董事长爆料利润仅剩两个点，房地产内卷考验企业运营实力
第一财经
作者：郑娜
不少热门城市的地产项目利润都已低至个位数。
“努力做到1%-2%的净利润水平”。
在滨江集团近日举行的业绩说明会上，当被问到近期在杭新获项目的利润表现几何时，“杭州一哥”滨江集团掌门人戚金兴给出了上述回答。
这一低于制造业、甚至低于银行理财产品收益的表现，是不少房企当前在公开市场拿地的“隐秘”真相。
据中信建投测算，近期集中供地的各城中，重庆、无锡、杭州、北京的地货比在60%以上，其中，杭州的各项目平均隐含毛利率则在12.8%，无锡的为17.4%，重庆则仅有6.7%。
去年以来，房企盈利能力走低已经是公开的秘密了。
亿翰智库统计显示，截至2020年，其跟踪的50家典型房企的平均净利润率为11.6%，较2019年降低2.3个百分点，有37家企业净利润率下滑；净利润在10%及以上的共计28家，较2019年减少9家。同期，50家房企平均毛利润率为24.7%，较2019年同期降低5.1个百分点，47家房企的毛利润率下滑。
不断走低的盈利表现，也直接影响了市场对地产股的走势。东财Choice数据显示，2020年7月，房地产（申万）板块曾站上逾4700点的高位，此后震荡走低，今年2月份时触及3506点的低谷。
2021年初至今，行业龙头万科A、保利地产、招商蛇口、绿城中国等龙头企业的股价呈下跌的态势，截至今日收盘，累计跌幅分别为4.91%、13.21%、11.21%、18.78%；万科A的动态市盈率仅为7.63倍。
业内普遍认为，房地产行业未来提高盈利能力，改善市场估值的关键途径在于提高运营能力。中泰证券研报指出，“三道红线、贷款集中度管理和集中供地新规综合推动行业加速迈入运营驱动时代，料将推动行业门槛提升、并减少内耗，利于行业集中度提升、盈利能力改善。”
“算不过账”
截至5月14日，实施“两集中”供地的22个热点城市中，已有12个开启了首批集中供地竞拍，包括北京、深圳、杭州、广州、无锡、重庆、福州、厦门、青岛、沈阳、长春、天津等城市，总成交金额逾5000亿元.
克而瑞统计显示，首批集中供地各城市的溢价率表现分化明显，冷热程度亦有不均。
其中，青岛、长春、北京、沈阳的平均溢价率保持在10%及以下，青岛低至2%；而重庆的平均溢价率水平最高，达到43%；深圳、厦门的整体溢价率在30%左右。
杭州的平均溢价率为26%，较渝、深、厦三城低，但在其出让的57宗土地中，近20宗刷新了所在板块地价新高，有40余宗溢价封顶并转入竞报自持比例，部分地块自持比例高达40%。
同样的，无锡、广州由于“限地价”等因素，平均溢价率相对较低，均在12%；但无锡首批16宗地中，仅1宗未触及最高限价，其余地块均进入竞自持或摇号阶段。
拍出项目利润空间小，是近期多城土拍存在的现象。
克而瑞统计显示，在市场热度比较高的无锡、厦门、重庆城市地房比多达七成，盈利空间相对较小；据其测算，“封顶+高配建”之下，无锡多宗地块大概率会出现亏损。
在更加火热的杭州，拿地企业也面临同样的问题。
5月14日，在滨江集团的线上业绩说明会上，有投资者向该公司董事长戚金兴抛出问题：“最近杭州集中推地中，滨江集团拍下的几块地、净利润能有几个点？”
戚金兴坦言，公司最近在杭州集中土地出让中共获取了5块土地，“在滨江团队精干高效管理下，公司融资能力强，融资成本低，品牌影响大，在这样的状况下，努力做到1%-2%的净利润水平。”
这一净利润水平虽低，但想要实现也不是件轻松的事情。据中信建投证券测算，滨江拿下的地块中，有三幅的地房比超过80%；与融信联合拿下的宁围单元地块的隐含毛利率仅1.5%；单独获取的城厢街道山口单元地块地房比为81.9%，隐含毛利率则为-1.9%。
克而瑞测算，建发在厦门拿下的湖里2021P03地块，成交价26.3亿元，配建面积1.32万平方米；剔除配建后，楼面价高达6.78万元/平方米，而该地块商品住房销售均价不得超过7.18万元/平方米，房地差仅有4000余元/平方米，实现盈利十分困难。
北京的多宗地块也颇考验房企后续的运营能力。如朝阳金盏村两宗地块，楼面价均超过5万元/平方米，由于两宗地块均进入政府持有份额阶段，故该地块未来限售价仅为6.6万/平方米和6.46万/平方米，地房比也超过了80%。
企业的分歧
在利润空间如此稀薄的情况下，仍然有不少房企在抢地。据不完全统计，在各地市场活跃的融创，包括联合体拿地在内，截至目前，其拿地涉及金额达587亿元；深耕广州的国资房企越秀在广州拿地8宗，拿地金额约177.5亿元；北上的“黑马”卓越在北京共拿下4宗地块，拿地金额共约187亿元；在杭州土拍中，融信共拿下7宗地块，合计建筑面积78.6万平方米，权益拿地金额约142.3亿元。
