【原创】疫情过后楼市会发生怎样的变化？房价涨还是跌？
（非特别标注，文章皆为谭浩俊原创）
新型冠状病毒感染的肺炎，就像一只从天而降的“黑天鹅”，完全打乱了各方面的安排与部署，不仅餐饮、旅游、零售、影院、交通等行业遭受重创，使得商家等的安排都完全变了样，不仅失去实现的可能，还都遭受了巨大损失。与餐饮、旅游等一样，2020年春节期间的房地产交易，也被全面锁住，原本期待的外出人员春节期间返乡置业，也不可能实现了。
现实是，今年的春节，开发商只能在新冠疫情这只“黑天鹅”的翅膀下，承受着无交易可谈的煎熬。因为，本就资金链已经很紧，期待着春节期间能够通过促销有所缓解，没想到出现无交易现象，相当一部分开发企业都有可能面临资金链断裂风险。如果没有新增资金的支持，难免会出现少部分企业资金链断裂问题。因为，疫情仍会维持一段时间。即便疫情得到有效控制，广大居民也不会立刻转向购房，而会待疫情完全过后，风险彻底消除了，才会聚集到售楼处。所以，开发商要想等待售房来回笼资金、缓解资金链紧绷矛盾，恐怕等不起、也等不了。
这也意味着，疫情已经对开发企业形成了极大的挑战，楼市在上半年全面启动的概率不会太大。疫情会在较短的时间内得到全面控制，楼市则需要等待一段时间，等待疫情带来的心理影响逐步消除以后。那么，能够给开发商带来希望的，可能只有两个方面：一是下半年，一是选择降价。
下半年楼市会慢慢启动、慢慢复苏，是肯定的，也是必然的，更是必须的。否则，开发商真的会出现比较严重的资金链断裂问题。毕竟，几个月的无交易，或交易寥寥，对主要依赖资金堆积起来的开发商来说，是一件相当不容易的事。不仅开发商，为开发商垫资建造房屋的施工队，也会因此而受到严重影响。在这样的情况下，无论是开发商自身还是管理层，都需要认真思考这个问题，需要想办法解决。调控并不是将市场调死，而是把房价稳定下来，让市场能够更加健康的发展。所以，下半年可能是房地产市场的一个小小的转折点，也是一个新的利益博弈机会。
那么，对有的开发商来说，是没有条件等到下半年再通过售房回笼资金的，他们真的已经等不起。因此，一定会有部分开发商选择疫情得到控制后，就立即通过降价来回笼资金，且降价的幅度会比较大。与其等待资金链断裂，等待让财务成本消化利润，甚至扩大亏损，不如降价售房，还更主动些，更有利于企业正常运转。如果降价的幅度较大，预计部分居民会选择出手。那么，市场的启动就会提前。显然，这叫以价换量，也是开发商被迫无奈的选择。
如此一来，疫情过后的房地产市场，很有可能是一次房价全面下降的过程。考虑到房价下降幅度太大也会带来一定的风险，会让开发商出现新的资金链断裂等方面的问题。因此，管理层也会通过调控政策，适时对市场进行调整，对市场的变化进行管控。基本的思路就是，“房住不炒”的定位不会变，因城施策、分类调控的要求也不会变，落实城市政府的责任同样不会变。可能变化的就是不会在房价已经下跌的情况下，继续收紧调控政策，不会眼睁睁地看着开发商资金链断裂，会对出现风险的开发企业给予少量资金支持。也就是说，上半年可能会对少数开发商补充有限的流动性，以缓解这些企业的资金链断裂风险。前提是，企业必须铆足了劲，用尽自己的所能之后，且必须加快资金回笼。否则，就算能够补充一些流动性，也很难维持长久。所以，疫情过后，会在开发商降价的内在动力增强的情况下，市场交易有所恢复，甚至报复性反弹，呈现一波不错的交易行情，将春节期间因为新冠疫情造成的损失加倍补回来。至于利润嘛，则应当在降价中有所降低，或者减少亏损。
从总体上讲，疫情对房地产市场的影响也是比较大的，对开发商的考验也是比较严峻的。就市场的整体而言，应当是在疫情过后的三个月左右才能比较好的恢复。除非开发商选择降价，不然，能在疫情过后三个月内得到恢复，就已经相当不错。尤其不要指望调控政策会放松，这是不可能的。从决策层的角度来看，疫情过后，最核心的问题是振兴实体经济、尤其是制造业，出台更多的政策让制造业复苏，让中小微企业渡过难关。如果支持房地产，就等待给实体经济雪上加霜，给中小微企业添乱。所以，不可能出现楼市调控放松的现象的。相反，会进一步优化楼市调控政策，更好地理顺房地产与其他产业、尤其是实体产业的关系，让更多社会资本流向实体经济领域。
