来源：中国证券报
近日，一些研究机构纷纷发布报告，对租房市场发展情况进行回顾与展望。在政策支持下，2021年租赁产品供给呈现爆发式增长。企业对产品的理解加深，产品呈标准化发展，长租房板块盈利情况逐步改善。专家预计，2022年住房租赁行业商业闭环将进一步完善。
政策大力支持
随着租赁住房用地、鼓励利用闲置用地及存量住房改造租赁住房以及对租赁住房企业实施税收优惠等相关政策的出台，租赁住房在供给及经营端的痛点逐步得到缓解。
ICCRA住房租赁产业研究院发布的《中国住房租赁市场蓝皮书·2021》显示，2021年以来，重点城市服务式公寓、生活方式型公寓、青年公寓、租赁式社区、宿舍型公寓大规模集中入市，集中式租赁房源供给端出现爆发式增长。
ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然对中国证券报记者表示，在供给层面，产品设计回归理性，行业逐步进入标准化时代。集中式租赁房源供给量较大，但套均面积上涨幅度有限。租赁住房企业正在探索如何平衡市场需求与运营效率及投资收益的关系。
“产品标准化有利于产业上下游规模化发展，有效降低前端成本。各个品牌在产品设计上不断推陈出新，但总体方向趋同，即功能区域的模块化、组合的多样化和空间使用的集约化。不同品牌在客源、选址、户型、服务、配套和基础设施方面有着明确的标准，品牌线划分清晰。这有利于品牌长租房企业实现盈利。”赵然说。
从品牌长租房企业的盈利能力看，赵然指出，对单体项目而言，80%的出租率可以达到盈亏平衡点，实现单体项目的良性运转。目前很多大型企业的出租率已经达到这个目标。但从财报看，不少企业的长租房板块依然亏损，主要因为存在总部成本。另外，前期运营开发成本和资产端成本也有影响。
“2021年以来，很多房企都明确了长租房商业模式，长租房利好政策不断推出。比如，房企可以通过招拍挂等方式拿到成本较低的长租房地块，用于项目自持，降低成本。很多集中式大型长租房品牌已经实现商业模式的良性循环。”赵然对中国证券报记者表示，“对于一些分散式的长租房品牌，未来可能会向轻资产的服务型机构转化。”
租赁市场活跃
机构普遍认为，2021年租房市场整体活跃，租金水平保持在相对高位。
贝壳研究院指出，全国租赁市场供需矛盾趋于缓和。租赁市场不断向“买方市场”转变，品质化租住是趋势，地铁房、精装房将继续受到青睐，小户型租赁住房仍是主力户型。同时，家庭化租赁需求不容忽视。未来随着城镇化率的提升，租客租住时间延长，预计2022年租赁市场活跃度仍保持上升趋势，城市群的核心城市、省会城市租赁市场需求将更为旺盛。随着保障性租赁房源、白领公寓和蓝领公寓等房源的增加，未来租赁市场供需矛盾将更趋缓和，租金水平不具备大幅上涨的动力。
政策强调加大保障性租赁住房供应，进一步规范行业发展。日前发布的《杭州市住房租赁行业行为规范》显示，住房租赁企业、房地产中介企业须履行房源备案制度，将房源信息及时向市租赁平台申报，并按要求上传租赁房源权属证明、租赁合同等材料。
国家统计局新闻发言人付凌晖此前表示，今年以来，各地坚持购租并举、因城施策，促进房地产市场健康发展，成效逐步显现。下阶段，要坚持“房住不炒”定位，坚持购租并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展，更好满足人民群众生活需要。
构建商业闭环
机构认为，2021年住房租赁顶层设计逐步完善，监管政策趋严，住房租赁市场规范化发展的环境基本形成。租赁企业迎来土地、财政、税收、金融等方面支持。政府鼓励以新建、盘活方式扩大保障性租赁房源，资金实力较强的企业通过收购或自建的方式获得租赁房源，从包租转向自持模式。品牌房企将增加自持租赁房源，以获得长期收益及未来资产增值收益。
“2021年通过政策扶持，构建和完善租赁住房特别是保障性租赁住房‘投、融、建、管、退’的商业闭环，引导和鼓励多元化市场主体参与行业建设和发展。展望2022年，保障性租赁住房供给将持续加大，住房租赁行业商业闭环将进一步完善。”赵然对中国证券报记者表示。
戴德梁行指出，随着保障性租赁住房纳入基础设施公募REITs试点范围，住房租赁行业迎来新的“风口”。公募REITs作为创新金融工具，打通了保障性租赁住房的权益融资渠道，实现投、融、建、管、退环节的收益与效率的提升，可以盘活住房租赁存量资产。
戴德梁行高级董事、北区估价及顾问服务部主管胡峰表示：“发行公募REITs产品，对底层资产的运营情况、资产管理能力都提出了更高标准，稳定的现金流是保障项目成功发行的重要条件，将驱动租赁住房企业通过精细化运营管理，提升服务品质，实现开发—培育—退出—再开发的良性可持续循环。”
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