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来源：REITs行业研究
9月底，万达商管对外宣布，从2021年开始，万达商管不再发展重资产，即不再投资持有万达广场物业，全面实施轻资产战略。这是万达商管继全面剥离地产业务之后，转型轻资产的又一重大举措。可能不少人都有疑问，为什么万达商管要下这么大决心做轻资产？
如果你一直关注万达商管发展的话，你就会发现，转型轻资产是万达商管自2017年起一直以来的集团战略，从来没变过。在当前国家要求降杠杆、去负债的大环境下，万达商管推出的全面轻资产化无疑会被看作是积极响应国家号召的举动。
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轻资产化是万达商管的长期战略
输出品牌管理价值，一直是优质公司的终极目标。迪斯尼、喜来登等知名跨国公司都是凭借优秀的管理模式和品牌价值，在全球范围内广为人知。
2017年，万达集团启动轻资产战略转型。通过出售大型文旅和酒店项目，万达集团一次性出清重资产业务。随后，万达旗下各业务板块全面开始寻求品牌、管理输出。
截至目前，万达近3年开业的酒店全部为轻资产项目；万达酒管持有国内包含融创、富力等多家公司旗下上百家酒店的管理权，是行业知名的酒店管理公司。万达体育在中国落地的赛事，也均为轻资产项目。今年，万达文化集团旗下万达电影也宣布全面放开院线加盟制，以输出品牌和价值管理。万达品牌经营已经形成核心竞争力。
万达商管的轻资产化则更为彻底。从万达商业分拆独立后，万达商管的定位是打造专业的商业物业管理公司。在过去两年，万达商管已基本完成持有物业的剥离。此次，万达商管全面推行轻资产化战略，不再发展持有万达广场物业，成为真正的物业管理服务公司。
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全面轻资产化已经水到渠成
作为全球知名的商业物业公司，万达商管已经开业336家万达广场，覆盖大陆31个省市自治区；丰富的商业物业管理经验和庞大的实体商业资源，已成为万达商管输出品牌管理的核心优势。
截止目前，万达商管的输出品牌和管理的能力已经得到市场的验证。至2020年9月底，万达商管累计开业轻资产项目58个；在建万达广场166个，其中轻资产128个，在建项目基本满足万达商管未来3年，每年开业万达广场不低于50个的计划。
万达商管总裁肖广瑞还透露，目前万达商管轻资产项目发展超出年初预期。
截至9月底，万达商管今年已签约轻资产项目53个，是2019年全年签约40个轻资产项目的1.3倍。预计2020年万达商管全年签约轻资产项目将达到65至70个，根据万达商管董事会要求，今后每年签约轻资产万达广场将不低于60个，万达商管将彻底轻资产化。
不难看出，除了万达广场不断扩大的规模效益外，万达商管的轻资产步伐也在全面提速。
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商管全面轻资产化是顺势而为
万达商管的轻资产化战略，一言以蔽之，万达不出万达广场的资金，只输出品牌，负责设计、建设与运营，并分得收益。这和国家提出的实体产业降负债、去杠杆宏观要求不谋而合。
不再持有新增万达广场物业，意味着万达商管不再介入拿地、建设、物业开发等重资产环节，这会直接导致万达商管持有总资产增幅下降，体量变轻。同样，万达商管完全规避了地产业务的金融杠杆，大幅降低债务水平，财务状况更为稳健。
从营收模式上看，轻资产化后的万达商管，其利润来源是租金和物业管理费分成扣除管理费用。这意味着，万达商管可以从轻资产化项目中获得稳定的现金流和收益，全面剔除经营风险。
房地产后白银时代，万达商管以轻资产化持续深耕商业服务领域的发展模式，除了符合行业发展趋势外，也更受资本市场青睐。参照目前港股上市公司表现，传统地产公司中国H大市盈率不足13倍，R创中国市盈率仅不足5倍，而物业服务公司B利物业市盈率52倍，BG园服务市盈率甚至高达71倍。
万达商管全面轻资产化，主要目的也是强化公司的服务业属性，加速推动IPO进程。
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