百万商铺“转让费”调查：999万购买“一手商铺”，438万是转让费？
红星新闻
3月8日，巩先生再次从新疆飞赴成都，期望能将自己购买商铺发生的纠纷顺利解决。从2017年3月31日交完房款、签完合同，发现自己斥资近千万元全款购买的“一手商铺”竟然存在400余万元转让费，4年间他已为此多次奔波。
2016年12月底，来自新疆的巩先生在成都锦江区绿地468购买了2套商铺。但在签订合同、交付全款后，巩先生发现，自己缴纳的999万元购房款，竟然有400余万元是转让费，且打进了个人银行账号。
1500万元商铺折扣价999万元
定金怎么进了个人银行账户？
巩先生告诉红星新闻记者，2016年12月底，他在成都锦江区绿地468熙街认购了两套商铺。
巩先生表示，经朋友推荐，他到“绿地468熙街”考察商铺，看中了三楼301、四楼401两套，面积分别为206平方米和492平方米。现场接待的工作人员表示，正值公司优惠大促，两套商铺原价1500余万元，如果能当场定下且全款支付，则优惠价格为999万元。工作人员还表示，两套商铺都带租约，每平方米租金50元左右，回报率高。
↑购房时的宣传单。
↑购房时销售人员所写的房屋价格计算单，总价原价为1500余万元。
巩先生表示，因开发商是知名房企绿地集团，且销售人员一直介绍是开发商一手房，购房点的位置就在绿地商铺现场，他出于信任，2016年12月29日交付了20万元定金，签订了认购书。只是，20万元定金打入的是一个叫“王某某”的个人账户。巩先生说自己也提出过质疑，但对方表示这是公司内部流程，让他不用管。
按照约定，支付20万元定金后，到2017年1月11日期间，巩先生又先后向“王某某”个人银行账户分多次打入共计210万元。巩先生解释说，工作人员表示是特殊优惠价格，定金需交满30%，才能保留购买资格。
签完合同才发现：
438万元是转让费
2017年3月31日，巩先生和妻子丁女士专程到成都交付剩余房款、办理购房手续。“但一直在等。”巩先生说，工作人员一直以购房人太多、需要排队为由，让他们一直等到了当晚六七点。快要下班时，才将他和妻子分开，让丁女士去财务部交付余款，巩先生则留下签购房合同，“（所有合同）都是叠好的，一摞。”巩先生说，因时间较晚，工作人员也一直催促，他没有想太多，也没有仔细翻看，由工作人员事先填好了信息，他只是在合同上签了字、按了手印。
丁女士交付房款时也有疑问，房款分为2笔，一笔打到了绿地集团蜀峰房地产开发有限公司，金额为560余万元，但收据上付款人却是“王某某”，交款人是丁女士（该收据在办理网签时交还绿地，但已做公证）。另一笔208余万元，也打入了“王某某”个人账户（此前已打入230万元定金），开具收款收据的，是四川倍非特企业管理服务有限公司。
↑巩先生提供的妻子付款时的购房收据，姓名显示为“王某某”（已做公证）。
巩先生说，当时他们就提出疑问，但工作人员解释说，倍非特是绿地旗下的管理公司，房款支付是内部程序，只要拿着发票就证明交过房款，保证能拿到房就行了。
巩先生表示，他们当时没有过多细问，直到晚上仔细研究合同才发现，在与绿地签订的购房合同下，还各有一份转让合同，而打入“王某某”个人账户的钱就是转让费。
“我明明就是买的一手商铺，怎么会有转让费？”巩先生说，他和妻子、朋友多次返回购房地点进行询问，但对方不予正面回复，提出的退房要求更是被拒绝。
巩先生表示，多次沟通没有进展，为了防止退钱不成，商铺也拿不到，他们办理了网签以及租赁关系转移等手续。然后发现，当时工作人员介绍的租金价格也不对，原本被告知租金分别为54.5元/月/㎡、53元/月/㎡，但实际租金标准为30元和26.7元。
追偿过程中发现：
该商铺此前与他人签订过买卖合同
巩先生表示，从2017年购房后，他们就不断与绿地蜀峰房产等进行沟通，对方先后提出将两套商铺再次转售、再退款，只是需要巩先生负责承担转让时的中介费，或是以绿地其他商铺、停车位免费使用权作为置换，但都未达成协商一致。
