来源：REITs行业研究
文章转自新京报贝壳财经，作者孟晓苏系国务院发展研究中心REITs课题组组长、中国基金业协会资产证券化业务专业委员会专家顾问、中国REITs50人论坛荣誉主席
中国REITs50人论坛（CR50）是RCREIT（REITs研究中心）与厦门市资产证券化协会、中国资产证券化百人会论坛、中国人民大学国际货币研究所等单位联合发起的致力于REITs研究的智库机构，旨在为行业提供一个高端研究和深度研讨的平台，为行业相关决策和研究提供实践参考，成为REITs行业发展的见证者和专业提供者。
CR50将结合行业发展动态，以研讨会、年度论坛等形式组织交流活动，通过发布白皮书或组织专业书籍编写，同时定期发布中国REITs行业指数，跟踪市场变化。CR50由国务院发展研究中心REITs课题组组长孟晓苏担任荣誉主席，中国金融科技领军人物曹彤担任主席，RCREIT（REITs研究中心）执行主任刘洋担任副主席。
9月22日，中国证券业协会发布了基础设施基金网下投资者管理细则征求意见稿，从明确注册要求、规范行为、压实中介机构责任以及建立差异化的自律措施等角度提出相关要求。
9月4日，沪深交易所发布《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务办法》以及《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)发售业务指引》（下称《指引》）;深交所同时还配套发布《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务审核指引》。
此前的4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(下称《通知》)。同时，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(征求意见稿)。
随着公募REITs脚步渐进，首批预计何时落地？将对中国市场产生何种影响？
金句
1、权益型REITs是直接融资，就需要建立符合资产价值实际的评估体系。
2、我国应当可以做到美国市场规模的一半，即4万亿元人民币左右，未来还有进一步扩展的空间。
3、我认为今年一定能实现首批公募REITs试点产品的落地。
4、免除公司税是各国各地设立REITs的基本条件之一。建议在推出REITs试点之后，加快研究解决税收问题。
5、如果把REITs作为引进外资的新途径，同时应用在“一带一路”项目中，就能有效促进国内大循环，实现国内国外双循环。
6、租赁住房靠开发商持有不现实，政府持有租赁住房只能占市场很少比重。所以持有租赁住房是我国REITs的巨大潜在市场。
贝壳财经：中国公募REITs的市场能有多大？
孟晓苏：全世界REITS的流通市值规模是2万多亿美元，美国占了一半多，约为1.1万亿美元。日本是全世界第二大REITs市场，也是亚洲最大的REITs市场。在亚洲市场中，新加坡和香港都是很好的REITs市场。
目前我国不动产资产规模很大，有人估算，基础设施类资产规模达到了150多万亿元人民币。但对这个数字我一直不敢认同，我主要担心的是现行评估体系造成了对资产的过高评估。我国此前的评估体系都是面对着银行借款即间接融资做的，普遍把资产价值高估了40%左右，以备银行打折后发放贷款。
权益型REITs是直接融资，就需要建立符合资产价值实际的评估体系。我估算，我国基础设施类资产的实际规模应是在100万亿元人民币左右。这样合理评估有利于REITs操作，可以避免“国有资产流失”等顾虑，还可以真实反映项目收益率情况，使因资产高估而被压低的收益率得以提高。
除了基础设施REITs以外，租赁房也是做REITs的很好资产。现在国家政策鼓励“租售并举”，而发展住房租赁市场就需要培育机构化的市场主体。机构化市场主体在国外主要就是REITs，而不是仅靠千家万户居民自己买房进行租赁。
所以租赁房市场也是中国REITs未来的重要市场。中国百姓自古以来就有持有房屋的愿望，未来有了REITs产品，有了这种碎片化、均质化的、可交易的房产权益持有方式，就能更好落实“房住不炒”的定位。房子是用来住的，REITs股份是可以用来买卖的。从这个意义上说，中国REITs市场的规模未来不会太小。
我认为我国应当可以做到美国市场规模的一半，即4万亿元人民币左右，未来还有进一步扩展的空间。
毕竟中华民族是人类历史上最早的定居民族，民众对土地和房屋的感情和持有欲望要比别的民族来得更深厚。而且我国不动产资产规模大，增值性比较明显。
贝壳财经：随着监管框架的逐步完善，你估计首批公募REITs什么时候落地？
孟晓苏：我认为今年一定能实现首批公募REITs试点产品的落地。在交流中我感到主管部门的决心很大。今年落地后，明年就可以进一步实现扩展了。
贝壳财经:目前的监管文件体现了对于公募REITs怎样的监管思路？还有哪些问题需要被解决？
