来源：每日经济新闻
每经记者 王佳飞每经编辑 陈梦妤
关于“龙湖物业什么时候分拆上市”的年度业绩会例行提问终于有了答案。
在万科拟分拆旗下物业板块万物云赴港上市2个月后，龙湖终于官宣——1月7日晚间，龙湖将物业板块以龙湖智创生活的名字在香港联交所提交招股书，正式开启上市之路，成为最后一家分拆上市的行业前十物业企业。
为期一年的买买买
物业是龙湖集团的主航道业务之一。
在多个公开场合，媒体们总是不厌其烦地问龙湖物业到底何时分拆上市，而董事长吴亚军总是不厌其烦地表示：“龙湖没有分拆物业上市的计划”。
其实从2021年开始，龙湖在物业领域的各种买买买，已经显现了物业板块的上市苗头。
2021年2月，龙湖集团全资控股的龙湖嘉悦物业服务有限公司（以下称龙湖嘉悦）收购美好幸福60%股权。2021年3月，根据亿达中国3月4日公告，龙湖嘉悦以12.73亿元的代价，整体收购亿达中国旗下物业板块亿达服务100%股权。2021年8月初，龙湖嘉悦收购楷林商服100%股权。楷林商服总部位于河南省郑州市，是写字楼相关服务商。2021年9月，龙湖又收购了九龙仓集团旗下中国内地部分物管企业，共涉及已签约管理面积近900万平方米。
现在第三方在管面积已占龙湖智创生活大头，根据招股书的表述:“我们通过积极的外拓与并购，扩大我们管理的项目及覆盖的客户群体。截至2021年9月30日，我们来自独立第三方的住宅及其他非商业物业在管建筑面积占比从2019年12月31日的38.2%提升至59.8%。”
中指研究院物业事业部副总经理牛晓娟告诉《每日经济新闻》记者：“2021年大宗并购案频发，并购对物业公司的发展意义深远。第一，可以快速实现管理面积的扩张，大企业多借助并购来实现自身的业绩目标，中小企业也抓住并购机会快速成长，实现弯道超车；第二，实现对企业管理业态的快速补充，不少企业通过并购切入到商业、学校等细分业态，填补自身业态的空白或不足；第三，通过并购专业性公司为拓展增值服务做好准备；第四，通过并购部分具有区域优势的物业公司来强化区域深耕或者市场外拓，优化整体市场布局。”
规模与利润的平衡
目前，龙湖智创生活业务构成主要有住宅小区管理及服务、商业物业运营和管理服务、针对办公、产业、公共及其他设施的管理。截至最后实际可行日期，对于该公司，吴亚军、蔡馨仪（吴亚军之女）、Silver Sea Assets Limited及Charm Talent International Limited于龙湖已发行股本中持有42.6%权益。
根据招股说明书，截至2021年9月30日，该公司共管理遍布全中国80个城市的835个住宅社区，在管建筑面积达到1.7亿平方米。
报告期内，该公司收入由截至2019年12月31日的人民币43.7亿元增至2021年9月30日的人民币77.7亿元；毛利由截至2019年12月31日的人民币12.8亿元增至截至2021年9月30日的人民币21.5亿元；毛利率分别为29.2%、25.8%、27.6%。
几个细节需要注意。
招股说明书显示，龙湖智创生活的资产回报比率不断降低，由截至2019年12月31日的24.9%降至2020年12月31日的14.0%，并进一步降至2021年9月30日的11.2%，该公司解释“主要是由于资产总值增加所致”。
另一个细节是，对于上市后的融资，龙湖仍旧计划继续扩张，“在未来两至三年用于扩大住宅及其他非商业的物业管理服务、商业运营及物业管理业务的战略投资收购”。
回报率的下降，或与扩张过程中消耗资金有关。
“板块下行空间不大”
目前，龙湖智创生活的估值、拟融资额等信息还是“编纂”状态，但现在还是物业公司上市的好时机吗？
龙湖智创生活在招股说明书提到：“2016年至2020年，中国全业态物业管理及商业运营服务市场总收入由人民币3430亿元增至人民币5288亿元，复合年增长率为11.4%。”
但2021年物业股却经历了曲折的一年。根据中指研究院统计，2021年物业行业在资本市场经历了过山车式发展，7月是顶点。从一级市场看，2021年7月前，共有12家物业企业成功登陆港股市场，仅7月当月就有6家，单月上市密度成为历史之最；二级市场也表现强劲，港股物业板块平均涨幅为22.88%，超越恒生指数涨幅5.75倍。
但此后港股物业板块热度下降，2021年8月至12月17日，港股仅新增2家物业企业；二级市场走势也发生转变，从7月1日至12月10日，仅6家企业出现上涨，板块平均跌幅22.16%，超过恒生指数整体16.76%的跌幅。
中指研究院表示，物业企业作为近两年资本市场的宠儿，其资本市场表现也格外抢眼。截至2021年7月1日，共有13家企业较上市首日涨幅超过100%，占行业总上市企业的近30%，其中涨幅最大的旭辉永升服务上涨超1000%，行业估值达到历史较高水平，而此时市场趋于理性，往往容易发生中短期波动。”
不过牛晓娟表示：“龙湖智创生活选择此时上市，定是经过审慎考虑的，也是集团战略发展的需要。目前资本市场物业板块头部效应显著，龙湖智创生活具备规模大、商业运营突出等优势，此时选择上市应该会受到资本关注。此外，2021年港股物业板经历了5个多月调整，当下估值已恢复合理水平，板块下行空间不大，房地产行业政策也已出现边际改善，预计未来将逐步好转，因此当前选择上市可以说是不错的机会。”
接近龙湖的人士也告诉记者：“龙湖长期看好物业市场，短期虽然受资本市场波动的一些影响，但头部企业表现依然相对坚挺。目前在中国房地产存量市场巨大的情况下，潜在集中度提升、增值服务的拓展、轻资产商管的发展等，都是未来资本市场的发展优势。”
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