2018年，巩先生和妻子将绿地蜀峰房产和倍非特公司起诉到锦江区法院（后原告巩先生自行撤诉）。巩先生表示，起诉过程中，他从对方向法院提供的证据得知，绿地蜀峰房产公司与王某某于2016年11月29日签订了《四川省商品房买卖合同（现售）》，约定绿地将“绿地468公馆”12栋房屋按照人民币4994.7360万元的总价出售给王某某，该合同未办理商品房买卖合同备案，也未付款和交付房源，以及相关房屋租赁关系转移。证据中还包括“绿地集团合同更名流转单”等资料，以证明转让关系成立。
↑起诉至法院时对方提供的情况说明。
巩先生表示，自己在购房时，销售人员从未说明有以上合同关系存在，并认为对方提供的证据自相矛盾。“一份是‘王某某’委托倍非特公司转让商铺，一份又是倍非特公司委托‘王某某’收款，还有一份是‘王某某’又委托绿地和我们签合同。”巩先生说，到底是谁委托谁？
红星新闻记者注意到，在巩先生提供的《四川省商品房买卖合同（现售）》上，出卖人为“绿地集团成都蜀峰房地产开发有限公司”，其中第六条“房屋权利状况承诺”中的第2条，明确提到“该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人”。
同时，记者通过天眼查APP查询获悉，四川倍非特商贸有限公司（曾用名“四川倍非特企业管理服务有限公司”）已于2020年5月8日被注销。
销售人员：
存在一笔查不到的账
红星新闻记者联系到当年商铺的销售人员周先生，他表示，他当时是属于顶呱呱旗下巨方地产的工作人员，在巨方地产位于绿地468项目的销售点，属于“资方”，但他不清楚巨方地产与绿地集团是委托还是资方购买的关系。
对于当时销售商铺一事，周先生回忆，当时他所在的项目商铺都是先由个人统一接手，然后再由资方分批卖出。除了巨方地产外，还有好几个资方。但销售时对外介绍确实为“一手房”，因为不存在二手过户，只需要在绿地集团完成更名就行。
“比如说，（统一接手）这个人跟绿地集团这边有关系，他一下子都买了。”周先生介绍说，这样绿地集团也能完成销售业绩。整栋全部接手的价格，自然比分批单独购买的价格低。“（接手方）肯定是要赚钱的，但是不会明说他能赚多少。”
周先生表示，自己在推销时肯定是说清楚过需要更名的。“（如果）不说，他不办理更名，也没有办法成交。”周先生表示，（差价部分）名目他记不清楚，应该类似服务费，说明了付款时需要刷两笔，一笔给开发商，是房款，“我们这边刷一部分。”同时，周先生表示，（总价）说的都是房款，因为要购房者接受才会完成交易，巩先生也在协议上签了字。至于巩先生所说的没有给到充足时间看合同，周先生表示，签字资料并不多，是全部给到对方的，“签字肯定是要看的。”
红星新闻记者表示，前一个购买人“王某某”签订购房合同的时间，仅比巩先生购房早一个月，为何转让费就高达438万元？周先生表示，巩先生所购房价格实际相对比其他铺面还低。“他接受价格，才会去签（合同）。”
同时周先生表示，当时市场上有很多这样的“产品”，他所在项目销售的商铺都是这样的操作模式，资方也不止巨方一家。因为2016年到2019年商铺市场不好，开发商销售的货量走不出来，（有人）把几年都走不了的货量全部拿下，完成了业绩任务。
周先生表示，自己也购买过其他开发商的商铺，总价81万元，实际备案价53万元，资方赚走的这部分钱是查不到的。“存在一笔查不到的账。”周先生表示，“我接受这个（差价），所以就买了。”
公司回应：
配合办理备案登记 并无溢价收取情况
3月16日，红星新闻记者根据巩先生提供的、目前与其沟通的绿地集团蜀峰房产公司马姓工作人员电话，与对方取得联系，对方表示会转由负责媒体对接的工作人员予以回复。但红星新闻记者一直未接到回复，且对方电话再无人接听。
3月17日，红星新闻记者再次与绿地集团负责媒体的工作人员联系，并提供了采访提纲。对方提供了一份绿地集团成都蜀峰房地产开发有限公司于2021年1月13日出具的情况说明，并表示稍后会正式回复采访内容。
截至约定时间，红星新闻记者多次联系该工作人员，最终得到答复，以“情况说明”内容为准。全文如下（已对当事人姓名做了必要的处理）：
关于成都绿地中心业主投诉问题的情况说明
一、巩××、丁××购买成都绿地中心项目商铺情况回顾
（1）2016年11月29日绿地集团成都蜀峰房地产开发有限公司与“王某某”签订商品房买卖合同，约定“王某某”购买了绿地中心项目12-301/12-401商铺。