赚取流量、保证市场、稳住地位，是各大房企如此积极的重要因素。
杭州土拍上颗粒无收的绿城中国，在近期的一场交流会中就曾提及，杭州周转快，基本开盘80%以上的去化。亿翰智库向记者表示，根据其监测，除富阳、临安等较偏的区域去化低一些之外，杭州普遍去化率较高。
在中信建投证券房地产行业首席分析师竺劲看来，“地价不断上涨，部分城市如重庆、杭州、无锡新房价格存在上涨压力，未来销售端限价难言放开之下预计这些城市去化速度将有提升，但房企利润率会继续压缩。”
当然，也不是所有的开发商都选择在热点城市夺地。万科、保利等头部房企在杭州、无锡、重庆等超热的城市几乎隐身。
万科在前述三城分别仅获取一宗地块；反而在沈阳拿下了3宗，以共约60万平方米的土地总建面，位居各房企之首。在上周末举行的青岛、天津、福州等城市的土拍上，万科也仅分别获取了1宗地块。前述10宗地块，万科的拿地金额合计约142亿元。
要知道，在过去三年里，万科在22城的拿地总建面居首。平安证券统计显示，全国20强房企在22个城市拿地布局来看，2018-2020年间，万科拿地建面达4673万平方米，绝对值居首，占到22城土地总出让建面的2.88%。
近期的保利地产也显得同样“佛系”。据记者不完全统计，保利地产在12城共收入11宗地块，拿地金额约185亿元，其中有3宗在沈阳。
将视线从热点城市挪开，将利润放在更重要的位置，或许是这些房企当前的拿地策略。“当前第一批集中出让，很多开发商为了后续开发，在杭州、无锡等城市拼得较为激烈，而长春、沈阳等城市，去化可能相对较慢，但利润率会高一些。”竺劲分析。
中指院统计数据显示，今年前4个月，保利地产、万科分别以396亿元、377亿元的拿地金额位居行业第二、第三位。
其中，万科共斥资203亿元在长三角城市群拿地，但在杭州、温州这种备受瞩目的城市，其拿地金额分别为41亿元、19亿元，而更多地出现在了绍兴、金华等城市。
而同样“隐身”的碧桂园、恒大，克而瑞研究中心认为，则是由于战略不同，前述企业更侧重于三四线城市，本轮拿地相对较少，投资保持谨慎。
运营大考
“现阶段利润率走低已经是行业趋势，但企业不可能单为了盈利放弃生存，规模还是企业很看重的指标。”某TOP10房企人士向记者坦言，“现在的策略就是，先把地拿了再说，后续财务指标可以通过降本增效等方式调节。”
事实上，也有房企内部人士向记者表示，“第三方测算是粗略的，其中有很多其实是可以省钱、抠细节的地方。比如有些新拿下的项目是在其很熟悉的区域，甚至旁边就有自己的项目，企业可以进行精细化管理。”
据滨江集团披露，其销售费用率在除杭州外的浙江省内和省外地区大概在千分之六至千分之十二之间，而在杭州，这一指标则在千分之三以内。
加强与房企之间的合作，也是分散利润压缩风险的方式之一。据透露，此次融信在杭州独立获取的地块，已有很多没有拿到地的企业来寻求合作。
对于房企来说，招拍挂是流量的保障，而另辟蹊径多渠道拿地，则成为其赚取利润的另一条通道。比如高利润的城市更新项目成为越来越多房企的选择。
中国奥园管理层披露，其旧改项目未来三年可转化的可售货值1600亿元，预计平均毛利率可达35%-40%，净利润率是15%=20%。
在北京、广州未有斩获的中海地产也已介入了旧改领域。2020年7月，该公司在上海黄浦区获得一旧改地块，总投资预计约590亿；9月，则又以69.78亿底价竞得北京石景山北辛安棚户区改造地块，总建面约320万平米。
背靠集团的华润置地，在推进城市更新项目的同时，2020年，还借助华润集团内部的产业协同、资源协同获取了深圳雪花啤酒厂项目，货值约158亿元，净利润在12%-15%。
此外，房企通过业务结构调整，加大多元产业布局，借此与地方政府以协商达成合作意向的方式获取项目，这对房企控制拿地成本，提升项目毛利率来说，也有明显作用。
克而瑞发布的报告显示，绿地2020年以来的城际空间站项目获取平均楼面价仅1144元/平方米，贸易港项目获取平均楼面价仅3251元/平方米。
在商业运营方面已有成熟经验的新城控股、宝龙地产等房企，则更多通过商业综合体来勾地。宝龙地产管理层在今年初的业绩会上也曾提到，广东对购物中心的需求量是巨大的，而且很多城市还在用勾地模式持续在发展，“我们现在广东拿的五个项目，全都是底价拿地”。
如今，经历了2020年的“三道红线”的压力，以及2017、2018年的高价地在2020年的集中释放，“市场也可以看到，相对来说优质的开发商，其增速最低的时间点基本上就是2020年。”竺劲认为，“2021年，我们认为，随着销售规模进入相对增长的阶段，利润率也可能会慢慢回升，对于房地产企业的盈利来说，2021年可能会得到恢复。”
