稳定住所（直系亲属有房产/有一年租期以上租赁合同）”“中大专毕业证”“营业执照（且纳税）”等条件即可“轻松落户”固安！
颁发施行后，大批申请落户者蜂拥至公安局户籍业务厅外，排队长达200米，更有甚者天还没亮就端着板凳前来排队！据了解，公安局户籍业务于周末也开设了便民窗口，预约办理日期也已经排到了9月。
固安，直线距离天安门广场仅50公里，都市级商业、教育、医疗配套，2条高速（106国道、大广高速）、3条公交线路直通北京南三环，自驾通勤时长在40分钟左右，公共交通通勤时长在1小时左右。另外，5月底，京德高速、荣乌高速、京雄高速的固安段也即将开通，2+3条高速将使首都圈通勤更加便捷！居住在北京，日常的通勤时长也在40分钟以上，居住在固安并不会大幅增加通勤时长，这使固安成为了“北漂一族”的青睐之选。
在价格差距上，固安北部新城更是显现出极致性价比。一座永定河大桥将大兴与固安分割开来，相聚10km的大兴榆垡居然是固安北部新城房价的2.5倍！（榆垡均价3.4万，固安北部新城均价1.4万）
因通勤的便捷性、落户政策的放宽、房价的极致性价比，固安成为北京人口疏解的重要出口。
落户政策刚刚松动，公安局户籍业务厅外就已门庭若市，待北京的巨量刚需反应过来，恐怕如同2016年的楼市热潮又将来袭！
结语：拐点上扬，时机正好！
何谓最佳购房时机？拐点即机会！
楼市不同于股市，不会短期连续震荡，涨与跌的趋势都非常稳定。当下降趋势、零增长趋势停止，房价指数开始上扬，意味着房价拐点已经出现，最佳的入市时机就在此时！
1-4月以来，全国核心城市房价连续4个月上涨，月均涨幅均在0.4%以上。数据显示，房价上扬拐点真实来到！
随落户政策的放宽，环京利好的频出，北京巨量刚需人口得以出京，环京需求端将得以导入，房价上涨已成不可逆的向上趋势。
触底反弹，趋势已成；刚需上车，时机正好！