孟晓苏：过去我国没有权益型公募REITs，现在也是在试点探索之中。但我们可以借鉴国际上的成熟经验，也有国内监管上市公司与“类REITs”产品的经验。这些都使我们在推出权益性公募REITs试点时，有足够的监管能力。
在推出公募REITs试点产品后，我们还有很多事情要做，包括大家都关注的REITs免税问题。免除公司税是各国各地设立REITs的基本条件之一。在我国税收政策没有调整之前，让公募REITs试点从政府资产起步，其原始权益人对税收的承受力就强一些，“税收痛感”就比其他企业轻一些。
因为地方政府也是征税主体，有一半左右的税收是被地方政府收走的。公募REITs试点从政府平台公司资产起步，主要是从基础设施类资产起步，即使免税问题不能马上解决，也能使REITs试点在困难中容易被接受。
各国各地的REITs都是在解决了免除公司税的问题，做到了“税收中性”、避免了“双重纳税”之后，才能得以顺利发展的。这个问题在我国的解决需要时日，但推出REITs不能再拖下去。我建议在推出REITs试点之后，加快研究解决税收问题。
贝壳财经:推出公募REITs对中国市场有何意义？
孟晓苏：目前推出REITs试点对中国来说至少有三个特殊的重要意义。
第一，化解高负债风险，促进国内大循环。地方政府与企业的高负债给我国造成了金融风险，在中央确定的“打好三大攻坚战”之中，“防范化解重大风险”居首位，而金融风险是需要防范与化解的首要风险。看看那些负债累累的企业与地方平台公司，其实资金就在项目里，只不过是以负债的方式存在。
只要转换一个方式，通过调结构、促改革，把资金变成权益方式存在，这个金融风险就被化解了。而且REITs产品可以在资本市场上流通，是一种可交易的资本品。现在我们要推动形成国内大循环，但地方政府和企业负债太重，有的循环不起来。
如果能够通过REITs形成由社会资金持有资产，同时让原有这些负债累累的机构可以变现资金、减轻负债、增强开发新项目的能力，就可以推动国内大循环的形成。
第二，推出REITs便于引进外资，促进实现国内国际双循环。现在国际环境的变化使我国引进外资遇到困难。我们过去的引进外资项目多数都是“从头干起”的投资项目，我们把它叫做“绿地项目”，引入的是创业型、建厂型的“辛苦资本”。但是我们忽略了国际上还有更大的一批资本，被称为“懒惰资本”。
这些资本不是来投资创业和设立工厂的，它们愿意持有已经建成的项目，它们最希望的是通过分享REITs份额来持有建成项目的权益。因为持有REITs避免了创业风险，可以稳定分红，还可以随时拿到市场上转让。这种资金包括国际养老基金、保险基金与其他稳健型基金，总规模超过30万亿美元。
通过设立REITs可以吸引这批外资进入，这对于目前的中国经济发展来看，是一件很有意义的事。在日本和欧洲国家低利率、负利率的情况下，大量国际资本追逐稳定增值的投资项目。
如果能通过投资基础设施REITs项目实现2%-4%的年收益，就能满足这些国际资本的愿望。
第三，REITs还可以在海外“一带一路”项目上发挥作用，化解潜在风险。我国推行“一带一路”计划，已在海外建成了不少项目，主要是基础设施类项目。但是过去这些项目多是通过负债建设完成的。现在很多项目到了该还债的阶段，所在国政府的欠债还不上了。
其实通过海外REITs的方式，可以把这些基础设施项目转为第三方持有。刚才我已分析过，大量国际资本很看好REITs项目。
如果我们能够通过国际REITs运作，让国际资本来持有这些项目，那些债务国的负债就可以还上。这样就不必担心“一带一路”项目造成的债务国负债难于偿还了。
所以，如果把REITs作为引进外资的新途径，同时应用在“一带一路”项目中，就能有效促进国内大循环，实现国内国外双循环。
贝壳财经：未来还有哪些底层资产会被引入？
孟晓苏：本来在国务院办公厅前几年发的推动REITs试点文件中，用的是“房地产投资信托基金”，指的就是租赁住房。其“初心”就是通过REITs形成机构化的租赁住房持有者，把中央所提出的“租售并举”要求落到实处。现在这种机构化租赁机构还没有出现。
租赁住房靠开发商持有不现实，政府持有租赁住房只能占市场很少比重。所以持有租赁住房是我国REITs的巨大潜在市场。
从另一个方面讲，REITs不仅要求有稳定的收益性，还要求有长期的增值性。从增值性角度讲，租赁住房与医疗设施的增值潜力是最大的。所以中国REITs一定会要发展到租赁房住方面。当然它不是用于房地产开发的资金，房地产开发是不能用REITs进行的， REITs的本质要求就不能用于开发，只能用于持有。
目前我国选择REITs试点从基础设施领域起步，既是相对容易被社会接受的起步点，也是源自一种“倒逼机制”。
现在基础设施建设任务越来越重，传统基建和新基建都需要扩大投资，而地方政府与企业的负债率却越来越高。通过推动REITs试点，尽快让REITs落实我国，可以有效增强投资传统基建与新基建的能力，在艰难时世下实现我国经济的平稳健康增长。
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