编者按：今天，中国江苏网推出系列报道“疫情下的房企创新突围战”大型采访调研第五期，本期系南京财经大学两位专家发布重要观点，对疫情下的楼市进行剖析。为了共解难题、共渡难关，推动房地产业健康持续发展，中国江苏网还将举办一场线下高峰论坛。若有意向接受采访和参加高峰论坛，请致电中国江苏网房产频道热线，
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新冠肺炎疫情的发生，让房地产市场交易进入“空窗期”。房企资金回笼放缓，现金流压力增大、融资成本增加、资金链面临风险。针对上述现状，通过归纳房地产业的特点，剖析疫情影响下房地产市场的供需状况及其对房价的影响，提出相应对策建议，旨在为政府经济政策的制定和企业工作的部署提供支持，以求尽快恢复房地产经济对国民经济的支撑和推动作用。
图片来源于视觉中国房地产行业资金链脆弱 政策敏感度高
房地产行业有资金密集型、产品生产周期长、产业外部性强、资金链脆弱、区域差异性大、政策敏感度高等六大显著特点。
首先，从资金密集型来说，房地产行业是一个资金密集型行业。在项目进行前，为取得土地使用权，房地产企业需要向政府支付巨额的土地费；在项目实施初，勘察设计费、市政配套费、三通一平费等等必需先期投入。在项目实施中，工程费和基础设施建设费需要全流程保障，必需通过各类融资方式实现。在房屋预售前，还需要承担建筑安装费和公共配套设施建设费等。
其次，从产品生产周期长来说，房地产开发投资过程一般包含投资分析、土地开发权获得、房地产生产开发及房地产销售经营四个阶段。项目一经批准，进入启动阶段后就会涉及到勘测部门、市政部门、税务局、供电部门以及房管部门等。一般来说，小型房地产项目的完成需要一到两年，大型房地产项目则会耗时三到五年甚至更久。
再次，房地产产业外部性强，房地产在其生产过程中会带动上游的十多种建筑材料生产、中游带动大批劳动力就业、下游带动装饰装修、家居家用类商品消费，是一个产业链长、产业带动效果明显、促进扩大就业的行业，任何一个经济体或城市都不会忽视这个产业的发展。
第四，从资金链脆弱方面分析，任何房地产开发生产商都不会有全部的生产资本金，多种途径的融资是产业发展的常态，但在融资成本硬约束下，要求必须生产与营销保持合理的运转配合，不能出现房产的积压滞销，从而使预期的资金回流出现障碍，也不能因为超前营销没有达到预期的收益。我国房地产行业的融资方式单一，行业负债率较高，财务风险较大。
第五，从区域差异性大方面来说，房地产产品具有区位固定不可移动性，不同区域间的区位优劣势、要素禀赋、经济发展、人均收入、居民消费、文化教育、公共服务等的差异都是造成房地产投资、供给、需求、房价的区域差异原因。所以不同的区域，产地产的生产与消费不具有可替代性，挤占性和可比性。
最后，房地产行业政策敏感度高，政府的宏观与微观政策对房地产行业的发展具有很大的影响。例如，政府的土地管理政策会通过土地的供应规模和价款额度影响房地产企业的土地成本，房地产的交易政策会通过商品房的价格和流通状况影响房地产的销售情况。居民房产的消费限制或鼓励政策直接影响市场的需求侧，从而影响市场的价格趋势。
图片来源于视觉中国刚性需求被限 房地产将迎来短暂空窗期
新冠肺炎疫情终究会过去。疫情后时代，房企供给规模将会增加。房产供给规模的增加来源于两个方面，一是开发企业原计划的正常生产供给。二是开发企业和中小房产投资型企业缓解融资成本的经营房产出售。
房地产市场消费需求将出现短期空窗期。短期看来，肺炎疫情会对民众购房需求产生较大影响。
一是收入不确定性增加，限制了刚性需求。刚需消费是支撑房地产产业发展的重要需求力量，而刚需消费群体具有年轻、工作处于开创期、收入不高、收入不稳定等特征，任何的自然或社会经济情况变化都会影响其收入预期，从而直接影响其消费行为。
二是防疫管控，影响了企业的市场营销。为了防疫的需要，房地产开发商停止或紧缩了线下的开盘、选房等营销宣传活动，这会使得部分消费者的购房需求无法得到满足。如南京市住房保障和房产局在2020年1月26日发布官方消息：全市所有商品房项目及房地产开发企业暂停举办发布会、答谢会及开放、登记报名、认购、开盘等各种形式的群体性活动。
三是未来收益不确定，投资类需求保持观望。受疫情的影响，很多中小企业由于资金周转问题面临破产，缺少了对投资消费的资金支持。另外，对房地产预期投资收益的不确定性也导致房地产投机需求的止步和观望。
从长期来看，民众的房产消费需求会逐步回归正常并会有所提升，原因在于：一是我国的经济社会稳步发展的基本面没有改变；二是同地震、台风、海啸等自然灾害不同，新冠疫情没有破坏我国的国民生产基本能力；三是疫情防控手段刺激了租房群体的购房需求。四是疫情会促进居民对住房条件升级改善的需求。
住房交易量断崖式下跌 房价将小幅回落
在疫情期间及疫情结束初期，受现金流短缺压力，房地产企业会积极选择清理库存以防资金链断裂，房地产投资客也会选择抛售投资房以渡过现金流短缺危机，房地产市场上新房和二手房的供应量相应增加。
由于复工受限，一些中小企业的破产导致了部分人口的失业，居民的可支配收入受疫情影响出现变动，房地产投资需求出现下降，两个因素共同作用，使得住房交易量出现断崖式下跌，住房供需出现失衡，供给大于需求，房地产价格会出现回落。
待疫情结束，国民经济转入正轨、民众恐慌心理得到缓解、收入趋于稳定后、收入预期增加，住房刚需群体会恢复购房需求，租房群体也会积极制定购房计划，对住房环境有改善性需求及对资产配置有投资性需求的群体也会紧接进入，三种需求叠加，房地产市场由冷转热，房价会走向上升期。
为了保障房地产业稳健发展，建议在政府层面可以采取以下措施：一是增加短期措施，包括降低已融资金成本，扩大信贷规模；二是增加临时措施。有条件放开居民购房限制；三是完善长期举措。完善房地产融资体系，开拓多样化的融资渠道。
在企业层面，对房地产开发行业来说，一是要审时度势，转化资产存量方式；二是适应后疫情时代居民对房地产消费需求的新变化；三是垂直整合房地产产业链。
在后疫情时期，如何缓解房地产企业的现金流压力、降低其融资成本、解除资金链断裂风险。如何缓解民众的焦虑情绪，重拾其购房信心是政府和企业需要共同考虑的问题。（作者：南京财经大学教授、现代服务业智库首席专家张为付，南京财经大学博士、现代服务业智库研究员朱高立）
来源：中国江苏网
