百强房企去年销售超10万亿，“增收难增利”还将持续？
2020年，百强企业销售规模超十万亿，市场份额提升至63.2%，行业集中度进一步提升，但盈利水平有所下降。
3月18日，中指院发布《2021中国房地产百强企业研究报告》（以下简称“报告”）显示，2020年，百强企业销售规模超十万亿，市场份额提升至63.2%，行业集中度进一步提升。
报告称，受新冠疫情、房地产调控政策持续、各类成本居高不下等因素影响，百强企业盈利水平持续下降。从长期来看，房地产行业进入成熟期后，尤其是房地产金融审慎监管框架下，行业利润率可能保持在更低的水平。
不过，在业内人士看来，虽然面临金融、土地双重调控，对开发企业的管理会有更严格的要求，但是房地产还会继续发展，还有很大的空间。
百强企业市场份额升至63.2%，行业集中度提升
2020年，虽然受疫情影响，但是百强企业把握城市轮动复苏机遇，加大营销力度，实现了规模稳步增长，全年销售总额、销售面积分别达10.98万亿元、79634.7万平方米，同比增长12.8%和11.6%；增长率分别比上年同期高出4.1、9.0个百分点。
从全年来看，行业集中度进一步提升。2020年，百强企业销售额市场份额稳步上升至63.2%，较上年提高2.3个百分点，但增幅继续回落。
对此，金科地产集团股份有限公司董事长周达认为，行业格局由规模化竞争转向差异化竞争，头部房企销售增速将集体放缓至5%-15%，行业TOP10企业市场集中度将进一步提升至35%-40%。
从营收和利润方面来看，百强企业销售业绩的稳步增长，带动其营收和净利润仍在持续增加。2020年，百强企业营业收入均值达596.9亿元，净利润均值达71.5亿元，分别同比增长18.3%、9.8%。不过，增速较上年减少2.8、4.4个百分点。
值得关注的是，自2004年以来，中国房地产百强企业研究成果已连续发布18年。据中国房地产TOP10研究组联席组长、中指研究院院长莫天全介绍，与18年前相比，有超8成的企业已不在百强之列。
住房和城乡建设部政策研究中心原主任、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹表示，2004年房企销售额是1万亿，现在是17万亿。可见房地产韧性很强，无论经济形势如何变化，即使在严厉的调控政策下，房地产行业销售规模始终在增长，不断创历史新高。
秦虹认为，这一方面要归功于房地产行业经历了比较好的宏观外部环境，比如经济增长，城镇人口增加等。而如今的外部环境仍然很好，虽面临金融、土地双重调控，对开发企业的管理会有更严格的要求，但是房地产还会继续发展，还有很大的空间。
百强房企净利润率均值11.2%，盈利能力持续下行
除了营业收入和净利润的增速下降外，受新冠肺炎疫情、房地产调控政策持续、各类成本居高不下等因素影响，2020年，百强企业净利润率均值、净资产收益率均值分别为11.2%、14.4%，同比降低0.7、1.0个百分点。
而从长期来看，报告认为，房地产行业进入成熟期后，尤其是房地产金融审慎监管框架下，房地产逐步进入去金融化通道，行业利润率可能保持在更低的水平。
众所周知，2020年在“三道红线”影响下，百强企业积极降负债，但是负债水平仍处于相对高位。
报告显示，2020年，百强企业资产负债率均值、剔除预收账款后的资产负债率均值分别为78.7%、70.9%，较上年下降0.7、0.9个百分点，净负债率均值为94.6%，较上年下降9.6个百分点。此外，百强企业短期偿债能力略有提升，保持在较高水平。2020年，百强企业现金短债比均值为1.7，较上年提升0.2。
值得注意的是，在房地产行业快速扩张期，规模扩张是房企的主要诉求，但是随着市场趋稳、调控政策的出台，房企开始注重效益和风险。
对此，报告认为，2020年“三道红线”等监管政策的持续出台，企业未来发展逻辑也必将重塑，过去的土地红利和金融红利远去，行业进入了管理红利时代，正式将严控风险提到战略目标高度上，未来将更加注重规模、效益及防风险三者的均衡发展。
新京报记者 袁秀丽