（2）“王某某”委托倍非特公司于2016年12月29日与巩××、丁××签订认购书，并于2017年3月31日签订转让合同，约定巩××、丁××购买12-301/12-401两套商铺。
（3）为了配合办理巩××、丁××所购房屋的备案登记等手续，绿地集团成都蜀峰房地产开发有限公司于2017年3月31日与巩××、丁××签订商品房买卖合同，依据与巩××、丁××签订的商品房买卖合同，收取了其支付款项共计5604478元。
二、蜀峰公司与巩××、丁××买卖合同关系
蜀峰公司收取的款项金额与商品房买卖合同约定金额一致，巩××、丁××支付的房款总额与其房屋交易合同（即转让合同）约定金额一致。
根据巩××、丁××及我司掌握的合同资料，以及其自行提交的已付款凭证对比，蜀峰公司收取的款项金额与商品房买卖合同中约定金额一致，并无溢价收取的情况。蜀峰公司与巩××、丁××签订商品房买卖合同及收取合同约定房款，合法有据。
成都蜀峰房地产开发有限公司
2021年1月13日
业内人士：
“包销模式”并非溢价 主要获益来自“避税”
一位地产资深营销人士表示，这种模式是前几年市场上普遍存在的“包销模式”。开发商在项目滞销或者急需资金的情况下，以极低的折价打包出售给包销公司或者个人，双方也签订了商品房买卖合同，只是没有备案，并且一般预付了10%-20%的首付款，并约定分批付完余款。
包销公司或者个人购买商铺并非自用，而是再次销售，其销售价格比市场价格低，比如原价的7折买进、9折价格出售，算上资金利息成本、管理成本，甚至找协销公司帮忙拉客户，存在极高的营销成本，通常给到的商铺销售佣金不会低于10%。因此，包销公司在销售上并无太多利润可言，主要的获益就是价外款部分的偷税、漏税，或者说避税。
“因为开发商出售给包销方，价格很低，首先就节省了很大一部分税款。”该资深营销人士表示，而包销公司或个人再次出售时，向购房者收取大笔价外款，即一笔是开具购房发票的房款，另一笔以其他名义收取，开具收据或者其他名义的发票，因为包销公司是无法开具购房发票的，所以其缴纳的综合税收低。
目前，这种包销模式受到相关部门的监管和打击，几乎已经消失。
该资深营销人士表示，虽然分为两笔费用，但购房者所支付的总价通常也是低于市场价的，并不存在溢价。至于这两笔费用的收取是否合法，此前有过类似的案例，包销公司开具的价外款收据名义是“顾问咨询费”“信息咨询费”，且注明明确告知、客户知悉等条款，法院判决购房者败诉。
在巩先生的购房经历中，如果对方确实开具的是转让金收据，该资深营销人士认为不合理，因为包销方与开发商只是签订了买卖合同，并未办理过户，购房者应该是直接与开发商办理网签备案或者过户，该商铺并未实际存在于包销方名下，就不存在转让。
律师说法：
争议点在于转让关系是否成立
四川一上律师事务所林小明律师认为，双方的争议点在于，该商铺的转让关系是否成立、转让费是否合理，也就是说买受人对该商铺属于转让是否知情或者同意。如果买受人对此并不知情，而出卖人没有履行相应披露义务，甚至具有隐瞒的故意，那么出卖人就带有一定的欺诈性质，买受人可以主张合同无效，因为侵犯了买受人的知情权。对此，出卖方应负有举证责任，应该证明其提示或者告知过买受人。
同时，买受人认为的“一房两卖”情况，是根据自己签订房屋买卖合同前，绿地集团已经与他人签订过同样的买卖合同为依据。但在实际买卖过程中，存在需要网签这道程序，而没有网签说明合同的约定条款虽然有效，但实际并未完全成立，未影响到买受方正常办理网签手续。
四川及第律师事务所律师邢连超认为，现在，在许多房屋销售过程中，特别是尾盘或者商铺，存在一种现象，出卖方将购房资金分为两笔，一笔由开发商正规开具发票，另一笔交由营销商或者他人。在这个过程中，作为买受人是吃亏的，因为他所交的钱理论上全是房款，但开发商只开具了一部分房款的发票。这种不开具正规发票的行为，存在偷税、漏税的嫌疑。
在该事件中，商铺统一出售给个人，再由开发商继续出售的情况，有一种是真实的，就是通过统一出售给个人来抵债，然后再由个人委托开发商销售。同时存在另一种可能，即统一出售给个人的买卖合同本身就是虚假的，甚至存在利益输送。
至于买受方所认为的“一房两卖”，具体情况需要法院来判定。
红星新闻记者 于遵素 实习生 杨雪姣 受访者供图
编辑 彭疆
